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《溫州市區(qū)征收集體土地涉及住宅用房補(bǔ)償辦法》正式出臺(tái)，從今年6月1日起施行。該《辦法》對(duì)溫州市區(qū)集體土地上住宅用房怎么征收、如何補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題作出了明確規(guī)定。

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溫州市區(qū)征收集體土地涉及住宅用房補(bǔ)償辦法

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《溫州市區(qū)征收集體土地涉及住宅用房補(bǔ)償辦法》政策解讀

PART

01

溫州市區(qū)征收集體土地涉及住宅用房補(bǔ)償辦法

為維護(hù)征收集體土地范圍內(nèi)住宅用房所有權(quán)人（簡(jiǎn)稱被補(bǔ)償人）的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《浙江省土地管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合溫州市區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

一、適用范圍

因公共利益需要，在本市市區(qū)范圍內(nèi)征收集體土地涉及住宅用房補(bǔ)償安置的（簡(jiǎn)稱征地住宅補(bǔ)償），適用本辦法。

二、補(bǔ)償范圍

征地住宅的權(quán)屬、建筑面積和用途，以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他合法有效憑證記載的內(nèi)容確定。

經(jīng)認(rèn)定視為合法建筑應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，經(jīng)認(rèn)定未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑按重置價(jià)結(jié)合批準(zhǔn)期限的剩余年限給予適當(dāng)補(bǔ)償。經(jīng)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償。

征地補(bǔ)償安置方案公告前由屬地政府（功能區(qū)管委會(huì)）組織有關(guān)部門依法進(jìn)行未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定和處理，具體認(rèn)定工作按照市和各區(qū)政府（功能區(qū)管委會(huì)）未經(jīng)登記建筑認(rèn)定的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、補(bǔ)償內(nèi)容

征地住宅補(bǔ)償包括合法房屋（含視為合法建筑）價(jià)值的補(bǔ)償（含室內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償）和搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)的補(bǔ)償，評(píng)估確定合法房屋價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)扣減房屋基底占地涉及的征地安置補(bǔ)助費(fèi)，房屋基底占地以外的補(bǔ)償按照《溫州市市區(qū)征收農(nóng)民集體所有土地管理辦法》（2020年第7號(hào)市政府令）等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

四、補(bǔ)償方式

被補(bǔ)償人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

符合國(guó)土空間規(guī)劃以及市、區(qū)政府（功能區(qū)管委會(huì)）規(guī)定的其他條件的，可安排宅基地建房的方式進(jìn)行補(bǔ)償。宅基地建房補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定由各區(qū)政府（功能區(qū)管委會(huì)）自行規(guī)定。

五、產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式

被補(bǔ)償人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按下列方式計(jì)算應(yīng)安置面積：

（一）“合法面積”安置。即按征地合法房屋面積確定應(yīng)安置面積。

（二）“一翻三”安置。被補(bǔ)償人系征地范圍內(nèi)屬地村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的實(shí)施意見(jiàn)》（溫政發(fā)〔2016〕26號(hào)）建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一戶口登記制度前為農(nóng)業(yè)戶身份，且宅基地屬原始取得或者繼承取得該宅基地上房屋的，按合法房屋宅基地基底面積不超過(guò)三倍的標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)安置面積。

（三）“人均保底”安置。被補(bǔ)償人根據(jù)本條第一或第二項(xiàng)確定的應(yīng)安置面積仍未達(dá)到戶內(nèi)人均住宅建筑面積30平方米的，可申請(qǐng)按戶內(nèi)人均住宅建筑面積30平方米（計(jì)入人均的戶內(nèi)成員在市區(qū)范圍內(nèi)另有房屋合并計(jì)算）確定應(yīng)安置面積。

六、價(jià)格結(jié)算

被補(bǔ)償人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋與原合法房屋原則上按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值結(jié)算差價(jià)。應(yīng)安置面積與原合法房屋等面積部分，按兩者市場(chǎng)評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)差價(jià)給予一定比例優(yōu)惠；超出部分，按市場(chǎng)評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)一定比例計(jì)價(jià)。具體比例由各區(qū)政府（功能區(qū)管委會(huì)）自行規(guī)定。

七、搬遷費(fèi)補(bǔ)償

征地住宅的搬遷費(fèi)按合法房屋面積結(jié)合搬遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，且每戶每次不低于1000元，具體參照國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被補(bǔ)償人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，搬遷費(fèi)計(jì)算兩次。

