編者按

2024年2月27日，人民法院案例庫正式上線并向社會(huì)開放。最高人民法院要求，法官在審理案件時(shí)必須檢索查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判。這對于促進(jìn)統(tǒng)一裁判規(guī)則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統(tǒng)一適用無疑具有重要意義。為了幫助讀者理清保全與執(zhí)行領(lǐng)域不同案件主要爭議焦點(diǎn)問題和相應(yīng)裁判規(guī)則，我們將圍繞人民法院案例庫發(fā)布的保全、執(zhí)行案例，總結(jié)梳理各地法院處理類似問題的裁判觀點(diǎn)，在本公眾號分期推送。

典型案例: 拍賣公告未明確拍賣成交后的租金歸屬的, 買受人是否享有租金收益權(quán)?

李舒 唐青林 黃紹宏

閱讀提示：根據(jù)《民法典》第七百二十五條確立的“買賣不破租賃”原則，買受人需概括承受原租賃合同權(quán)利義務(wù)，但現(xiàn)行法律對拍賣成交后租金收益權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)及判斷標(biāo)準(zhǔn)尚未作出具體規(guī)定，導(dǎo)致實(shí)務(wù)中常出現(xiàn)執(zhí)行法院繼續(xù)提取租金、買受人權(quán)利受損等矛盾。尤其在拍賣公告未明確租金歸屬的情形下，不同法院對“所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)”“租金收取節(jié)點(diǎn)”“權(quán)利義務(wù)概括承受范圍”等要件的認(rèn)定差異，直接引發(fā)類案不同判現(xiàn)象。實(shí)務(wù)中，拍賣公告未明確拍賣成交后的租金歸屬的，買受人是否享有租金收益權(quán)？本文通過一則人民法院案例庫發(fā)布的案例對該問題進(jìn)行解答。

裁判要旨

拍賣公告中明示拍賣財(cái)產(chǎn)上附屬租賃關(guān)系但未明確拍賣成交后的租金歸屬的，買受人取得拍賣財(cái)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，依法享有租金收益權(quán)。

案情簡介

一、河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院在辦理彭某申請執(zhí)行廖某一案中，對被執(zhí)行人廖某與共有人王某名下位于河南省鄭州市XX號的房產(chǎn)進(jìn)行司法拍賣。拍賣公告中載明:房產(chǎn)有租賃，租期到2021年12月。2021年2月13日，張某競買成功。2021年4月13日，河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院作出(2020)豫0703執(zhí)恢113號執(zhí)行裁定，解除案涉房產(chǎn)的查封并過戶至張某名下。

二、因河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院自2020年10月27日起要求案涉房產(chǎn)承租人協(xié)助將到期租金交付該院，房產(chǎn)拍賣成交后，該院于2021年6月16日又提取案涉房產(chǎn)租金2.85萬元。

三、張某對此不服，以其于2021年2月13日通過司法拍賣競得案涉房產(chǎn)且已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證為由，對該院扣留、提取租金的執(zhí)行行為提出異議，請求中止對案涉房產(chǎn)自2021年2月13日之后租金的執(zhí)行，并確認(rèn)該日期之后的房產(chǎn)租金歸其所有。

四、河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院于2021年9月16日作出(2021)豫0703執(zhí)異88號執(zhí)行裁定:駁回張某的異議請求。

五、張某不服，申請復(fù)議。河南省新鄉(xiāng)市中級人民法院于2021年12月9日作出(2021)豫07執(zhí)復(fù)301號執(zhí)行裁定:撤銷河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院(2021)豫0703執(zhí)異88號執(zhí)行裁定;張某要求河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院中止對河南省鄭州市XX號的房產(chǎn)自2021年4月13日之后租金執(zhí)行的異議請求成立;駁回張某的其他異議請求。

六、申請執(zhí)行人彭某不服，向河南省高級人民法院提出申訴。河南省高級人民法院于2022年3月30日作出(2021)豫執(zhí)監(jiān)352號執(zhí)行裁定:駁回彭某的申訴請求。

裁判要點(diǎn)

本案的爭議焦點(diǎn)：拍賣公告未明確拍賣成交后的租金歸屬的，買受人是否享有租金收益權(quán)？審理法院認(rèn)為：

1.《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》(2020年修正)第四百九十三條規(guī)定:“拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時(shí)轉(zhuǎn)移。”河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院于2021年4月13日作出執(zhí)行裁定，將案涉房產(chǎn)過戶至張某名下。依照上述法律規(guī)定，拍賣成交裁定送達(dá)張某時(shí)，案涉房產(chǎn)即歸張某所有。張某基于案涉房產(chǎn)所有權(quán)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，收益權(quán)包括享有收取房產(chǎn)租金的權(quán)利。

