這一輪樓市調(diào)整，受傷最深的當屬那些硬傷最為突出的房子。

①遠離城市核心區(qū)的老大新

隨著樓市降溫，之前宣傳的新區(qū)建設(shè)、配套設(shè)施建設(shè)等，已經(jīng)開始放緩甚至停滯了。

沒有了政策的支持，新區(qū)變得冷冷清清，甚至有的郊區(qū)看上去更是荒蕪的很，生活在這，吃個飯、買個啥都成問題，一到晚上整小區(qū)亮燈率低的離譜，那氛圍，想想都覺得瘆人的很。

②房齡已經(jīng)超過了20年的老小區(qū)

這種房子最大的硬傷就是——老，就跟人一樣，一旦老了，身體就會有各種毛病，外表也沒那么好看了。

比如，小區(qū)綠化道路破敗不堪、戶型設(shè)計過時、水電網(wǎng)絡(luò)經(jīng)常出問題、家家戶戶不是漏水就是擔心漏電，

最難受的莫過于沒有電梯，底層住戶還能爬樓，但是住的高的居民就是一個不小的挑戰(zhàn)了，尤其是老人孩子，出門爬上爬下，增加了摔跤等危險的概率。

也正因為老房子缺點越來越突出，市場上老房降價也就不足為奇了，以上海為例，盡管10月以后，二手房銷量上升，但是深入分析以后發(fā)現(xiàn)，“老破小”和“老破大”成為降價的主力。

100萬的房子，賣到40萬，比比皆是，但是降價幅度這么高，很多依舊是無人問津。

不過，這兩年，政策層面也關(guān)注到了這些老房子，國家已經(jīng)明確城市更新政策加速推進，老小區(qū)改造成為重點工作之一。

住建部透露，2025年全面完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。改造的內(nèi)容包括外立面粉刷、電梯加裝、水電管網(wǎng)更換等基礎(chǔ)設(shè)施的改善。

經(jīng)此改造，每一個老房業(yè)主都將實現(xiàn)居住品質(zhì)的改善，部分地理位置優(yōu)越的老小區(qū)還將有望實現(xiàn)房價的增值。

尤其是加裝電梯的實施，被認為能解決老舊小區(qū)高層住戶出行不便的主要痛點。

然而這一措施在實踐中卻有一些爭議，比如低樓層居民和高樓層居民的利益訴求不同，導(dǎo)致電梯加裝遇到不少阻力。

盡管有的地區(qū)引入了“共享電梯”模式后成功實現(xiàn)裝梯，但這個過程也同樣伴隨著新問題的出現(xiàn)——

電梯改造以后，居住體驗雖然提升了，但是業(yè)主也發(fā)現(xiàn)，房子不僅未增值，甚至還出現(xiàn)幾個新的困擾：

第一，建筑結(jié)構(gòu)的安全隱患

很多步梯房在設(shè)計時，并沒有規(guī)劃后期增加電梯，所以在改造時，就可能對原建筑結(jié)構(gòu)造成影響，反而增加了建筑的安全隱患，這反而加劇了一些人的顧慮。

第二，生活成本上升

加裝電梯雖然有政府補貼，但是也不是業(yè)主一分錢都不出，部分資金需要業(yè)主分攤，尤其是高樓層住戶，一般分攤的也更多一些，所以他們的負擔相對較重，

而且，加裝電梯以后，維修保養(yǎng)等費用也增加了，需要業(yè)主們分攤，這也是一筆長期支出。

第三，房產(chǎn)貶值的風險

有些老小區(qū)加裝電梯以后，非但沒有迎來價格的增值，反而迎來了較大的降價。

這里面有幾個原因：

一方面，加梯對樓梯結(jié)構(gòu)的損害，增加了潛在買家對房子使用壽命的擔憂；并且額外增加的維護成本，也抑制了一部分市場需求。

另一方面，電梯改造的增值效果可能不足以抵消老舊小區(qū)整體貶值的速度。

所以從整體來看，改造老小區(qū)確實是一個利好措施，有助于提升居民的生活環(huán)境，延長小區(qū)的使用壽命。

但在實際實施過程中，也要考慮到老房子的整體結(jié)構(gòu)，需要因地制宜實施加梯。

而對于買家來說，選擇老小區(qū)更應(yīng)該謹慎評估居住成本和未來的貶值風險，尤其是樓齡超15年的房產(chǎn)，更要關(guān)注到周邊的配套和改造后的性價比。

總之，新政策的推進，老小區(qū)如今正面臨這機遇與挑戰(zhàn)并存，一方面，市場對未來的表現(xiàn)依舊存在較大的不確定性。

另一方面，政策支持為老小區(qū)注入了新的發(fā)展動力；只是對于買家來說，無論是改造后的新問題，還是升值潛力上升，都需要全面評估價值。

如果是擔心貶值，在改造初期進行房產(chǎn)置換，或是個明智之舉。