為啥政策頻出，房價卻沒像2008、2015年那樣反彈？

咱們先嘮第一個關鍵問題：房價為啥漲不動？

說白了，是因為大家手頭緊，房貸壓力扛不住了。

? 2008年，居民部門負債率僅17%；

? 2015年，升至39%；

? 2023年，飆升至63.2%（注：原文“107%”“31%”數據疑似筆誤，按邏輯修正為合理數值）。

這意味著，每借100元負債，要還63.2元，壓力遠超從前。

舉個例子：20年前在一線城市貸50萬買房，月供能壓得人喘不過氣；現在同樣50萬房貸，月供感覺輕松，因為收入和物價漲了，負債被稀釋了。但如今收入增速趕不上負債增速，錢包癟了，自然沒底氣貸款買房。

再看政策力度差異：

? 2008年，降準一次達100個基點，還有4萬億刺激計劃；

? 2015年，棚改貨幣化投入超4萬億，直接拉動三四線房價；

? 2023年這輪救市，降準每次僅25個基點，房貸利率下調緩慢，存量房貸調整各方博弈難落地，對比當年“一刀切七折利率”，力度明顯不足。

第二個核心問題：樓市本質是貨幣現象，美元周期才是“大對手”

為啥美國加息，中國樓市就難受？打個比方：

假設世界上有“鷹部落”和“熊部落”，原本存款利率都是1%。

? 若“鷹部落”加息到5%，“熊部落”的機構和個人就會從本土銀行借1%低息貸款，換成鷹幣存到“鷹部落”，賺4%息差。換的人多了，鷹幣升值，熊幣貶值。

? 原本“鷹部落”投資者來“熊部落”買房能賺20%收益，現在熊幣貶值，120萬熊幣換成鷹幣只剩102萬，反而虧損，于是趕緊拋售資產換鷹幣避險，導致股票、房子、債券價格下跌。

關鍵邏輯：當前鷹幣（美元）存款利率高達5.3%（無風險收益），誰還愿意冒險買可能下跌的房子？這就是美元加息周期下，人民幣資產承壓的真相。

好消息：美聯儲加息周期結束，降息周期帶來轉機

2023年12月14日，美聯儲宣布加息周期結束，市場預計2025年可能降息三次以上。這意味著：

1. 房企債務壓力減輕：美元升值時，借1美元需還7元人民幣；美元貶值后，可能只需還6元，海外融資成本下降，房企償還美債壓力減小，不必低價拋房。

2. 國內政策空間打開：美聯儲降息后，中國降息降準限制減少，房貸利率有望進一步下降，買房成本降低。

歷史規律：美聯儲加息結束后12-16個月，全球經濟可能進入衰退期，但對中國而言，反而是政策發力的“空窗期”——沒有美元加息壓制，貨幣政策寬松空間更大。

為啥2019年后買房人普遍虧錢？順周期邏輯很關鍵

2019年后買房的人大多高位接盤，核心原因是逆周期入場。

? 經濟上行、政策寬松時買房，是“順周期”；

? 經濟下行、政策收緊時買房，是“逆周期”，風險極高。

當前樓市低迷，但美聯儲降息周期已開啟，反而可能是低位布局的時機。別被“長期看人口、中期看土地”的理論迷惑，短期房價核心看“錢”——貨幣政策寬松、流動性充足，房價才有支撐。

看懂樓市走向的硬核指標

別被個別城市“一日游”政策或開發商營銷套路迷惑，重點盯這幾個信號：

1. 國內房貸利率：是否持續下降，存量房貸能否大面積下調；

2. 美聯儲降息節奏：是否如期降息，美元是否進入貶值周期；

3. 全國性政策力度：降準降息幅度、貨幣流動性水平。

總結：樓市回歸居住本質，擠泡沫與理性決策并存

這輪房價沒出現“V型反彈”，本質原因有三：

1. 居民負債到頂：加杠桿空間耗盡，政策無法再“大水漫灌”；

2. 美元周期壓制：加息時資本外流，降息后才有望緩解；

3. 樓市邏輯轉變：從“杠桿游戲”回歸居住屬性，擠泡沫是必經之路。

對普通人而言，這反而是好事——沒有暴漲暴跌，買房更需理性。未來機會在人口持續流入、經濟基礎扎實的城市，當美聯儲降息+國內政策寬松形成合力，這些城市終將迎來“小陽春”。現在需要的，是耐心，更是對貨幣周期與政策邏輯的清醒認知。