王健林最近在一個(gè)閉門會(huì)上說的話，把很多人嚇得不輕。

他說：“現(xiàn)在還在三四線城市囤房的人，三年后可能連首付都收不回來。”

這話乍一聽刺耳，但看看2025年的樓市數(shù)據(jù)，確實(shí)有幾分道理。

先看庫(kù)存。青島新房庫(kù)存947萬(wàn)㎡，相當(dāng)于要賣33.6個(gè)月才能清完，二手房掛牌量7.5萬(wàn)套，平均每20個(gè)家庭就有1套在賣。

無(wú)錫更夸張，新房?jī)r(jià)格同比跌4.4%，二手房跌7.1%，一套100㎡的房子一年縮水7萬(wàn)多元。

開發(fā)商為了回款，只能瘋狂降價(jià)：無(wú)錫新政落地后，二手房單日新增掛牌量暴漲644%，85%的房源主動(dòng)降價(jià)，最高降幅達(dá)15%。這種“以價(jià)換量”的惡性循環(huán)，正在把三四線樓市拖入深淵。

但核心城市的情況完全相反。上海陸家嘴、深圳南山等核心地段，房?jī)r(jià)同比微漲2%-5%，北京海淀學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格企穩(wěn)在12萬(wàn)元/㎡。

一線城市新房庫(kù)存去化周期壓縮至12個(gè)月，核心區(qū)甚至出現(xiàn)“日光盤”現(xiàn)象。

這種分化背后，是人口流動(dòng)的鐵律：2025年一季度，北京、上海人才流出量同比增長(zhǎng)25%和22%，但成都、杭州等二線城市人口流入量激增18%，武漢、西安等中西部省會(huì)也通過產(chǎn)業(yè)升級(jí)吸引人口回流。

三四線城市則陷入“人口空心化”陷阱，徐州、洛陽(yáng)等城市二手房掛牌量同比激增80%，成交價(jià)跌至2015年水平，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)“空城化”。

王健林的判斷，其實(shí)早在2018年就埋下伏筆。當(dāng)年他以200億賣掉77家萬(wàn)達(dá)酒店，400多億轉(zhuǎn)讓13個(gè)文旅項(xiàng)目，徹底轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。

如今回頭看，接手這些項(xiàng)目的富力、融創(chuàng)紛紛陷入債務(wù)泥潭，而萬(wàn)達(dá)卻避開了危機(jī)。

他的邏輯很簡(jiǎn)單：房地產(chǎn)行業(yè)20年一輪回，中國(guó)樓市已經(jīng)過了“閉眼買房都能賺錢”的階段。現(xiàn)在還在三四線城市囤房的人，就像2015年還在股市追高的散戶，最后只能為泡沫買單。

政策層面的變化，正在加速這種分化。住建部100萬(wàn)套貨幣化安置政策，重點(diǎn)針對(duì)核心城市的城中村和危舊房。

蘇州申請(qǐng)了672億元專項(xiàng)借款，合肥新謀劃9個(gè)項(xiàng)目涉及1.75萬(wàn)戶，這些資金大部分流向一二線城市。

而三四線城市的棚改，已經(jīng)從“貨幣化安置”轉(zhuǎn)向“實(shí)物安置”，政府直接蓋保障房，根本不需要消化商品房庫(kù)存。這種政策傾斜，讓核心城市房?jī)r(jià)有了托底，卻讓三四線城市失去最后一根救命稻草。

人口結(jié)構(gòu)的變化更讓人絕望。2025年60歲以上人口占比21%，90后1.75億，00后1.45億，年輕人數(shù)量持續(xù)減少。

三四線城市的房子，要么被老年人住著，要么被年輕人繼承后拋售。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，三四線城市二手房掛牌周期延長(zhǎng)至18個(gè)月，房?jī)r(jià)較2021年峰值回落25%-30%。

山東菏澤房?jī)r(jià)較2021年高點(diǎn)下跌25%，部分樓盤單價(jià)跌破3000元/㎡，淪為“鶴崗第二”。

王健林給的建議很實(shí)在：三類房子趕緊賣。

第一類是30層以上的高層住宅，這類房子設(shè)備老化后維修成本極高，而且消防隱患大，青島某超高層小區(qū)物業(yè)費(fèi)已經(jīng)漲到5元/㎡，但電梯故障率每月高達(dá)3次。

第二類是三四線城市的老破小，徐州某小區(qū)2015年房?jī)r(jià)8000元/㎡，現(xiàn)在跌到4500元/㎡，掛牌半年無(wú)人問津。

第三類是文旅地產(chǎn)，大理、北海的海景房?jī)r(jià)格較2021年高點(diǎn)腰斬，很多業(yè)主連裝修錢都收不回來。

對(duì)于普通人來說，買房要記住三個(gè)“黃金法則”。首先，核心城市的核心地段可以買，但月供別超過收入的50%。

上海徐匯區(qū)一套80㎡的次新房，首付300萬(wàn)，月供1.8萬(wàn)，要求家庭月收入至少3.6萬(wàn)，低于這個(gè)數(shù)就別硬撐。

其次，三四線城市的房子，能賣就趕緊賣，菏澤某開發(fā)商推出“先住后買”政策，首付5萬(wàn)就能入住，但三年后房?jī)r(jià)可能再跌15%，到時(shí)候首付都虧沒了。

最后，千萬(wàn)別碰高杠桿投資房，青島某公寓租金2500元/月，月供5000元，租金連月供一半都覆蓋不了，持有十年凈虧30萬(wàn)。

王健林這話雖然難聽，但確實(shí)戳中了要害。未來三年，房子到底是“黃金價(jià)”還是“白菜價(jià)”，關(guān)鍵看你買在哪里。

核心城市的核心資產(chǎn)，可能像黃金一樣保值；但三四線城市的普通住宅，真的可能變成白菜價(jià)。樓市的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，現(xiàn)在是拼眼光和執(zhí)行力的白銀時(shí)代。