文 | Sabrina

很多朋友首次買房時會選擇一套戶型較小的房子，隨著家庭人口增多、收入增加，打算購買一套改善型住宅。

那么，購買改善型住宅究竟要注意什么呢？

首先明確一點，買改善型住宅不是為了“將就”，而是為了“住得更舒服”。

但很多人在售樓處被置業顧問一頓忽悠，最后買了“偽改善房”，住進去才發現坑太多。

今天咱們就敞開心扉聊，告訴你買房必須盯死的8個參數！

01

容積率

容積率，直接決定了住得擠不擠。

在官方定義中，容積率指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。

說白了，就是一塊地上能蓋多少房子。數值越小，住得越爽。

容積率高的房子，就像地鐵早高峰——人擠人、搶資源、住著憋屈！

日常生活中的糟心事，說起來那是一大筐。

早上一睜眼拉開窗簾，就能看見樓對面大爺穿個紅褲衩在房間走來走去，辣眼睛啊；

正洗漱著，鄰居家炒菜的飯味就飄過來了；

晚上一回到小區，滿院子的小孩到處跑，保安根本管不過來；

健身器材搶不到，大爺大媽永久占位；

人多垃圾多，保潔阿姨都換好幾批了，根本沒人收拾...

改善型住宅的容積率要求：

1.高端改善(如別墅或聯排):0.3-0.8

2.中高端改善(洋房、小高層):1.0-1.8

可以需要根據自己的預算和偏好選擇，如果追求更安靜、低密度的環境，選擇更低的容積率;

如果接受小高層但希望較好環境，1.8以下是合適的。

避坑點：

很多“偽改善盤”容積率3.0+，號稱高端，實際住進去發現樓挨樓，隱私差、采光爛；

要確保開發商承諾的容積率寫入合同，避免宣傳與實際不符。

02

綠化率

小區一般分為綠化和硬化。

綠化 = 種樹、種草、搞花園（讓人舒服的）
硬化 = 鋪水泥、磚頭、停車場（讓人方便的）

好小區要平衡兩者——不能全禿，也不能全種樹！

綠化率，官方定義是小區里綠地面積占總面積的比例。

綠化高，夏天涼；綠化低，熱成狗！！

說起綠化率的事兒，我朋友Jessica能給你講半天。

她們小區全是水泥地，沒有大樹遮陽，夏天地面吸熱后像烤盤，空調費暴漲；

沒有植物吸灰，路邊、工地飄來的灰塵直接進她家，窗戶兩天不擦就一層土，而且特別容易引發鼻炎、過敏；

綠化少，活動空間就少，她帶孩子玩得去隔壁小區蹭人家的兒童樂園，遛狗也只能去路邊吃尾氣！

改善房住宅：

綠化率 35%~50%，越高越舒服。

當然，綠化率不是固定數字，交房時種的小樹苗，5年后可能長成大樹，遮陽效果翻倍，可以說物業決定它的生死！優先選擇大品牌物業更有保障。

避坑點：

別信開發商效果圖，看現房+查規劃！合同里寫明綠化率標準（樹種、草坪類型、養護責任）避免后期扯皮。
買房時一定盯死這個數，別住進去才發現是“水泥監獄”！

03

總戶數

這個很好理解，總戶數多少就相當于開發商怎么“切蛋糕”。

戶數多少與容積率 、戶型大小有直接的關系。

一般戶數少的小區，多為高端改善盤、別墅區；而戶數多的小區，大多是剛需大盤、公寓樓。

總戶數多的小區，問題可就太多了。

樓道里垃圾堆成山，已經成了家常便飯；

給物業打電話，常年占線打不通；

租客占了一大半，晚上直播+喝酒嗨唱，太要命了；

電梯動不動就壞了，家住高層的我已經找中介準備賣房了！

改善型住宅：

想住得舒服，盯緊容積率 ≤1.5 ，起步門檻戶型越大越好，戶數越少越好的小區！

避坑點：

買房前一定要查清總戶數，別等住進去才后悔！

04

梯戶比

簡單來說就是 “幾部電梯伺候幾戶人家”，直接決定每天等電梯多久、擠不擠、煩不煩！

梯戶比越低，住得越爽；梯戶比高就受罪。

常言道：“1梯1戶是皇帝，2梯4戶算平民，1梯8戶像難民！”

