眾所周知，我國國內(nèi)房地產(chǎn)市場自2022年開始進(jìn)入調(diào)整周期，這一趨勢在2023年后愈發(fā)明顯。從最初二三線城市的房價松動，到一線城市核心區(qū)域的價格回調(diào)，整個房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著深刻的結(jié)構(gòu)性變化。根據(jù)最新市場數(shù)據(jù)顯示，全國平均房價較歷史高點已回落約30%，這一調(diào)整幅度在近二十年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程中實屬罕見。

市場交易量的持續(xù)萎縮是當(dāng)前最突出的特征。新房市場方面，開發(fā)商面臨巨大的去庫存壓力，促銷手段層出不窮但收效甚微。二手房市場則呈現(xiàn)出典型的"量價齊跌"態(tài)勢，掛牌房源數(shù)量激增與成交周期延長形成鮮明對比。以北京為例，2023年二手房掛牌量同比增加40%，但成交周期平均延長至6個月以上，部分非核心區(qū)域的房源甚至面臨有價無市的窘境。

對此，為了刺激國內(nèi)樓市的成交回暖，地方各級的救市力度可謂空前。限購政策的逐步松綁覆蓋了除一線城市核心區(qū)外的絕大多數(shù)區(qū)域，房貸利率降至歷史低位，首付比例也下調(diào)至15%的極低水平。這些措施在短期內(nèi)確實釋放了部分改善性需求，但未能從根本上扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。究其原因，主要在于三個深層次因素：一是人口結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的需求端萎縮，二是居民部門杠桿率已接近極限，三是市場參與者對房地產(chǎn)投資屬性的重新評估。

面對當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整的趨勢，擁有多套房產(chǎn)的家庭在此輪調(diào)整中面臨多重壓力。根據(jù)央行調(diào)查數(shù)據(jù)推算，全國約45%的家庭持有兩套及以上房產(chǎn)，而這些家庭未來大概率會面臨以下這四大挑戰(zhàn)：

01 資產(chǎn)縮水將成為擁有多套房產(chǎn)家庭的常態(tài)

近年來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了顯著調(diào)整，多地房價出現(xiàn)持續(xù)性下跌。根據(jù)市場數(shù)據(jù)，全國平均房價跌幅已達(dá)30%，部分環(huán)京三四線城市如涿州、廊坊、燕郊等地區(qū)房價更是腰斬，跌幅高達(dá)50%。

這種趨勢預(yù)計將持續(xù)至2025年之后，主要原因在于供需關(guān)系的根本性改變。從需求端看，人口結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致購房主力人群減少。中國生育率持續(xù)走低，老齡化程度加深，這意味著未來購房需求將呈現(xiàn)長期下降趨勢。同時，城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的速度減慢，進(jìn)一步削弱了房地產(chǎn)市場的需求支撐。

從供給端看，商品房庫存量居高不下，新建住宅供應(yīng)充足，供需失衡的局面難以在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)。特別值得注意的是，一線城市如上海、深圳等地，房價收入比已高達(dá)40倍，遠(yuǎn)超國際公認(rèn)的合理水平。隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩，居民收入增長乏力，這種畸高的房價水平顯然難以持續(xù)。當(dāng)居民實際購買力無法支撐當(dāng)前房價時，價格回調(diào)就成為必然。因此，多套房產(chǎn)持有者必須清醒認(rèn)識到，過去二十年中國房地產(chǎn)持續(xù)上漲的時代已經(jīng)結(jié)束，未來資產(chǎn)價值縮水將是大概率事件。

02 二手房市場供給激增導(dǎo)致變現(xiàn)困難

當(dāng)前全國主要城市二手房掛牌量呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。數(shù)據(jù)顯示，重慶二手房掛牌量接近34萬套，武漢、合肥、西安、天津等二線城市均接近20萬套，就連一線城市的廣州也達(dá)到17萬套，北京為13萬套。這種集中拋售現(xiàn)象反映出市場預(yù)期的根本轉(zhuǎn)變。投資者普遍看淡未來房地產(chǎn)走勢，急于套現(xiàn)離場。

然而，當(dāng)大量買家同時涌入市場時，必然導(dǎo)致交易周期延長、成交價格承壓。具體來看，造成二手房變現(xiàn)困難的原因主要有三個方面：一是政策限制。許多城市對二手房交易實施嚴(yán)格的限售政策，部分房產(chǎn)需持有滿一定年限方可上市交易，這直接限制了市場流動性。二是信貸約束。銀行對二手房貸款審批趨嚴(yán)，貸款比例下調(diào)，增加了購房者的資金壓力。三是價格預(yù)期分化。賣家基于歷史高價掛出房源，而買家則預(yù)期價格繼續(xù)下跌，雙方心理價位存在巨大差距，導(dǎo)致交易難以達(dá)成。