八、臨時(shí)安置補(bǔ)償

被補(bǔ)償人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，過(guò)渡期限為被補(bǔ)償人簽約搬遷騰空并經(jīng)驗(yàn)收合格之月起不超過(guò)24個(gè)月；產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為新建高層建筑的，過(guò)渡期限為被補(bǔ)償人簽約搬遷騰空并經(jīng)驗(yàn)收合格之月起不超過(guò)36個(gè)月。臨時(shí)安置費(fèi)按下列規(guī)定支付：

（一）被補(bǔ)償人自行解決周轉(zhuǎn)用房的，應(yīng)當(dāng)支付其簽約搬遷騰空并經(jīng)驗(yàn)收合格之月起至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付后6個(gè)月內(nèi)的臨時(shí)安置費(fèi)。

超過(guò)過(guò)渡期限未交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起按照公布的最新標(biāo)準(zhǔn)的二倍支付臨時(shí)安置費(fèi)。

（二）提供周轉(zhuǎn)用房的，不支付臨時(shí)安置費(fèi)。超過(guò)過(guò)渡期限未交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的，除繼續(xù)提供周轉(zhuǎn)用房外，還應(yīng)當(dāng)自逾期之月起按照公布的最新標(biāo)準(zhǔn)支付臨時(shí)安置費(fèi)。

前款規(guī)定的高層建筑，是指總層數(shù)十層以上的住宅建筑。

九、貨幣補(bǔ)償方式

被補(bǔ)償人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模春戏ǚ课莸氖袌?chǎng)評(píng)估價(jià)確定貨幣補(bǔ)償金額，并一次性支付6個(gè)月臨時(shí)安置費(fèi)。

十、房屋評(píng)估

合法房屋的價(jià)值，由具有法定資格的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)以征地補(bǔ)償安置方案確定并公布之日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)評(píng)估確定。

征地預(yù)公告發(fā)布后，被補(bǔ)償人應(yīng)當(dāng)協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。在規(guī)定期限內(nèi)不能協(xié)商選定的，按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體參照《浙江省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

房屋征收實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)依法向被補(bǔ)償人送達(dá)分戶評(píng)估報(bào)告。

十一、獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制

被補(bǔ)償人在規(guī)定的期限內(nèi)簽約、搬遷騰空并經(jīng)驗(yàn)收合格，且選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，可按合法房屋建筑面積給予獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)上限為300元/平方米，具體由各區(qū)政府（功能區(qū)管委會(huì)）自行規(guī)定。

十二、保障機(jī)制

（一）征地住宅的建筑面積小于最低補(bǔ)償建筑面積，且被補(bǔ)償人符合低收入住房困難家庭條件的，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)可優(yōu)先給予住房保障。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋在最低補(bǔ)償建筑面積以內(nèi)部分不結(jié)算差價(jià)，超出部分可按市場(chǎng)評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)給予一定比例優(yōu)惠購(gòu)買。

溫州市區(qū)最低補(bǔ)償建筑面積不小于45平方米，具體由市政府根據(jù)本行政區(qū)域內(nèi)居民生活水平和居住條件的變化調(diào)整并公布。

（二）被補(bǔ)償人系征地范圍內(nèi)屬地村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，僅持有土地合法手續(xù)，或持有土地合法手續(xù)但房屋經(jīng)認(rèn)定均不屬于視為合法建筑的，可申請(qǐng)按戶內(nèi)人均住宅建筑面積30平方米（計(jì)入人均的戶內(nèi)成員在市區(qū)范圍內(nèi)另有房屋合并計(jì)算）確定安置面積，并按市場(chǎng)評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)給予一定比例優(yōu)惠購(gòu)買。

（三）被補(bǔ)償人系征地范圍內(nèi)屬地村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，房屋和土地均未取得合法手續(xù)且房屋經(jīng)認(rèn)定不屬于視為合法建筑的，可申請(qǐng)按戶內(nèi)人均住宅建筑面積18平方米（計(jì)入人均的戶內(nèi)成員在市區(qū)范圍內(nèi)另有房屋合并計(jì)算）確定安置面積，并按市場(chǎng)評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)給予一定比例優(yōu)惠購(gòu)買。

十三、臨時(shí)安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

征收集體土地涉及住宅用房的臨時(shí)安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照國(guó)有土地上房屋征收臨時(shí)安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

