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比老破小降價還慘烈的小區(qū)出現(xiàn)了

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  你有沒有這樣的感知

  3月份樓市數(shù)據(jù)還是挺亮眼的

  4月份突然就不行了

  到底咋回事呢——

  我扒了一下北京二手房數(shù)據(jù)給大家復(fù)盤

  

  從去年930新政開始

  10-11-12月連續(xù)三個月的二手房成交還是不錯的

  尤其是12月份

  二手房網(wǎng)簽量突破2.1萬套,

  打破了連續(xù)21個月以來的最高紀(jì)錄

  2025年,1、2月份受到春節(jié)假期的影響,數(shù)據(jù)差了點正常

  結(jié)果到了3月份,網(wǎng)簽量19234 套,市場眼見著回暖了

  到了4月份,網(wǎng)簽量15569 套——北京二手房冷熱15000套是刻度線。

  這說明市場一下子冷了。

  再看掛牌數(shù)據(jù)——

  930之前大中介二手房掛牌量達(dá)到13.7萬套(前臺)

  去年年底掛牌量是12.7萬套 (前臺)

  其實去年930新政以后掛牌量是逐漸減少得

  掛牌量=已經(jīng)掛出來的房子+新掛出來的房子-已經(jīng)成交的房子

  所以他是市場上的一個動態(tài)指標(biāo)

  掛牌量減少

  這說明買的速度比賣的速度更快

  市場逐漸向好

  掛牌量增加

  說明賣的速度開始變慢,買家開始觀望

  再看最新的掛牌數(shù)據(jù)——

  掛牌數(shù)據(jù)在今年又逐漸增加,尤其是3月份增加最猛烈

  到5月份掛牌量已經(jīng)突破了14萬套。接近930之前的掛牌量。

  而現(xiàn)在鏈家內(nèi)網(wǎng)展示掛牌已經(jīng)沖到16萬套大關(guān)。

  

  說明當(dāng)下市場已經(jīng)是買的速度比不上賣的速度了。

  好聽點是進(jìn)入買房市場。

  直白點就是進(jìn)入了拋售潮

  繼續(xù)看,哪些房子拋售得比較厲害呢?

  從成交結(jié)構(gòu)來說

  當(dāng)下80%的二手房成交在600萬以內(nèi)

  這部分房源是全北京競爭最激烈的房源

  另外,二手房大社區(qū),是降價重災(zāi)區(qū)

  比如降價比較狠的房山加 州水郡、朝陽 翠成馨園、石景山永樂東西區(qū)、昌平天通苑、通州京貿(mào)國際城……

  基本上都是體量很大的小區(qū)

  很多人說老破小不該買,該放棄啥的

  其實學(xué)區(qū)房老破小成交量和均價還雙漲了……

  德勝去年4月份成交58套,今年成交87套

  去年均價11.3萬左右,今年12.6萬……

  主要是德勝去年調(diào)劑比較好

  月壇今年和去年4月份成交差不多,都在50多套左右,均價也比去年漲了,去年大概是12.2萬,今年12.9萬左右。

  所以別提老破小不能買了,現(xiàn)在600萬以內(nèi)的大社區(qū)才要避開。

  北京600萬以內(nèi)的房子,如果還是多期開發(fā)的大盤,超過1000戶以上的大社區(qū),是現(xiàn)在降價非常慘烈的重災(zāi)區(qū)

  大社區(qū)最大的毛病就是 "供過于求"。你家掛牌 500 萬,隔壁同款戶型 480 萬就能成交,買家肯定扭頭就走。

  樓市下行,大社區(qū)成交的本質(zhì)就是 "踩踏式拋售"。

  對著急賣房的賣家來說,大社區(qū)房子掛牌 3 個月賣不掉,心理防線就崩了,只能一次次降價,最后血虧離場。

  對買家來說,其實都是 "同質(zhì)化房源",隔壁老王跟隔壁老李家的房子戶型都一樣,就買最便宜的,沒啥差異化。

  給到大家的意見是,市場下行,如果想買增值保值的房子, 優(yōu)先選中小規(guī)模社區(qū)(總戶數(shù) 800 戶以內(nèi)),掛牌量少,價格更穩(wěn)。 警惕 "純剛需大社區(qū)",尤其是那些密度高、戶型差、物業(yè)爛的小區(qū),堪稱 "貶值重災(zāi)區(qū)"! 大社區(qū)就像樓市里的 "紅海戰(zhàn)場",業(yè)主內(nèi)卷、價格混戰(zhàn)、居住體驗差,能避開就別硬沖! 剛需買房不如聚焦中小社區(qū),最好是品質(zhì)好點,物業(yè)不錯。戶型相對稀缺抗打。別人是兩面寬你就最好買三面寬。
當(dāng)然,除了二手房之外,也有很多好品質(zhì)的新房。
好房子政策以后,高得房率,好戶型,好物業(yè)的樓盤非常多。
我們也準(zhǔn)備了總價500萬、總價500-800萬的全北京各個區(qū)域新盤盤點,以及優(yōu)缺點分析,買房風(fēng)險點匯總

希望大家買房不踩坑

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