這兩年被稱為上海的“豪宅大年”，動不動就是“日光”、“破億”的銷售喜報

但豪宅的熱銷并不代表整體情況，一些冷門板塊和庫存較大地區的新房仍然不好賣

據不完全統計，上海現在一共有超過200個新房項目在售，極個別甚至出現了“0認購”的現象

其中續銷樓盤就多達170多個，主要是外環外低總價的剛需盤

不得不感嘆，去年接連出臺的新政對于新房而言

其實是讓好賣的項目繼續好賣，對難賣的項目則是緩解有限，庫存還在積壓

越來越多的新房拖成了“準現房”，和二手房一樣“所見所得”

與此同時，購房者的心態也發生了巨大改變

從之前的急著搖號打新上車，變成了不著急、再等等看、聽說后面還有更好更優惠的...

今天，我們就借著這個機會，看看上海目前各區新房的網簽情況如何

又是哪些樓盤的庫存最多，去化周期還需要多久

接下來用數據說話

01

6.1萬套總庫存，近八成都在外環外

先來看網上房地產官方給的公開數字

截止5月30日，上海目前的住宅新房顯性庫存共61279套，總面積為741萬平

按照最近一年來，平均每個月接近5000套的新房去化速度來算

大概還需要賣超過12.2個月，也就是整整一年還多的時間

不可否認，這個新房去化速度，放在全國已經名列前茅了

圖源：網上房地產

再從各區來看，庫存情況各不相同

“老大哥”浦東自然是一馬當先，一個區的庫存套數就占到了全市的近四分之一

郊區里壓力最大的是金山，四大新城中庫存壓力排序是嘉定>青浦>奉賢>松江

如果把臨港從浦東大區單獨拎出來，應該也和金山、嘉定差不多水平

閔行和寶山這兩年也出現了一些“滯銷”項目，拉高了總體的庫存量

對比之下，市區幾個區基本都可以算是“模范區”了

本身新房供應量就不多，整體的網簽率也比較高

這也導致各個區去化的速度不同，最快的只要2個多月，最慢的要超過3年

而浦東新區盡管總量龐大，但是流速表現尚可，去化速度排在全市中等水平

環線之間的實際庫存差異更加明顯

毫不夸張地說，一條外環線成了上海新房庫存的一道鴻溝（現在上海哪個郊區新房最難賣）

這61279套、741萬平的庫存里，光是外環外就有48951套、546萬平

套數占比高達79.35%，面積占比也有73.7%

根本原因是以前上海的供地都集中在外環外

也就造成五大新城和閔行、寶山，幾個區的新房供應量都不容小覷，經常在接近萬套級別

結果成交還在不斷走低，就形成了2022年以來持續供大于求的狀態

肉眼可見的，郊區新房賣不掉、賣不動，庫存越積越多

一方面是當下購房者對郊區新房的保值信心不足

另一方面，太多新房在巨額供應下“貼身肉搏”，打起了激烈的“價格戰”

比如浦東惠南的璟瀾灣，宣傳主打“首付26萬元起”

還有臨港103片區某個靠海新盤，竟然在95折之外還有大幾十萬的返現

即便如此，銷售表現依然沒能得到有效改善，逐漸都熬成了“準現房”，具備了“所見所得”的實景條件

02

更進一步來看，具體是哪些新房最不好賣？

第一從面積段來看

最突出的就是90-110㎡，目前庫存超過2.5萬套，占比達到42.1%最多，且以標準三房戶型為主

在過往政策的限制下，開發商批量造了太多百平三房，源源不斷的供給給龐大的剛需人群

盡管90-110㎡的面積段占主流，實質上并沒有真正滿足大家的居住需求

也就漸漸的不再被買單，最終的命運就是變成庫存慢慢等待清盤

當然對于這類目標客群來說，他們當下的選擇空間是最大的，可以慢慢挑選合適的新房

而70㎡以下供應量本身就很小，一直都不是開發商青睞開發的產品

200㎡以上的大面積豪宅產品，現在庫存3710套，占比僅6.2%

更多家庭追求“一步到位”，在市場從剛需主導向改善主導轉變的過程中

只要不是地塊有強制的面積要求，開發商都是能做大面積的盡量做大，不能做大的也要創造條件來做大

第二從總價段來看

讓人意外的是，現在庫存最多的竟然是300萬以下的低總價新房，未網簽存量接近1.5萬套

事實上，此類房源主要都集中在外環外的五大新城，比如嘉定安亭、臨港等板塊

距離地鐵較遠，或者是商業、醫療、教育等配套較為一般，可供上車的選擇并不多

對打工人來說，日常的通勤并不是很友好，競爭力顯然沒有市區老破小來得突出

與此同時，1500萬以上高端住宅的新房庫存也有所提升，則是因為這兩年供應量呈現爆發式增長

第三從代表性板塊來看

我們挑選了幾個新房供應耳熟能詳的“大戶”