十四、非住宅補(bǔ)償

征收集體土地涉及非住宅房屋的補(bǔ)償參照國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定。

十五、附則

（一）本辦法第五條第三項(xiàng)、第十二條中涉及的具體申請(qǐng)材料、另有房屋情況、優(yōu)惠購(gòu)買價(jià)格等由各區(qū)政府（功能區(qū)管委會(huì)）自行規(guī)定。

（二）本辦法自2025年6月1日起施行。本辦法施行前已發(fā)布征地補(bǔ)償安置方案的按原有規(guī)定執(zhí)行。各區(qū)政府（功能區(qū)管委會(huì)）按照本辦法制定相應(yīng)實(shí)施細(xì)則。各縣（市）可參照?qǐng)?zhí)行。

（三）《溫州市區(qū)城市建設(shè)房屋征收城中村改造農(nóng)房集聚建設(shè)補(bǔ)償實(shí)施辦法》（溫政發(fā)〔2012〕19號(hào)）和《溫州市人民政府關(guān)于規(guī)范溫州市區(qū)征收集體土地涉及房屋補(bǔ)償工作的實(shí)施意見(jiàn)》（溫政發(fā)〔2013〕101號(hào)）同時(shí)廢止。

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《溫州市區(qū)征收集體土地涉及住宅用房補(bǔ)償辦法》政策解讀

一、制定背景依據(jù)及目的

2012年，我市出臺(tái)《溫州市區(qū)城市建設(shè)房屋征收城中村改造農(nóng)房集聚建設(shè)補(bǔ)償實(shí)施辦法》（溫政發(fā)〔2012〕19號(hào)），為適應(yīng)新的形勢(shì)，需對(duì)政策的落實(shí)情況開(kāi)展回頭看，以完善征收集體土地涉及住宅用房的補(bǔ)償機(jī)制。

今年以來(lái)，我們對(duì)上述政策的實(shí)施情況開(kāi)展調(diào)研，在吸收各地征收實(shí)踐中的有益經(jīng)驗(yàn)、分析政策落實(shí)中存在的問(wèn)題后，開(kāi)展政策修訂工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2019年8月26日修正）、《浙江省土地管理?xiàng)l例》（2021年11月1日施行）等規(guī)定制定本《溫州市區(qū)征收集體土地涉及住宅用房補(bǔ)償辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。

二、《辦法》主要內(nèi)容

《辦法》共15條，具體包括適用范圍、補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償內(nèi)容、補(bǔ)償方式、產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式、價(jià)格結(jié)算、搬遷費(fèi)補(bǔ)償、臨時(shí)安置補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償方式、房屋評(píng)估、獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制、保障機(jī)制、臨時(shí)安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、非住宅補(bǔ)償及其他事項(xiàng)。主要內(nèi)容如下：

（一）關(guān)于補(bǔ)償范圍和內(nèi)容。《辦法》明確，房屋的權(quán)屬、建筑面積和用途，以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他合法有效憑證記載的內(nèi)容確定。征收集體土地涉及的住宅用房補(bǔ)償包括合法房屋（含視為合法建筑）價(jià)值的補(bǔ)償（含室內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償）和搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)的補(bǔ)償。

合法房屋價(jià)值在評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)扣減房屋基底占地涉及的征地安置補(bǔ)助費(fèi),房屋基底占地以外的補(bǔ)償按照《溫州市市區(qū)征收農(nóng)民集體所有土地管理辦法》（2020年第7號(hào)市政府令）等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

同時(shí)明確未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定和處理由屬地政府（功能區(qū)管委會(huì)）在征地補(bǔ)償安置方案公告前組織有關(guān)部門依法開(kāi)展。

（二）關(guān)于補(bǔ)償方式。《辦法》明確被補(bǔ)償人可選擇貨幣補(bǔ)償，也可選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。安排宅基地建房的方式則需要符合國(guó)土空間規(guī)劃以及市、區(qū)政府（功能區(qū)管委會(huì)）規(guī)定的其他條件，相關(guān)規(guī)定由各區(qū)政府（功能區(qū)管委會(huì)）自行規(guī)定。

被補(bǔ)償人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，根據(jù)下列三種方式計(jì)算應(yīng)安置面積：