2. 拍賣公告中明示該房產(chǎn)附有租賃，張某參與競拍，表明愿意對原租賃合同的權(quán)利義務(wù)概括承受。法院作出拍賣成交裁定后，張某與承租人無須另行訂立租賃合同，其在取得房產(chǎn)所有權(quán)時(shí)就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，承繼原出租人的權(quán)利和義務(wù)。故張某有收取剩余租金的權(quán)利。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)

北京云亭律師事務(wù)所李舒律師、唐青林律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1. 帶租拍賣時(shí)，拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，租賃合同對買受人仍具有約束力，買受人對原租賃合同的權(quán)利義務(wù)概括承受，承繼原出租人的權(quán)利和義務(wù)。拍賣公告中明示拍賣財(cái)產(chǎn)上附屬租賃關(guān)系但未明確拍賣成交后的租金歸屬的，買受人取得拍賣財(cái)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，依法享有租金收益權(quán)。

2. 拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對在先的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。（見延伸閱讀案例）

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

相關(guān)法律規(guī)定

1.最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋（2022修正）

第四百九十一條 拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時(shí)轉(zhuǎn)移。

2.《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(2020修正)

第二十八條　拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣而消滅，拍賣所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償擔(dān)保物權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)人的債權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外。拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。

法院判決

以下為該案在法院審理階段關(guān)于本案爭議事項(xiàng)的“本院認(rèn)為”部分的詳細(xì)論述與分析。

本案爭議焦點(diǎn)在于案涉財(cái)產(chǎn)上設(shè)定有租賃權(quán)，拍賣成交后租金等權(quán)益歸屬應(yīng)如何認(rèn)定。

第一，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》(2020年修正)第四百九十三條規(guī)定:“拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時(shí)轉(zhuǎn)移。”河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院于2021年4月13日作出執(zhí)行裁定，將案涉房產(chǎn)過戶至張某名下。依照上述法律規(guī)定，拍賣成交裁定送達(dá)張某時(shí)，案涉房產(chǎn)即歸張某所有。張某基于案涉房產(chǎn)所有權(quán)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，收益權(quán)包括享有收取房產(chǎn)租金的權(quán)利。

第二，拍賣公告中明示該房產(chǎn)附有租賃，張某參與競拍，表明愿意對原租賃合同的權(quán)利義務(wù)概括承受。法院作出拍賣成交裁定后，張某與承租人無須另行訂立租賃合同，其在取得房產(chǎn)所有權(quán)時(shí)就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，承繼原出租人的權(quán)利和義務(wù)。故張某有收取剩余租金的權(quán)利。

第三，拍賣公告中只明確了拍賣房產(chǎn)附有租賃的期限，但并未明確限制競拍人在拍賣成交后收取剩余租金。在該房產(chǎn)有剩余租金尚未收取的情況下，若剝奪競拍人拍賣成交后的租金收益權(quán)，沒有事實(shí)依據(jù)。河南省新鄉(xiāng)市中級人民法院認(rèn)定張某有權(quán)收取拍賣成交裁定送達(dá)之后的租金，并無不當(dāng)。

案件來源

人民法院案例庫：2024-17-5-203-003

彭某與張某執(zhí)行監(jiān)督案【河南省高級人民法院(2021)豫執(zhí)監(jiān)352號】

裁判規(guī)則：拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對在先的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。

案例1: 揚(yáng)州明某汽車服務(wù)有限公司、江蘇寶某農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司等金融借款合同仲裁執(zhí)行監(jiān)督執(zhí)行裁定書【最高人民法院(2021)最高法執(zhí)監(jiān)39號】

