北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，兒子隨我落戶京企集體戶口（豐臺），北京無房，我長期外地工作，定居石家莊不在京。女兒隨妻落戶石家莊（女兒二孩，14年生，因當(dāng)時(shí)政策無法落戶北京，兒子13年生，小學(xué)六年級，倆孩均在石上學(xué)）。

我月入5w，妻7000左右，每月還石房貸1.2w，目前還有房貸140w，另一套房尾款90w想一次性補(bǔ)齊，年底交房。手頭有20w，另還有兩套房預(yù)計(jì)可賣260w。因一直想在京買房解決女兒戶口問題，但猶豫不決，壓力大。

問題一，賣掉石兩套房總面積240平，買京幾十平房子是否值得，兩邊還房貸努力還能應(yīng)付（140+150w）。這樣一輩子房奴，只為女兒京戶上學(xué)。不買又不甘心。

問題二，如在京買房，預(yù)算350w左右，首付200w，貸款150w，我公積金月入八千，是考慮學(xué)區(qū)在海淀買老破小（能否找到好點(diǎn)學(xué)區(qū)？）大概在什么地段？還是在豐臺買稍大一點(diǎn)的，也是學(xué)區(qū)房，大概地段及能買多大的？

還是完全不考慮學(xué)區(qū)在六環(huán)內(nèi)買更大一些的，這樣住著舒服些。就是在學(xué)區(qū)、舒適性及考慮升值潛力上怎樣取舍，買哪里合適，望指點(diǎn)迷津，困惑不已。學(xué)區(qū)對孩子初中真那么重要嗎，高中也是嗎？

如北京買房，一輩子房奴不說（我已中年），妻子還得調(diào)京工作陪讀（找人能實(shí)現(xiàn)），親人都在石，這樣一家子生活質(zhì)量大不如前，在石滋潤無壓力，該怎樣取舍，或者買其他區(qū)、共有產(chǎn)權(quán)房或其他更好的建議？

A：

1、買房解決女兒戶口問題，這不是房子的事兒吧？

2、賣掉石家莊240平的房子，換北京幾十平的值不值？房子是用來住的，如果不在北京生活就肯定不值啊。相當(dāng)于投資移民弄了個(gè)外國身份，但不過去也就享受不到各種政策，沒什么意義。

投資角度先計(jì)算租售比，一般來說北京的收益率是低于石家莊的，也就是短期收益不如石家莊。然后再判斷價(jià)格走勢吧，從長期來說北京或許更強(qiáng)。但還是這句話，房子是典型的“服務(wù)本地化”的商品，不住+用不上配套+租金收益不高+壓力大=意義不大。

3、海淀350萬，一般只能買到中等學(xué)區(qū)的占坑兒房，選擇不太多，能買到不帶硬傷的就算成功。地段兒倒不難，只要不是太熱門的學(xué)區(qū)都能買到，五環(huán)外的房源居多。如果買普通學(xué)區(qū)的話五環(huán)內(nèi)也有不少，但都是老破小或70年小公寓。

提醒考慮好，這種房無論在海淀哪個(gè)學(xué)區(qū)，溢價(jià)率都不會太低，對應(yīng)的就是居住的性價(jià)比低+明年之后的保值風(fēng)險(xiǎn)大。

4、豐臺學(xué)區(qū)房？一般不建議，豐臺是派位，不敢保證轉(zhuǎn)學(xué)成功。而且北大地的政策不穩(wěn)，溢價(jià)部分受損挺大的了。十八中的也傳說要調(diào)整，不太建議冒險(xiǎn)。豐臺沒有其他的學(xué)區(qū)房了，有也是瞎忽悠的。

豐臺不錯的地段兒能買到商品房一居室，或是老房小兩居，但都不算學(xué)區(qū)房。對應(yīng)的優(yōu)勢是沒溢價(jià)，居住的性價(jià)比正常。

5、如果用不上學(xué)位就沒必要考慮學(xué)區(qū)唄，相當(dāng)于如果不是為了面子，那就沒必要買LV，一個(gè)道理。

六環(huán)內(nèi)，這跟幾環(huán)有什么關(guān)系啊？六環(huán)外保值+宜居的也有，沒必要這么排斥吧？到底圖什么呢？

所以還是先考慮好需求吧，然后進(jìn)行排序。這預(yù)算就別太糾結(jié)什么都想要了，必須進(jìn)行取舍。通常是能實(shí)現(xiàn)一個(gè)最主要的需求就算成功，兩個(gè)超值，三個(gè)以上可遇不可求。

6、簡單說吧，如果為了孩子上學(xué)就買學(xué)區(qū)房，甭考慮什么溢價(jià)率+性價(jià)比+收益率+保值風(fēng)險(xiǎn)，就相當(dāng)于花教改之前的“擇校費(fèi)”了。倆孩子呢，如果中學(xué)之前能解決戶口問題+轉(zhuǎn)學(xué)進(jìn)入對口校成功，那就算值了，否則就是不值。

