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32年將公司銷售額干到2000多億，公司創(chuàng)始人陳錦石簡直就是商界的傳奇人物之一，本以為這至少是一個百年企業(yè)，沒想到僅僅三年，這個公司就被推下神壇。

如今這家公司負(fù)債2068億，這一切真的太快了，這家公司為何會發(fā)生這樣的巨變呢？

白手起家，險棋賭出南通CBD

陳錦石出生在江蘇南通，他從小沒爹，從小就過著苦日子，16歲就出門混飯吃，從泥瓦工干起，一路做到項目經(jīng)理，也算熬出了頭。

但他不甘心，揣著東拼西湊的5000塊錢，拉上28個老鄉(xiāng)，組了個施工隊就跑到山東東營闖蕩，這就是中南建設(shè)最早的底子。

陳錦石沒背景，靠的就是一股敢拼敢干的勁兒，幾年下來，接了個辦公樓總包的活兒，算是賺到第一桶金，也闖出了點名氣。

后來成立中南建設(shè)，總算有了自己的正式旗號，陳錦石真正發(fā)跡，還得說是回到南通之后那筆險棋。

2005年，他接下了南通CBD項目，這項目投資大，周期長，當(dāng)時樓市看著也不怎么好，本地沒人敢碰。

據(jù)說陳錦石當(dāng)時兜里也就幾千萬，卻敢押寶35億的項目，他賭的是未來，賭的是自己的操盤能力，更是賭一個打響中南名頭的機會。

這步棋走得確實懸，剛拿下項目，樓市就往下走，后來又碰上金融危機，中南差點被拖垮，為了省錢，從投資到運營，中南硬是自己全包了，不但成本壓下來了，也練出了一身“造城”的本領(lǐng)。

南通CBD最終做成了，也成了中南最亮的一張名片，這次成功，似乎也讓陳錦石迷上了這種“大盤模式”，特別喜歡在三四線城市搞大項目，這種模式后來確實幫中南吃到了城鎮(zhèn)化的紅利。

中南巔峰

人生路上肯定不會一帆風(fēng)順，到了2015年，風(fēng)向變了，樓市“去庫存”刺激下，玩“高周轉(zhuǎn)”的房企跑得飛快，中南的“大盤模式”顯得有些慢，那年利潤甚至還降了。

陳錦石重金請來了陳凱，這可是業(yè)內(nèi)是出了名的“快刀手”，陳凱一到，就給中南定了些堪稱魔幻的增長目標(biāo)：未來幾年利潤要翻240%、560%、1060%，后來甚至加碼到1408%！

為了沖業(yè)績，中南內(nèi)部搞起“戰(zhàn)區(qū)”模式，各區(qū)域像打仗一樣搶資源、爭排名，完不成目標(biāo)就淘汰。

這套玩法確實刺激，短短幾年，中南營收從三百億沖到近八百億，凈利潤更是從幾個億飆到七十多億，那些看似不可能的目標(biāo)，居然真的實現(xiàn)了。

那時候的中南，在南通當(dāng)?shù)卣媸秋L(fēng)光無限，員工拿著工牌去商場都能打折，陳錦石穩(wěn)坐南通首富寶座，中南的房子也被當(dāng)?shù)厝丝醋魇悄鼙Ｖ档挠餐ㄘ洝?/p>

2020年，中南迎來了最高光的時刻，銷售額沖破2200億，全國房企排名第14。

企業(yè)交給女兒，公司跌下神探

在中南巔峰時期，58歲的陳錦石宣布，要把這個龐大的地產(chǎn)王國交給女兒陳含昱，可魔幻的是，也正是在這一年，地產(chǎn)“三條紅線”政策出臺了。

中南一查，資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比，條條超標(biāo)，直接被劃入“紅檔”，融資的口子，一下子就緊了。

一邊是業(yè)績登頂，評級機構(gòu)紛紛點贊，另一邊卻是踩中政策紅線，未來錢袋子堪憂，在這種時候選擇交班，是過于自信，還是別有安排？外人很難猜。

更要命的是，為了達(dá)成那些驚人的增長，中南早已深度捆綁“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”模式，到2020年底，總負(fù)債率高達(dá)86.54%，有息負(fù)債近800億，這還是努力降過的結(jié)果。

可以說，輝煌業(yè)績的底下，是沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，女兒陳含昱接手的，與其說是巔峰帝國，不如說是一個隨時可能引爆的火藥桶。

誰也沒想到，房地產(chǎn)的冬天來得這么快、這么，2021年，雖然中南勉強沒公開違約，保住了面子，但家底已經(jīng)開始虧損，凈利潤-33.82億。這是公司成立34年來頭一回。

從此，“化債求生”成了陳含昱接班后的主旋律，陳錦石也別想清閑退休了，只能陪著女兒四處找錢、談判。

然而市場太冷了，尤其是在中南重倉的三四線城市，房子不好賣，資產(chǎn)也縮水，想變現(xiàn)回血難上加難。

債務(wù)總量太大，減掉的那點不過是杯水車薪，到了2023年，有息負(fù)債雖降到400多億，但總負(fù)債依然高達(dá)2068億。

更讓外界有些議論的是，即便在公司巨虧的2022年，陳錦石本人還拿了超過千萬的年薪（1088萬），雖然第二年大幅下降，但在當(dāng)時那個節(jié)點，這數(shù)字在外界看來還是有點刺眼。

最終中南建設(shè)還是沒扛住，走到了退市這一步，超過11萬股民的投資近乎歸，陳錦石本人也因債務(wù)纏身，成了法院公告里的被執(zhí)行人，背上了“老賴”的名聲。

回看他這前半生，無疑抓住了時代機遇，膽識過人，那場南通CBD的豪賭，是他的封神之戰(zhàn)。

但后來的極速狂飆，是不是把油門踩得太死？過度依賴杠桿，增長目標(biāo)脫離實際，加上對三四線市場的路徑依賴，當(dāng)潮水退去，這些曾經(jīng)的“糧倉”反而成了最難甩掉的“包袱”。

如今陳錦石和中南還在努力“保交付”，試圖挽回些什么，但兩千多億的債務(wù)壓頂，公司也已退市，想東山再起，談何容易。

參考資料

中國新聞網(wǎng)2024-6-25《中南建設(shè)將被終止上市，董事長為前南通首富》
人民網(wǎng)江蘇頻道2024-06-26《中南建設(shè)將被終止上市，董事長為前南首富》
澎湃新聞2016-02-18《南通富豪陳錦石三顧茅廬，最牛地產(chǎn)經(jīng)理人陳凱加盟中南集團(tuán)》