最高人民法院認(rèn)為，明某汽車公司主張其在抵押權(quán)設(shè)立前，即2008年10月15日至2015年9月25日期間一直實(shí)際租賃案涉房地產(chǎn)，但并未提交其與明某電氣公司在此期間所簽訂的相應(yīng)期限的書面租賃合同及與之相對應(yīng)的付款憑證，其所提交的明某汽車公司與明某電氣公司、明九紅之間在2011年至2015年注明用途為“借款”和“往來款”的銀行轉(zhuǎn)賬流水單、《企業(yè)住所（經(jīng)營場所）使用證明》、轉(zhuǎn)租合同等證據(jù)亦不足以證明明某汽車公司在該抵押權(quán)設(shè)立前系因租賃關(guān)系而實(shí)際占有使用案涉房地產(chǎn)。同時(shí)，明某汽車公司與明某電氣公司于2015年9月25日簽訂的書面租賃合同載明，鑒于明某電氣公司資金困難，且對明某汽車公司墊付的資金不能歸還，明某電氣公司愿意將屬于自己土地及地上建筑物租賃給明某汽車公司使用。因此，明某汽車公司所稱上述租賃合同系對之前租賃情況的延續(xù)和階段性明確的主張不能成立。即便如明某汽車公司所稱，該公司與明某電氣公司存在租賃關(guān)系，在寶某農(nóng)商行與明某電氣公司設(shè)立抵押權(quán)時(shí)，明某電氣公司與明某汽車公司系同一個(gè)法定代表人，無證據(jù)證明該事實(shí)已向?qū)毮侈r(nóng)商行如實(shí)披露，寶某農(nóng)商行相對明某汽車公司而言亦具有善意。本案中，案涉租賃合同簽訂時(shí)間是2015年9月25日，而抵押權(quán)設(shè)立時(shí)間是2015年8月25日，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)，且對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)已產(chǎn)生影響，揚(yáng)州中院除去租賃拍賣案涉房地產(chǎn)并無不當(dāng)。

案例2: 傅ｘ、富某華一銀行有限公司蘇州分行等借款合同糾紛執(zhí)行復(fù)議執(zhí)行裁定書【最高人民法院(2020)最高法執(zhí)復(fù)112號】

最高人民法院認(rèn)為，首先，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十六條第一款規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。傅×在案涉房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立后與被執(zhí)行人簽訂租賃合同，該租賃權(quán)不能對抗抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。其次，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)否保留租賃權(quán)。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款明確，拍賣財(cái)產(chǎn)可以保留租賃權(quán)，也可以滌除租賃權(quán)。是否滌除該權(quán)利取決于該權(quán)利對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)是否有影響，有影響的應(yīng)當(dāng)將其除去后進(jìn)行拍賣。執(zhí)行法院為實(shí)現(xiàn)案涉房地產(chǎn)變價(jià)價(jià)值的最大化，要求傅×在拍賣、變賣前遷出所租商鋪并無不當(dāng)，但傅×的租賃權(quán)并不同時(shí)而消滅。再次，承租人在承租房屋時(shí)應(yīng)對房屋上是否具有抵押權(quán)等情形盡到注意義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對可能產(chǎn)生的權(quán)利損害有所預(yù)見。如傅×認(rèn)為其租賃權(quán)遭受損害，可以向出租方主張權(quán)利，從而得到救濟(jì)。故其請求不予遷出其租商鋪于法無據(jù)，江蘇高院（2020）蘇執(zhí)異20號執(zhí)行裁定并無不妥，本院予以維持。

案例3: 廣州某某物業(yè)管理有限公司、長沙某某股份有限公司廣州分行等借款合同糾紛執(zhí)行復(fù)議執(zhí)行裁定書【廣東省高級人民法院(2023)粵執(zhí)復(fù)578號】

廣東高院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（2020年修正）第二十八條第二款規(guī)定：“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣”。根據(jù)該規(guī)定，如果擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)設(shè)定在先，租賃權(quán)設(shè)定在后，設(shè)定在后的租賃權(quán)不能影響設(shè)定在先的前述優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)，否則將滌除租賃權(quán)進(jìn)行拍賣。具體到本案，申請執(zhí)行人對廣州市番禺區(qū)**街**道**花園**層設(shè)定抵押在先，復(fù)議申請人與被執(zhí)行人陳某彬就該房產(chǎn)簽訂租賃合同在后，且租賃期限長達(dá)二十余年，如果該租賃權(quán)繼續(xù)存在于該房產(chǎn)上，將影響該房產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)格，進(jìn)而影響到設(shè)定在先的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，執(zhí)行法院對該房產(chǎn)去除租約進(jìn)行拍賣，符合上述司法解釋規(guī)定，并無不當(dāng)。無論申請執(zhí)行人對涉案房產(chǎn)出租情況是否知情，均不影響執(zhí)行法院對該房產(chǎn)去除租約進(jìn)行拍賣的合法性。某某公司請求帶租約拍賣，于法無據(jù)。

*此處北京云亭律師事務(wù)所，為作者完成文章時(shí)所在工作單位。

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本期主編

執(zhí)行主編 黃紹宏律師 北京云亭律師事務(wù)所

責(zé)任編輯 法麗 微信號：17310145421

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