目前庫存積壓最多的還是臨港，不過去化速度屬于中等

對比起來，惠南和安亭的去化周期更為突出，都需要兩年以上的時間

03

新房高庫存的背后，到底意味著什么

樓市早就不是當初那個“房子蓋出來就能賣掉”的黃金年代了

新房受到供應、位置、推盤、取證、價格等的影響，都會產生相應波動

高庫存問題可能有多重因素導致

首先是客戶越來越挑剔，對新房不止滿足于地段，對產品的細節和居住體驗也非常在乎

前兩年開盤的靜安某項目，盡管身處內環內，位置和配套都不錯，但去化一半不到

主要問題就是緊鄰南北高架，對中高樓層帶來了噪音、粉塵等一系列影響，地段再好也無法打動客戶

與之截然相反的是，綠城潮鳴東方即便地段只是二線臨江，也可以一天賣光120套套均5000萬以上的豪宅

綠城潮鳴東方實景圖

其次從房企角度來說，可能是前期的市場調研不足，導致部分項目的產品和需求不匹配

以松江新城的新房為例

據安居客數據統計，該板塊剛改客群對90-120㎡的三房需求最為強烈，占比超過高達46.8%

然而實際供應中，此類房源的比例不足25%，兩者之間的差距超過20%，導致了一定程度的供需不匹配

圖源：安居客

還有可能是最終的定價和銷售策略出現了差錯

像松江新城下半年開盤的中xxx銀湖灣，單價超過6萬/㎡

大戶型的總價最低也要550萬，最高的甚至接近1000萬

這樣的價格定位，板塊內的大部分客戶顯然是難以承受的，只有16.3%的客戶關注500萬以上的新房房源

面對這樣的庫存，我們看到上海土地端在作出改變

去年6月起，“7090”的調整和“限價”的取消

意味著新房在同樣的建筑面積下，套數將減少、面積將變大，單價也會變高

去年只公開出讓了47幅地，土地面積比2023年下降了足足57.6%

再加上2025年上海住宅用地計劃的繼續縮減，同比小幅下降了13%

截止到5月底，只出讓了4個批次、13塊地，延續了“量少價高”的態勢

因此，今年以來新房的供應一直處于低位，1月僅5個區、2月僅6個區有新房推出

隨著新房房價的水漲船高

去年成交均價首破7萬/㎡大關，比2023年大漲了13.5%

今年3月更是攀升到了78867元/㎡，再創新高

和二手房之間的價格優勢逐漸被抹平，更不存在“倒掛”了，對打新客群的吸引力還在不斷下降

這也就導致了新房市場兩極分化還在加劇

剛需再便宜也是“以價換量”，豪宅反而是“越漲越買”

要想更高效地去庫存，我們認為供需兩端都需要繼續發力，以實現破局

供給端，開發商要及時調整開發戰略，精準打造滿足地塊客群需求的產品

需求端，政策可以對一些郊區項目定向放松，比如放低購買門檻、加大公積金的支持力度等

04

新房庫存除了“性價比”和“準現房”之外，到底還有什么優勢可以和新一代的“好房子”對打？

此時此刻，我們并不是為了分析哪些新房難賣而分析

而是希望總結出市場"冷熱交織"背后的真實情況，給到開發商和購房者一些參考

最直接的就是外環外的庫存更高，尤其是金山、奉賢幾個郊區，板塊方面要注意臨港、惠南和安亭等

還有90-110㎡面積段、400-600萬價格段的三房，最容易成為庫存

這些都值得大家多加考慮

客觀而言，上海的新盤項目越來越多，土地供應量也頗為龐大

而新房本身就代表了一種趨勢，一種產品應該往什么樣方向迭代和發展的趨勢

更好的品質才能匹配更高的價格，希望能成為樓市更為普遍的認知

以上為正文，來自遠山

這是真叫盧俊公眾號的第6100篇原創文章