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浦東的“男神”板塊,為啥人格分裂了?

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張江是浦東的“男神”板塊,學校產業都非常牛。有人說這個男神的人格分列了,這是怎么回事?

對于選擇在張江置業,很多人發出了疑問:

張江集團中學這么強,為啥XQ房沒人搶?對口的小區溢價也不高?張江的初中很牛,為啥小學沒這么牛?

張江是上班的好地方,卻不是宜居的好地方,生活在這里遇到了很多麻煩,究竟該不該在張江買房?

浦東大部分地區的發展是靠產業帶起來的,張江也不例外。

但是產業會發生轉移,張江的部分產業在外流。

把房子買在張江會不會有風險呢?該如何看待張江的AB面和未來的發展?



張江集團中學是一個牛校,每年中考成績都在浦東領跑,700+分比例、四校自招全區最多:




2025、2024年張江集團中學中考成績

張集對口的小區是這8個:



經過實際對比來看,張集的XQ房溢價不高,也不熱門,入戶年限要求還低,這是為什么?

可以發現,上述對口的小區都是中高檔居住區,戶型普遍較大、總價較高,一定的門檻抑制了XQ炒作。

比如張江湯臣豪園一期、四期,目前掛牌的二手房總價最低都在1050萬,戶型大小分別是113m2、90m2;

張江湯臣豪園二期、三期用來掛XQ的最小戶型分別是75m2、61m2,掛牌最低分別在948萬、930萬。

匯智湖畔家園、胡姬花園等門檻都是小1000萬級別。

地板房源價格高、購入門檻高,篩掉了一大部分家長和生源,導致張集XQ房熱度不高。

自然,這些XQ房溢價也不高,隨著房齡的增長、老破大趨勢越來越明顯,更加降低了溢價。

比如張江湯臣豪園一期僅8萬多元/m2的成交價比定價8.47萬的新房中建御華園還低。


面相已難看的張江湯臣豪園一期

張集對口的小區沒有動遷房,也沒有老破小,沒有低總價的房源,炒作門檻較高。

不像海防村那樣,即使賣20萬+元/m2,小戶型總價也只有幾百萬,所以炒作熱度和XQ溢價偏高。

當在浦東置業價格上升到1000萬以上后,就要綜合考慮XQ、戶型面積和自住地段等多方面的平衡了。

張江業主們普遍學歷高收入高,部分家庭的孩子考慮走國際路線等并不在該區域就讀。

導致張集入學毫無壓力,甚至招生不滿。

張集設計辦學規模為32個班,每個年級預設8個班,但2023-2024年僅開設6個班,沒用完。

張江還有一個有意思的現象是,初中(張集)很強,但是沒有能打的小學,這是為啥?

在浦東談XQ我們經常提到的是明珠AB、六師附小和福外小學,張江的小學往往不在談論范圍內。

很多家長在浦東買XQ房,都是沖著梅園、濰坊那些老破小,很少有去張江的。



張江是一個新開發的產業地段,沒有歷史積累,所以沒有形成很強的小學XQ。

梅園、濰坊開發得比較早,早期聚集了很多高知高收入人群,慢慢形成了XQ。

楊浦的鞍山也是這樣,得益于歷史的沉淀,才發展成為一個區域的XQ圣地。

張江集團中學原先是民辦學校,2020年才轉公辦,轉制后積累了民辦優秀的教育基因。

張集由張江集團與上海中學聯手創辦,上海中學給張集輸出了很多骨干教師和優秀管理團隊。

其中60%以上教師為985/211高校畢業,特級教師、學科帶頭人占比非常高。

加上張江中產業主本身重視教育,讓張集轉為公辦后一下子成了浦東公辦初中的佼佼者。

不過相較前幾年張江的XQ房越來越有性價比,購入門檻相較之前降低了不少。

導致XQ熱度有一定上升,今年浦東實行“五年一戶”限定的中學名單中首次出現了張集。

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雖然張江的產業和XQ光環很亮麗,但在宜居方面卻很分裂,很多人對這個地段持懷疑態度。

張江是上班的天堂,卻是生活的荒原。夜晚的張江,街道空曠、燈光稀疏,煙火氣難覓:



很多人說在這里享受的是鄉下工業區般的生活,整體居住環境與同是產業高地的蘇州園區差別很大。

在張江上班的人大多把房子買到了外部板塊,購買力流失到了唐鎮、御橋、周康、北蔡等。

張江為什么會變成這個樣子?為啥那么不宜居?