我是親身經歷過，以前租房梯戶比高。

每天早高峰等電梯像打仗，上班遲到是常態；

而且電梯特別容易壞，修電梯能修到我懷疑人生；

更崩潰的是好不容易等到電梯，結果滿員，眼睜睜看它跳過我的樓層…

改善型住宅梯戶比：

2梯2戶 或1梯1戶，不等待、不擁擠、不尷尬！

避坑點：
買房前一定問清梯戶比，每層幾部電梯，每部電梯服務多少戶？別被樣板間的香薰忽悠了。

05

車位比

車位比指的是小區總戶數與車位總數的比例，決定著停車難不難。

這對生活的便利性至關重要。

高車位比（如1:1.2及以上）就能很輕松停車，低車位比（如1:0.4-1:0.8）每次停車都好費時間啊！

別的咱不說啊，小區車位配的少，三天兩頭就能看見群里因為停車吵架的，各種問候對方祖宗八代的，哎，真無語！

還有些人亂停亂放，車輛占用消防通道、人行道等公共空間，不僅影響交通，還非常不安全。

上次親戚來了，屁股還沒坐熱就得給人去挪車，就挺無奈的！

還有一些小區是機械車位，空間狹小稍有不慎就導致輪胎被擠壓、后視鏡被刮擦等問題；

改善型住宅梯車位比：

1:1.2以上，每戶至少1個車位，訪客也有地方停。

避坑點：

有些“高端盤”車位只賣不租，逼你花幾十萬買車位！

06

得房率

得房率是指購房者實際可使用的套內面積與房屋建筑面積的比率，是衡量住宅實用性的重要指標。

說白了，就是你花錢買的房子里，實際能用的面積到底有多少。

現在這個樓市行情下，各地調整贈送規則：比如陽臺、飄窗等。

以前可能算一半面積，現在可能全送或不算面積，導致套內使用面積增加，得房率提高。

因此目前市面上存在新老標準的房子，得房率會有很大差別，同樣140平有人得房100平，有人得房180平。這中間可差太多了。

改善型住宅梯得房率：

第四代住宅通過設置空中花園、露臺等不計總面積，得房率通常在100%到120%之間，為購房者提供更大的實際使用空間，提升居住體驗。

避坑點：

優先選產權清晰的高得房率戶型，避免交房糾紛。

07

日照時長

住宅日照時長是指在規定的日照標準日（通常為冬至日/大寒日）內，住宅的外窗獲得滿窗日照的時間。

簡單來說，就是你家每天至少能曬到太陽的最低時間。

日照對人的健康有積極影響，能促進維生素D合成、幫助鈣吸收；能改善情緒，減少抑郁發生；陽光中的紫外線可以殺菌，減少室內病菌的滋生。

南方 & 北方改善型住宅日照標準對比

南方改善住宅的日照參考標準：

冬至日 ≥2小時（常見于高端樓盤、低密社區）；

北方改善住宅的日照參考標準：

大寒日 ≥3小時（高端項目追求全天采光）；

像上面這個樓盤，大部分日照時長是符合改善型住宅的，但按照參考標準，很明顯能看到9棟的低樓層是達不到的，所以就失去了改善的意義。

避坑點：

小心“西曬”，下午太陽直射的房間（朝西），夏天熱到爆炸；

南方別貪多，日照太長反而夏天變蒸籠，平衡更重要。

08

窗墻比

就是你家外墻的“窗戶面積”占“整面墻面積”的比例。

窗墻比大，家里越亮堂；

窗墻比小，家里墻上就一面小窗戶，采光就會差，白天可能也要開燈；而且人會有壓抑感；通風也會差，尤其南方梅雨季易潮濕；

南方和北方改善住宅的窗墻比參考標準：

改善住宅可以適當提高窗墻比40%~50%（南向立面）

避坑點：

警惕"全玻璃幕墻"住宅，北方冬季冷輻射明顯，優選南向大窗+東西向小窗的戶型布局。

改善房的核心是“住得舒服”，不僅僅是“面積大”！ 看完這8點，銷售再忽悠你也不怕了！

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