舒適性的話那就看自己的感受了。350萬，一家四口（兒女）怎么也得三居室，89平小三居的話在4萬之內(nèi)，近郊能買到。比如通州房山昌平大興門頭溝的地鐵沿線都行，只是舒適度越高=距離越遠(yuǎn)=保值性越不好保證。

升值潛力這就別期望值太高了，至少是有賭的成分。北京的房價(jià)高，中位數(shù)在600多萬，超過這總價(jià)的才有可能算改善房，目標(biāo)客群對價(jià)格的敏感度不強(qiáng)，也就有可能抬高價(jià)格。300多萬的客群一般都是剛需+小投資客，對價(jià)格敏感，不太好抬高價(jià)格，至少不穩(wěn)定。除非是賭偏遠(yuǎn)板塊，但那就真是賭了。

所以如果是350萬，常規(guī)建議是能不落后大盤就不錯了，別期望值太高了，小心被忽悠。我們賣房的都沒什么好心眼兒，麻子不叫麻子，叫坑人。

7、學(xué)區(qū)對孩子初中當(dāng)然重要啊，我認(rèn)為比小學(xué)更重要。高中怎么說呢？跟學(xué)區(qū)房無關(guān)，但中考比高考更重要，競爭也更殘酷。

或者說看孩子的天分吧。如果是天牛娃，那其實(shí)在哪兒都無所謂，山溝里都飛出金鳳凰。但如果是普娃，而且還是青春期，那學(xué)習(xí)的環(huán)境氛圍會影響很大的，我深有體會。

8、其他區(qū)看自己的通勤了。但共產(chǎn)房就是典型的自住，幾乎沒有投資性。所以如果是為了自住就買，有其他的想法就再想想。

9、我沒有明確的建議，只能是家長做權(quán)衡。但我認(rèn)為是沒必要強(qiáng)努著，父母太過分的投入，對孩子長大之后的心態(tài)也未必是好事兒，情何以堪啊！

僅供參考。

二

Q:

請問，黃杉木店地塊剛土拍，配套商業(yè)和教育資源不錯，還有綠化和修路，對周邊的富華家園、阿曼寓所這些非競品小區(qū)是利好嗎？

A：

1、打個(gè)比方吧。我聽說朝陽大悅城昨天剛租出去一個(gè)空置多年的大面積商鋪，租金挺高的。感覺大悅城的商業(yè)氛圍和裝修都不錯，還有綠植和保潔。請問，這對旁邊的運(yùn)動鞋折扣等非競爭品牌是利好嗎？

我覺得從大環(huán)境來說肯定是利好，對商場的環(huán)境和檔次都有所提升，無論這商鋪怎么裝修和賣什么商品，怎么都比老空著強(qiáng)。

但這商鋪雖然面積挺大，但影響也是有限的，不太可能拉動整個(gè)大悅城的檔次、人流和銷售額。尤其是對附近的老牌成熟商家來說，肯定會帶來一些新增客流，但大多數(shù)都是看看+比比，畢竟不是同一類的客群，所以談不上太大的利好，只能說肯定不是利空。

2、板塊或地段兒也是如此，越成熟越好，人越多越好，將來堵車越嚴(yán)重才越說明人氣兒旺呢。

不過短期也是有利空的，主要是樓盤規(guī)模大（20多萬平，1000多小2000套住宅），建設(shè)周期長，三兩年的噪音沙塵什么的對周邊環(huán)境都不算友好。但這影響也不大，誰都知道肯定有個(gè)頭兒。所以這所謂的利空也就是砍價(jià)時(shí)的借口，不算真正利空。

3、總之肯定不是利空，但也不算多大的利好。或者說長期肯定是利好，短期或許有點(diǎn)兒小麻煩。

僅供參考。

三

Q:

有一事想請教，我孩子28年上小學(xué)，現(xiàn)在開始琢磨在萬柳入一套學(xué)區(qū)房，預(yù)算3000以內(nèi)，目標(biāo)是既有200平改善作用，也能上三小，還請您指教。

A：

1、3000之內(nèi)200平，價(jià)格和學(xué)區(qū)都沒問題，主要就是等待出房的時(shí)間而已。另外就是計(jì)算或?qū)Ρ纫幌路吭粗g的租售比就行，但未必是選擇最低的，因?yàn)檫@面積大，租售比的數(shù)值低未必就代表著性價(jià)比高和溢價(jià)低。當(dāng)然常規(guī)來講還是越低越好，尤其這種入學(xué)高峰期的尾聲，能提前規(guī)避掉風(fēng)險(xiǎn)。

2、這就看西邊這幾個(gè)小區(qū)吧，就那幾個(gè)，看房時(shí)讓中介先給預(yù)估租金，然后計(jì)算租售比，再得出溢價(jià)率。

3、另外多說一句，碧水云天的復(fù)式也可以考慮。這種戶型在其他板塊屬于自住為主的，流動性和價(jià)格走勢偏弱，尤其是在普宅小區(qū)屬于“錯配”。但在萬柳這種板塊就不算錯配了，正常的改善戶型，性價(jià)比或許更合適。

僅供參考。

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