這幾年張江消失的商業可不少。

傳奇商業廣場已經關閉:




關閉之前所拍景象

綠地繽紛城沒開幾年就倒閉了,讓很多人感到惋惜:



高科商業廣場以前很熱鬧,家樂福大家經常逛,現在整體倒閉了,一片漆黑:



張江剩下的幾個商場如長泰廣場、匯智國際商業中心、2049翡翠公園等能級都不高。

天之驕子生活新天地、耀泓生活廣場、張江商業廣場等都是社區型商業,開得很拉胯。

這樣的商業定位,跟高收入的張江精英地段非常不匹配。




張江商業廣場

為了彌補商業元素的不足,張江的路邊上出現了一些賣涼皮、西瓜和炒飯等的攤販:







張江的工廠有很多,處處充滿鄉下工業區般的風貌:









張江鎮中心的“另類”風情,一幅小縣城模樣:





更重要的是,張江二手房產品斷檔,好房難求,居住供給結構失衡問題比較突出,

張江商品房少、動遷房多,跟上海當下“住好房子”的市場需求相悖,留不住購買力,這是為啥?

自從建設完張江湯臣豪園和一批動遷房之后,張江就很少再有高層開出了,商品房出現斷檔。

張江湯臣豪園是早期開發的產品,現在外立面看起來已經很破了,到了刷漆翻新的地步。

中建御華園是張江2023年好不容易開出的新盤,可惜只有147套房,滿足不了大家的住房需求。

這個項目只有兩棟樓,緊鄰廣蘭路,車流噪聲很吵,并不宜居。



張江板塊的動遷房占比非常高,難以匹配當下“住好房子”的升級需求。

鎮中心的房子是90年代的動遷房和零幾年的老步梯商品房,產品很低檔:





玉蘭香苑、川楊新苑、申城佳苑是張江著名的動遷三大苑,這些都是20多年的老房子了:



不宜居、缺乏好房子,來自張江的大量產業人群只能把房子買到外部板塊。

反觀蘇州園區,在本地上班的就把房子買在園區內部,不用跑很遠,兩地居住環境差別很大。

這跟張江早期規劃的局限性有關,影響了后續長期的發展,留下了今天不宜居的現狀。

蘇州園區由新加坡規劃,起初定位就是一個現代化的新城區與產城融合的新標桿。

出于保護姑蘇老城歷史街區的需求,蘇州園區是按照蘇州市中心的方向來發展的。

因此蘇州園區各方面的城建配套很靚麗,居住環境很好。


蘇州園區

但張江不同,最初的定位只是一個遠郊工業園,核心使命是發展科技產業。

工廠林立、住宅用地預留不足、配套匱乏,是張江與生俱來的特質。

很多人看不上今天張江的地段,其實在以前它的地段更差。

往往差地段就會放一些工廠和動遷房,所以今天看來張江建了那么多的動遷房,好房子很少。

后來隨著城市標準的提高,要求“張江科學園”向“張江科學城”轉變,加快產城融合。

但是由于早期規劃的限制,讓這個轉變始終存在一些瓶頸。

為了改善這種窘境,張江也在努力作出一些改變。

比如傳奇商業廣場關閉后經過拆除正在建設新的商辦,未來商業能級會提升:



繽紛城倒閉后張江又新建了一個陸悅天地商場,開在了張江副中心:



包括匯智國際商業中心在內,之前也更新完成了,開了很多新店。

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張江以產業立身,而產業轉移是所有區域發展中沒法回避的一個話題。

現在制造業外遷已經成了張江產業變化的一個顯著趨勢,引發了人們對其核心競爭力的擔憂。

隨著產業外遷與泛張江產業社區的開發與稀釋,張江的“擎天柱”會倒嗎?發展是不是遇到麻煩了?

