上海市區(qū)過去40年的發(fā)展，其實都是圍繞兩個圈展開的。

一個是地鐵4號線，一個是內(nèi)環(huán)高架路。

早在1986年，上海的建設(shè)內(nèi)環(huán)的雛形就已經(jīng)出現(xiàn)了。

時至今日，上海內(nèi)環(huán)乃至到中環(huán)線以內(nèi)都有了長足的發(fā)展。

外環(huán)外也成了眾多人安家落戶的首選。

傳統(tǒng)認(rèn)知上的市區(qū)和城市既有發(fā)展已經(jīng)形成鮮明的沖突。

以至于在2017年，上海發(fā)布的2035規(guī)劃中，將主城區(qū)概念大范圍延伸。

當(dāng)然，很多人可能并不認(rèn)可這么大的“市區(qū)”。

東西南北之間發(fā)展并不均衡，大跨度之間區(qū)域的聯(lián)動性非常弱，外加人口上限的約束。

在張江上班的人，可能幾年都去不了一次顧村。

4號線和內(nèi)環(huán)高架的共識：

在于這條等高線上的價值波動沒有那么大，人口流動的交互性強。

上海市區(qū)的擴容是不可阻擋的趨勢，但是破局之路在哪里？

這次上海 “中城地帶” 規(guī)劃，或許給出了答案。

百公里的“新內(nèi)環(huán)”城市骨架

很長一段時間里，上海各條環(huán)線都是清晰的價值分界線。

尤其是外環(huán)線，外環(huán)外差、外環(huán)內(nèi)好已經(jīng)成為固有印象。

環(huán)線非但沒有起到價值串聯(lián)、引領(lǐng)發(fā)展的作用，反而成了一種阻斷。

打破壁壘 或許就 是 新的“中城地帶”要做的事情。

“中城地帶”是一條覆蓋中環(huán)至外環(huán)外少量區(qū)域的帶狀走廊。

是上海的潛力區(qū)域、未充分發(fā)展地帶。

涉及：

浦東新區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、普陀區(qū)、長寧區(qū)、徐匯區(qū)、閔行區(qū)7個區(qū)。

加起來的GDP總量超過3.5萬億，占到上海GDP總量的66%。

這個帶狀的經(jīng)濟走廊輻射的區(qū)域含金量十足。

規(guī)劃布局上分為：一環(huán)、四段、十六單元。

?北段——25公里

特色為江海門戶、棕地再生，銜接“大吳淞”聚焦產(chǎn)業(yè)空間轉(zhuǎn)型，以蕰藻浜為主脈，串聯(lián)三岔港、吳淞創(chuàng)新城、大場機場、南大桃浦等重要板塊；

?西段——23公里

特色為樞紐門戶、智啟飛虹，銜接“大虹橋”塑造城市門戶，連接虹橋東片區(qū)、漕河涇開發(fā)區(qū)和莘莊副中心；

?南段——26公里

特色為創(chuàng)新策源、綺夢綠洲，以張江科學(xué)城為主題，串聯(lián)徐匯三林濱江、北蔡楔形綠地、張江副中心和川沙副中心；

?東段——26公里

特色為樂居望海、港口轉(zhuǎn)型，以浦東運河為骨架，串聯(lián)外高橋港區(qū)、高橋、曹路、唐鎮(zhèn)等產(chǎn)業(yè)和生活片區(qū)。