在這種情況下，擁有多套房產(chǎn)的家庭將面臨兩難選擇：要么大幅降價以求快速變現(xiàn)，承擔(dān)巨額資本損失；要么長期持有，但需持續(xù)支付物業(yè)費、房產(chǎn)稅等持有成本，同時承受資產(chǎn)貶值的壓力。更值得警惕的是，隨著房地產(chǎn)稅試點擴(kuò)大和立法進(jìn)程推進(jìn)，多套房產(chǎn)持有者的稅費負(fù)擔(dān)將進(jìn)一步加重，這將成為壓垮部分投資者的最后一根稻草。

03 多套房的家庭持房壓力在飆升

從持房成本的角度來看，多套房產(chǎn)持有者正面臨前所未有的經(jīng)濟(jì)壓力。當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)面臨深度調(diào)整，這使得居民收入增長面臨瓶頸。對于依靠工資性收入或經(jīng)營性收入償還房貸的家庭而言，收入的不穩(wěn)定性直接加大了還貸風(fēng)險。與此同時，房產(chǎn)相關(guān)的各項固定支出呈現(xiàn)剛性上漲趨勢。物業(yè)管理費隨著人力成本上升而提高，電梯維護(hù)費用隨設(shè)備老化而增加，取暖費受能源價格波動影響。這些費用雖然單筆金額不大，但多套房產(chǎn)的疊加效應(yīng)會顯著增加家庭財務(wù)負(fù)擔(dān)。

更為關(guān)鍵的是房產(chǎn)稅政策的推進(jìn)。2021年全國人大常委會授權(quán)在國內(nèi)部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作，標(biāo)志著房產(chǎn)稅立法進(jìn)程進(jìn)入新階段。雖然具體實施細(xì)則尚未出臺，但根據(jù)國際經(jīng)驗和現(xiàn)有試點情況，房產(chǎn)稅很可能采用累進(jìn)稅率，即對多套房產(chǎn)持有者征收更高稅率。上海和重慶的試點方案顯示，房產(chǎn)稅主要針對新購住房和多套住房，稅率在0.4%-1.2%之間。若未來擴(kuò)大征收范圍并提高稅率標(biāo)準(zhǔn)，多套房產(chǎn)持有者的年度稅負(fù)可能達(dá)到房產(chǎn)價值的1%-2%，這將顯著改變房地產(chǎn)投資的回報預(yù)期。

04 "以租養(yǎng)貸"的模式行不通了

從租金收益的角度分析，"以租養(yǎng)貸"模式的可持續(xù)性正在受到挑戰(zhàn)。這一現(xiàn)象背后是人口結(jié)構(gòu)變化和城市發(fā)展階段的轉(zhuǎn)變。三四線城市面臨嚴(yán)重的人口外流問題。根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，2010-2020年間，全國有149個地級市出現(xiàn)人口減少，主要集中在東北、中部和西部地區(qū)。這些城市的住房租賃市場需求持續(xù)萎縮，空置率上升，租金水平下降。即使能夠出租，租金回報率也往往低于3%，難以覆蓋房貸成本。

一二線城市的情況同樣不容樂觀。雖然這些城市仍然保持人口凈流入，但流入速度明顯放緩。同時，高房價推高了生活成本，導(dǎo)致部分外來務(wù)工人員選擇離開。2022年主要城市租金指數(shù)顯示，北京、上海、廣州等城市的租金水平同比出現(xiàn)下降。這反映出就業(yè)市場收縮和居民收入預(yù)期下降對租賃市場的傳導(dǎo)效應(yīng)。此外，保障性租賃住房的大規(guī)模建設(shè)也將分流部分市場需求，進(jìn)一步擠壓私人租賃市場的空間。

總的來說，擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭確實面臨以上4大壓力。對此我們也可以發(fā)現(xiàn)其背后反映的是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的深刻轉(zhuǎn)型。過去依賴房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的模式已不可持續(xù)，中央明確提出"房住不炒"的定位，推動經(jīng)濟(jì)脫虛向?qū)?。這種轉(zhuǎn)型意味著房地產(chǎn)的金融屬性將逐漸弱化，回歸居住本質(zhì)。

對多套房產(chǎn)持有者而言，必須及時調(diào)整資產(chǎn)配置策略，降低房地產(chǎn)在家庭財富中的占比，轉(zhuǎn)而關(guān)注實體經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新等更具發(fā)展?jié)摿Φ念I(lǐng)域。同時，也需要客觀評估自身風(fēng)險承受能力，對于杠桿率過高的投資者，應(yīng)考慮有序減持房產(chǎn)，降低債務(wù)風(fēng)險。

從長期來看，中國房地產(chǎn)市場將進(jìn)入分化發(fā)展階段，核心城市優(yōu)質(zhì)地段房產(chǎn)仍具保值功能，但多數(shù)普通住宅的投資價值將顯著下降。這種分化將進(jìn)一步加劇多套房產(chǎn)持有者的資產(chǎn)質(zhì)量差異，促使市場進(jìn)行新一輪洗牌。

未來房地產(chǎn)將不再是穩(wěn)賺不賠的投資標(biāo)的，而是需要專業(yè)眼光和風(fēng)險管理能力的特殊資產(chǎn)類別。對普通家庭而言，過度集中于房地產(chǎn)的財富配置方式已經(jīng)不合時宜，分散投資、多元布局將成為更為明智的選擇。