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一套承載家族記憶的老房子，在面臨拆遷時(shí)，竟讓親兄弟對(duì)簿公堂。一方堅(jiān)稱(chēng) “借母之名買(mǎi)房”，另一方主張 “房產(chǎn)屬母親遺產(chǎn)”。沒(méi)有書(shū)面協(xié)議，僅憑口頭約定，法院如何認(rèn)定借名登記關(guān)系？

案情梳理

（一）家庭關(guān)系與財(cái)產(chǎn)背景

親屬關(guān)系：陳福安與陳福來(lái)是同胞兄弟，母親為林淑華 。2003 年 4 月 1 日，林淑華離世，兄弟二人因一套房產(chǎn)的歸屬問(wèn)題產(chǎn)生巨大分歧。

爭(zhēng)議財(cái)產(chǎn)：位于北京市東城區(qū)的一號(hào)房屋 。該房屋最初源于 1980 年林淑華承租的北京市西城區(qū)（二號(hào)房屋），后經(jīng)換房、房改售房等一系列過(guò)程，最終登記在林淑華名下。

（二）雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)

原告主張（陳福安）：

要求確認(rèn)自己與林淑華之間存在借名登記合同關(guān)系；

要求弟弟陳福來(lái)配合辦理一號(hào)房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)。

理由：自己原是一號(hào)房屋的公房承租人，因林淑華工齡長(zhǎng)且無(wú)力支付購(gòu)房款，雙方達(dá)成口頭借名登記合意；自己出資購(gòu)房，從單位借款 5000 元，加上積蓄支付了全部房款，且長(zhǎng)期居住該房屋 。

被告抗辯（陳福來(lái)）：

否認(rèn)原告與林淑華存在借名登記合意，認(rèn)為原告證據(jù)不足；

稱(chēng)購(gòu)房款由林淑華支付；

主張一號(hào)房屋屬于林淑華的遺產(chǎn)，不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求 。

（三）關(guān)鍵事實(shí)與證據(jù)

房屋權(quán)屬演變：

1980 年，林淑華承租二號(hào)房屋；

1984 年，換房至一號(hào)房屋，1992 年陳福安成為一號(hào)房屋的公房承租人；

1994 年，林淑華與（甲公司）訂立購(gòu)房合同，1995 年房屋登記在林淑華名下 。

購(gòu)房款支付：購(gòu)房款收據(jù)顯示，陳福安配偶及陳福安本人分別于 1994 年、1997 年向甲公司交款，但收據(jù)抬頭為林淑華 。

原告證據(jù)：陳福安提交向單位借款的《申請(qǐng)》、林淑華養(yǎng)老存折、長(zhǎng)期居住證明等，但無(wú)法直接證明借名登記合意 。

被告質(zhì)證：陳福來(lái)對(duì)部分證據(jù)真實(shí)性存疑，認(rèn)為不能證明借名關(guān)系，強(qiáng)調(diào)房屋登記在母親名下即屬母親遺產(chǎn) 。

案件分析

（一）借名登記關(guān)系的舉證責(zé)任

根據(jù)法律規(guī)定，主張借名登記法律關(guān)系存在的當(dāng)事人，需對(duì)產(chǎn)生該關(guān)系的基本事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任 。陳福安雖稱(chēng)有口頭合意，但無(wú)書(shū)面協(xié)議、變更買(mǎi)受人申請(qǐng)等直接證據(jù)，僅憑購(gòu)房款支付、長(zhǎng)期居住等間接證據(jù)，無(wú)法形成完整證據(jù)鏈。

（二）間接證據(jù)的證明力不足

雖然陳福安曾是公房承租人且出資購(gòu)房，但二號(hào)房屋原承租人是林淑華，這削弱了其主張的合理性；且林淑華取得房產(chǎn)證至去世的 8 年間，雙方未對(duì)房屋權(quán)屬進(jìn)行變更，進(jìn)一步降低了借名登記合意存在的可信度 。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記的公示效力

我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，房屋登記在林淑華名下，在無(wú)充分反證時(shí)，該登記具有公示公信力 。陳福安未能推翻登記效力，其訴求難以得到支持。

裁判結(jié)果

法院判決駁回陳福安的全部訴訟請(qǐng)求 。這意味著一號(hào)房屋仍被認(rèn)定為林淑華的遺產(chǎn)，后續(xù)若涉及繼承，需按照相關(guān)法律另行處理。

案件啟示

（一）借名買(mǎi)房務(wù)必書(shū)面約定

借名登記關(guān)系僅憑口頭約定極易引發(fā)糾紛。涉及房產(chǎn)等重大財(cái)產(chǎn)，務(wù)必簽訂書(shū)面協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)，注明購(gòu)房款來(lái)源、房屋實(shí)際歸屬等關(guān)鍵條款。

（二）保留完整出資證據(jù)鏈

若存在借名買(mǎi)房情況，出資方應(yīng)保留銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)、借款協(xié)議等證據(jù)，證明實(shí)際出資行為，避免因證據(jù)不足陷入被動(dòng) 。

（三）重視不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)

不動(dòng)產(chǎn)以登記為準(zhǔn)，借名登記可能導(dǎo)致實(shí)際權(quán)利人無(wú)法對(duì)抗善意第三人，甚至面臨財(cái)產(chǎn)損失。如需借名，建議辦理抵押登記等手續(xù)保障權(quán)益 。

（四）家庭財(cái)產(chǎn)糾紛早預(yù)防

家庭內(nèi)部涉及財(cái)產(chǎn)安排時(shí)，應(yīng)提前溝通并以法律文書(shū)固定，避免親情因利益紛爭(zhēng)破裂。遇到復(fù)雜情況，及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，制定合法有效的財(cái)產(chǎn)規(guī)劃方案。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）