張江已經有不少制造業外遷到了其它區域。

以生物醫藥為例,企業出于擴大產能需求,外遷到了金山和奉賢。

青賽生物疫苗項目就是其中一個,跑到金山去了。

金山以南轉型為契機正在打造長三角生物制造創新高地,土地、成本更具優勢,通過一些特殊的招商引資策略;

吸引到了張江這個年產3000萬人份疫苗產業項目的落地,非常驕傲:



在金山投產的張江青賽生物疫苗項目


崛起的金山生物醫藥產業分流了張江

一些泛張江產業社區的開發,也在加速分流張江的核心產業優勢。

比如北蔡楔形綠地開發了張江產業社區,康橋搞了機器人谷;

航頭+新場搞了創新藥產業基地,周浦搞了醫學園區,都分走了張江的產業蛋糕。

這些區域承接了張江科學城擴大和產業溢出的需求,客觀上形成了內部競爭。

張江的一些老舊辦公樓競爭力也不行了,隨著上海更多新興商務區的崛起,商辦地位有式微的趨勢。

張江大廈、景瑞張江中心的辦公樓開發建設很早,面臨設施老化、競爭力下降的問題。





近兩年張江園區內還出現了一些企業退租的情況,部分寫字樓空置率超過30%。

寫字樓和住宅的房東、二房東們不得不接受租金下調的事實。

為了提高出租率,一些房東給出了優惠的條件,比如大幅的折扣、一定時間的免租期等。

張江處在浦東內陸,打不出濱水商務區的概念,辦公市場的競爭優勢有所下滑。

于是市場上出現了一些張江“傾倒”論。

面對產業外遷、分流和樓宇老化等挑戰,張江的“擎天柱”地位是不是開始動搖了呢?

我想答案是否定的。

因為張江依然牢牢掌控著產業鏈最核心、最具價值的環節——高端研發。

遷到金山的生物醫藥企業分流的只是制造功能,核心的研發還是在張江。

研發留在張江,制造布局郊區乃至長三角其他區域,是“張江研發+外地制造”的產業鏈分工模式。

張江占據了很多前沿產業的制高點,其產業龍頭地位很難撼得動。

比如集成電路、生物醫藥、人工智能三大先導產業集群,全在張江。

這可是代表上海乃至中國參與全球科技競爭的核心力量。

張江產業基礎非常深厚,龍頭企業和頂尖人才高度聚集,遙遙領先的地位是怎么也撼動不了的。

針對辦公空間老化的問題,張江打造出了一個新門戶地標——張江“科學之門”雙子塔。

這一超大體量、現代化的大型綜合體已經建成并投入使用,入住了部分企業。

雙子塔將極大提升張江區域的形象、能級和承載力,吸引更高能級的企業與人才入駐:




張江“科學之門”雙子塔及入住的部分企業

寫到這里,我想要理性看待和權衡張江置業的利弊。

對于考慮張江XQ房的,目前性價比在提高,溢價溫和,但需承受高總價門檻,并關注“五年一戶”帶來的潛在學位壓力。

宜居性依舊是張江的短板,商業氛圍弱、優質住宅稀缺導致生活便利度和舒適度大打折扣,購買力外流是持續性的。

如果在張江上班,也不一定非要把房子買在張江,有太多板塊和小區可選擇。

對于張江的產業來說,盡管面臨制造環節外遷和內部板塊的分流,但核心的研發創新優勢還保留著,尤其是三大先導產業的布局具有國家戰略意義和長遠確定性。

張江,還是那個擎天柱板塊,再強個二三十年沒問題!

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