假期還關注房子講實話有點掃興

但沒想到的是像我這樣掃興的人還不少

這幾天跑售樓處那幾個在市場叫的響的盤簽到處都排起了小長龍

經常會覺得市場太大總有你想不到的地方

最近的二手市場也是這樣

原本并不期待的4月二手成交愣是在各位出發前夜放出破2萬套的消息

4月自帶下滑的標簽，去年如此，前年4月更是近兩年房價調整的“起始段”

加上沸沸揚揚的貿易戰，所以這個4月的成交我原本不想看

但沒想到最后還是走出了2萬套的成績

而且走勢非常有意思

這個假期如果你玩累了可以來撩一眼，看完也許更加了解今年樓市

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4月成交有點反常

4月前10天的網簽量是6052套，環比3月1-10日下滑了35%

所以站在月初甚至整個4月你很少會聽到市場關于成交熱的消息

這里面有清明節的影響也有其他因素，總之按這個降幅4月成交應該在1.6萬套

但從中旬開始，對應降幅不斷收窄

從工作日到周六日尤其月末周六4月26日單日網簽1419套，直至追平2萬套

這一追也追出了2021年以來最好的4月

逆勢放在人身上是勵志，放在市場身上就多少有點反常

不過反常里你好像更能看到些真相

我們從4月初說起

4月初我們就曾預估過4月二手成交在2萬套

預估的邏輯是去年9月新政后市場每月同比前一年同期漲幅穩定

以及每年3月-4月之間的同比平均在27%左右的波動

灰色部分為特殊年份波動，未計入平均值計算

這兩個數據精準卡在了2萬套

你會發現數據本身就存在波動規律，規律仰仗的就是市場背后的需求結構，比如每月的新晉落戶和新滿2年的剛需以及市場更為龐大的置換人群等

其次更為重要的也更為真實的

你會看到今天市場需求的剛性

就即便4月成交先抑后揚，看似跟過去兩年的4月同樣的節奏

但最后它依然能兌現市場從去年9月延續到今年3月的需求“增量”

而且是承接上月的額定兌現

即便4月上旬下滑35%，但4月依然能跑贏2萬套

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有多剛呢

要知道今年4月要考慮的影響因素不僅是市場，還有中美貿易戰

4月4日開始中美貿易戰正式上升到媒體戰層面

此后近一周的時間這都是大家茶余飯后討論的話題

貿易戰對于經濟和地產的影響所有人看法不同

如果你去問普通購房者他最大的反饋可能是我再等等看吧

如果你去問二級市場投資人這類相對專業角色，他們會認為貿易戰到樓市中間還得經歷大型制造業、產業人群收入、服務業等環節最終才傳導到樓市，中間至少還得經過大半年甚至更久

但無論貿易戰是否直接作用于房地產，貿易戰最直觀影響就是一個，預期

當市場預期受到影響的時候從看房到下定都會受到影響

所以有不少中介會感覺到4月上旬看房的人一下就少了很多

只是不確定是4月的影響還是貿易戰的影響

而這也是4月數據讓人意想不到的地方

因為從更宏觀的數據層面看，4月4日之后去掉清明節假期

看房人數只在4.7-4.13這周微微下調，然后又很快在4.14-4.20這周即刻反彈

上海鏈家看房人數

此后該干嘛干嘛，該看房看房該下定下定

這也讓月初我們預估的兩萬套數據完全不受影響

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市場背后的剛性需求到底來自哪里

4月市場里的剛性需求有這樣幾個方面

首先是來自3月的外溢網簽

本身3月就是成交旺季，另外3月的學區需求也會影響4月

像七寶、濰坊、張江這些板塊還是會有學區房單子落地

其次就是放開限購后的“增量需求”

這份需求從去年9月到12月讓成交量保持在月均破2萬套的水準，也讓今年3月的二手房網簽來到接近3萬套，2021年以來最好的3月

同樣的這份增量不會到4月戛然而止

截至到今天單身購房人群依然成為各大中介門店的重要成交力量，中介的購房客群里接近1/3的存在

不過對4月影響最大的可能還不是上面兩點，而是拆遷

東安新村那一片、天平路街道附近、華山路附近的中介門店最近應該都接待過這樣一類需求

就在這些小區附近、總價300-400萬、一樓二樓這樣的低樓層

他們就是來自附近的拆遷戶

都是長久居住在附近的本地人，拆遷之后也選擇在附近購買

他們有的是從去年年中拆遷有的去年底，不過這個3-4月是拆遷款到位的時候

而這類群體還比較壯大，我同事統計了2025年徐匯區部分拆遷計劃的涉及戶數

可想而知東安新村、天平路、華山路附近拆遷涉及戶數

這對于2萬套體量的月成交而言值得提上一筆

也是這時候你會看到城中村改造這件事

它對于市場的供給和需求端的影響，短時間內尤其是需求端更是如此

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這也是為什么現在的價格越來越難談

這段時間成交的客戶你會發現他們的成交談判周期都格外長期

一個想著市場好了，我為什么還要降價

一個想著三月過去，這市場不就應該砍價么

而這刀難砍的原因是現在不少房東已經是2020年入場房東，他們的房子不僅滿二還可以滿五，可以掛牌同時又是高位站崗

我賣房就賣房，干嘛要賠本，還賠那么多

所以現在房東的思維進入到，要么我的底價，要么轉租賃

最后剛性需求背景下，議價空間是收窄的

市場的分水嶺往往不是一日或者一周，而是長達幾周甚至幾個月

而眼下最大的那個分水嶺是房東底線思維pk客戶的底價思維

這是4月市場焦灼的地方

所以接下來租賃市場的房東倒是可以提起精神，競爭對手不僅有來自保租房的、還有轉租賃的二手房

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某種程度上今年的二手市場氛圍開始定型

很多時候你會發現站在月初可以看到月末的成交、站在3月能看到4月成交

有些成交數據的背后確實存在結構這件事

越大的市場這類結構越明顯

而我們時時刻刻需要做的一件事是觀察結構之上的變量

眼下最大的結構就是上海購房門檻降低帶來的需求增量

最大的變量就是類似貿易戰這樣的黑天鵝事件

目前看下來剛性需求還比較強韌

站在這個5月對于今年接下來的樓市有些答案已經搬上牌桌了

以上為正文，來自巧克麗麗

這是真叫盧俊公眾號的第6054篇原創