這是一條長度整整100公里的 “新內(nèi)環(huán)” 。

是上海新的城市發(fā)展骨架。

這次不是步子太大，上海的建成區(qū)范圍確實大了很多。

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這次是思路上的轉(zhuǎn)變

上海的大型規(guī)劃不少，大家經(jīng)常擔(dān)心餅太大吃不下。

和大吳淞、大吳涇什么相比，這次的中城地帶絕不是畫餅。

首先，既有的城市發(fā)展已經(jīng)輪到了中環(huán)外區(qū)域。

尤其浦西這邊，中環(huán)內(nèi)的飽和度非常高。

除了黃浦區(qū)這樣的大范圍拆除重建，基本發(fā)展的空間受限。

其次，是上海發(fā)展思路的轉(zhuǎn)變。

過去有過一城九鎮(zhèn)，又有五大新城……

是一種跳空式的發(fā)展。

在2000年-2010年上海人口爆發(fā)式增長的時間線里，不管哪里總能撈到點紅利。

郊區(qū)是要發(fā)展，但是不是脫離市區(qū)這個主核。

現(xiàn)在要做的就是完善市區(qū)版圖，挖掘中城地帶的價值。

其實是一種從“增量擴張”向“存量更新”的轉(zhuǎn)型。

上海的中外環(huán)間有大量的發(fā)展中區(qū)域。

浦東的三林楊思、御橋、康橋、國際度假區(qū)、唐鎮(zhèn)等。

浦西有華涇、虹橋商務(wù)區(qū)、桃浦、南大、吳淞等。

能把這100公里的存量區(qū)域干好，絕對物超所值。

最后，是點到線的整合。

在浦東喊出“金色中環(huán)”的時候，這個意圖就已經(jīng)很明顯了。

在沒有“中城地帶”這個概念之前，說到底也是各自為政、多點開花。

但是發(fā)展不是為了形成壁壘。

而是連點成線，進而帶動整個中外環(huán)地區(qū)“面”的發(fā)展。

中城地帶想要達成的目標(biāo)就是：

通過交通、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)等多維度整合，破解發(fā)展不平衡的難題。

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相信中城的一個重要原因是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

整個中城地帶有大量的產(chǎn)業(yè)區(qū)，而不是個空殼。

北段有吳淞創(chuàng)新城、南大智慧城；

西段有大虹橋、莘莊副中心、桃浦智創(chuàng)城；

南段有華涇人工智能小鎮(zhèn)、前灘商務(wù)區(qū)、三林筠溪小鎮(zhèn)、御橋數(shù)智天地、張江科學(xué)城；

東段有外高橋保稅區(qū)。

涵蓋科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型、總部經(jīng)濟、港口外貿(mào)方方面面。

同時板塊內(nèi)或區(qū)域間穿插有大量居住區(qū)。

可以說是名副其實的產(chǎn)城融合帶。

現(xiàn)在的中城地帶還在成長中，距離成熟還有很長的路要走。

只要能有足夠的資源傾斜，這里的發(fā)展上限充滿想象。

可以預(yù)見，上海十五五的重點一定是中城地帶。

而且將引領(lǐng)未來10年以上的發(fā)展。

中城出現(xiàn)之后，上海市區(qū)和四大規(guī)劃（大吳淞、大虹橋、大東方、大吳涇）、五大新城之間也不再有斷層。

而是四個清晰的發(fā)展梯度。

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中城就是 承上啟下 最合適的“人選”。

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超級軌交環(huán)線誕生

當(dāng)然，“上海中城地帶”之所以這么引人關(guān)注，還有個重要原因：

因為它和神秘的26號線走勢息息相關(guān)。

作為上海的第二條環(huán)線軌交，26號提出以來就備受關(guān)注。

之前26號一直是以純中環(huán)線的形式被流傳。

圖源網(wǎng)絡(luò)：歷史版本26號線走勢

這次的中城地帶規(guī)劃要求之一就是：

優(yōu)化中環(huán)軌道交通選線。

也就意味著，26號線將依托中城地帶走向完善。

這才是26號大環(huán)線的終極答案。

同時也避免了與浦東21號線、浦西20號線重復(fù)。

圖源貴道蕉通

老的26號線的思路是對既有發(fā)展鞏固。

新的26號線既有鞏固，也為上海提供區(qū)位優(yōu)越、集中成片的戰(zhàn)略發(fā)展新空間。

圖源網(wǎng)絡(luò)

4號線以內(nèi)依然是上海價值最高的地方。

但是26號線以內(nèi)將是上海新的發(fā)展動力，是上海希望重新定義的市區(qū)。

直接受益板塊：

浦東：外高橋、高東、曹路、唐鎮(zhèn)、張江、康橋、三林

徐匯：華涇、長橋

閔行：梅隴、古美、金虹橋、龍柏金匯

長寧：西郊、北新涇

普陀：桃浦、長征

嘉定：江橋、南翔

寶山：南大、淞南等

最后

不過，這條帶狀走廊還有幾個“毒瘤”，比如江橋垃圾焚燒池、大場機場等。

如果等乘機有效解決，那將是沿線居民的福音。

從內(nèi)環(huán)到中環(huán)到再到中城，這是上海市區(qū)發(fā)展的二次創(chuàng)業(yè)。

上海的區(qū)域價值也將迎來一次新的洗牌。

有一天外環(huán)不再是地理的分界線，而是一條經(jīng)濟動脈。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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