1.“合法面積”安置：按“合法房屋面積”確定應(yīng)安置面積；

2.“一翻三”安置：被補(bǔ)償人系征地范圍內(nèi)屬地村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，根據(jù)《溫州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的實(shí)施意見(jiàn)》（溫政發(fā)〔2016〕26號(hào)）建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一戶口登記制度前為農(nóng)業(yè)戶身份，且宅基地屬原始取得或者繼承取得該宅基地上房屋的，按合法房屋宅基地基底面積不超過(guò)三倍的標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)安置面積；

3.“人均保底”安置：“人均”政策作為一項(xiàng)保底政策，不再區(qū)分農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)戶口，被補(bǔ)償人按照“合法面積”或“一翻三”確定的應(yīng)安置面積仍未達(dá)到戶內(nèi)人均住宅建筑面積30㎡的，可申請(qǐng)按戶內(nèi)人均住宅建筑面積30㎡（計(jì)入人均的戶內(nèi)成員在市區(qū)范圍內(nèi)另有房屋合并計(jì)算）確定應(yīng)安置面積，充分保障被補(bǔ)償人的住房需求。

（三）關(guān)于結(jié)算價(jià)格。為充分將農(nóng)村村民住宅用房的補(bǔ)償機(jī)制與國(guó)有土地上房屋補(bǔ)償按市場(chǎng)價(jià)結(jié)算的機(jī)制做好并軌，使被補(bǔ)償人優(yōu)惠結(jié)算新、舊房差價(jià)，本《辦法》明確被補(bǔ)償人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，結(jié)算方式原則上為按“新舊房的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值結(jié)算差價(jià)”，同時(shí)明確應(yīng)安置面積與原合法房屋等面積部分，按兩者市場(chǎng)評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)差價(jià)給予一定比例優(yōu)惠；對(duì)于超出原合法面積部分，按市場(chǎng)評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)一定比例計(jì)價(jià)。具體比例由各區(qū)政府（功能區(qū)管委會(huì)）根據(jù)實(shí)際結(jié)算機(jī)制自行規(guī)定。

（四）關(guān)于保障機(jī)制。為保障全違章農(nóng)村村民和困難群眾居住條件，《辦法》明確對(duì)以下三類群體建立補(bǔ)償保障：

1.征地住宅的建筑面積小于最低補(bǔ)償建筑面積，且被補(bǔ)償人符合低收入住房困難家庭條件，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)可優(yōu)先給予住房保障。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋在最低補(bǔ)償建筑面積以內(nèi)部分不結(jié)算差價(jià)，超出部分可按市場(chǎng)評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)給予一定比例優(yōu)惠購(gòu)買。溫州市區(qū)最低補(bǔ)償建筑面積不小于45㎡；

2.被補(bǔ)償人系征地范圍內(nèi)屬地村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，僅持有土地合法手續(xù)，或持有土地合法手續(xù)但房屋經(jīng)認(rèn)定均不屬于視為合法建筑的，可申請(qǐng)按戶內(nèi)人均住宅建筑面積30㎡確定安置面積，并按市場(chǎng)評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)給予一定比例優(yōu)惠購(gòu)買；

3.被補(bǔ)償人系征地范圍內(nèi)屬地村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，房屋和土地均未取得合法手續(xù)且房屋經(jīng)認(rèn)定不屬于視為合法建筑的，可申請(qǐng)按戶內(nèi)人均住宅建筑面積18㎡確定安置面積，并按市場(chǎng)評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)給予一定比例優(yōu)惠購(gòu)買。以上“計(jì)入人均”的戶內(nèi)成員在市區(qū)范圍內(nèi)另有房屋合并計(jì)算。

（五）關(guān)于房屋評(píng)估。為規(guī)范征收集體土地上住宅用房的評(píng)估工作、保障被補(bǔ)償人知情權(quán)，化解征遷矛盾。《辦法》明確合法房屋價(jià)值的評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)為征地補(bǔ)償安置方案確定并公布之日。

同時(shí)明確征地預(yù)公告發(fā)布后，參照《浙江省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等規(guī)定選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。房屋征收實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)依法向被補(bǔ)償人送達(dá)分戶評(píng)估報(bào)告。

（六）其他事項(xiàng)。《辦法》為保障被補(bǔ)償人的合法權(quán)益，參照征收國(guó)有土地上房屋的補(bǔ)償機(jī)制，對(duì)臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷費(fèi)、過(guò)渡期限、按期簽約搬遷騰空獎(jiǎng)勵(lì)等作了規(guī)定。

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