01

澳洲公寓價格十年漲幅落后，獨立住宅依舊主導市場

在過去十年，包括悉尼與墨爾本在內的澳大利亞大城市中，公寓價格的增長速度不到獨立住宅的一半。盡管這在一定程度上緩解了首次購房者的壓力，卻對期望換房升級的家庭構成挑戰。專家指出，公寓市場的供需結構與住房文化的差異是造成這一現象的關鍵因素。

根據房產平臺Domain的統計，截至2025年第一季度的十年間，悉尼的公寓中位價上漲了28.4%，達到82萬3千澳元；而同期墨爾本的公寓價格上漲24.2%，達到55萬澳元。

相比之下，獨立住宅的漲幅則遠超公寓。悉尼獨立住宅價格上漲81.9%，中位價超過169萬1千澳元；墨爾本上漲59.7%，逼近103萬6千澳元。珀斯同樣呈現類似趨勢，十年間公寓價格上漲26%，而獨立住宅上漲50.9%；布里斯班公寓上漲67.6%，但仍落后于獨立住宅的108%漲幅。

房地產研究機構Ray White首席經濟學家內麗達·康尼斯比（Nerida Conisbee）指出，近年公寓供應量的大幅增加，是導致價格漲幅不及住宅的主要原因。

她表示：“特別是在悉尼與墨爾本，2015年至2020年間公寓建設量極高，而布里斯班的開發周期則較早結束。”康尼斯比指出，許多開發商依靠“預售合同”獲得資金支持，特別是面向海外投資者，這一商業模式雖然推動了項目開工，但也帶來了質量與市場適配的問題。

她還提到，隨著建筑成本上升和市場變化，這一開發模式正變得更加困難。雖然對于首次置業者而言，公寓通常更具可負擔性，且地段優勢明顯，但許多公寓原本設計目標是租賃投資者，而非長期自住者，功能與空間布局未必符合購房者對“家”的長期需求。

康尼斯比指出，越來越多首次購房者通過購買公寓進入市場，但在未來若要升級至獨立住宅，卻可能因價格漲幅差距而“被卡在中間”。

她坦言：“現實是，改善住房可負擔性的方法，就是控制房價漲幅。但一旦房價漲不動，現有業主又可能不滿。”她認為大規模建設公寓是唯一可持續路徑，但這一過程也可能影響現有房產的升值預期。

經濟研究機構“巴倫喬伊”（Barrenjoey）經濟預測負責人喬納森·麥克梅納敏（Johnathan McMenamin）則強調，部分地區對公寓的建筑質量仍存疑慮，影響了其聲譽。各地政府正通過設立建筑監管機構等方式努力恢復公眾信心。

他指出：“隨著土地緊缺，增加中高密度住宅供應是唯一出路。澳大利亞傳統上的住房夢想是帶前后花園的一畝地住宅，但文化層面我們仍在接受公寓作為居住選項的過程。”

麥克梅納敏表示，這種密度轉變雖需時間，但將令城市更好地連接就業、服務與基礎設施，最終帶來積極影響。他補充道，雖然公寓業主升級為獨立住宅的過渡存在困難，但“擁有自己的房子并還貸，總好過完全被市場排除在外”。

市場數據機構“量析策略洞察”（Quantify Strategic Insights）數據主管安吉·齊戈馬尼斯（Angie Zigomanis）表示，盡管價格差異讓公寓更適合首次購房者，但“從公寓升級到住宅”的可行性仍然不足。他指出，目前市場上缺乏適合家庭長期居住的大戶型公寓，尤其在內城區尤為明顯。

齊戈馬尼斯表示：“當前的開發模式依賴預售支撐開工，導致項目往往瞄準投資者，而非長期居住需求，這也使得市場上三房以上的高品質公寓稀缺。”

02

維州住宅審批大幅下滑

維州在3月的住宅建設審批大幅下滑，公寓、獨棟住宅和單元房的審批數量較2月減少了超過1500套。

建筑行業內部人士透露，即便未來新房建設如政府預期般上升，他們也對行業能否承接感到擔憂。許多公司至今仍未從2021年那場建筑熱潮中恢復，甚至因成本暴漲而陷入破產。

澳大利亞統計局（ABS）最新數據顯示，3月維州共批準2655棟獨棟住宅，較上月減少約200棟（下降7%）；公寓審批則從2月的2294套驟降至671套。

盡管截至3月底的12個月中，全州共批準了約5.6萬套新住宅，較前一年增長近5000套，是自2023年以來的最佳年數據，但仍遠未達到全國住房協議中每年24萬套、維州約需7.5萬套的目標。

住房產業協會（HIA）高級經濟學家湯姆·德維特表示，這一差距令人擔憂，尤其是公寓供應可能需要較長時間才能恢復。他預計4月的數據不會出現明顯改善，并表示在缺乏政策調整和技術移民增長的情況下，維州在協議期限內每年批準超過6.5萬套住宅的可能性不大。

可持續住宅公司（Sustainable Homes Melbourne）總監西蒙·克拉克則擔憂，一旦建筑活動如政府所設想般大幅增長，行業內將缺乏足夠的人手應對。

他指出，許多建筑商因近年的破產潮而對市場喪失信心，且目前能承接項目的公司數量已顯著減少。

根據澳大利亞證券和投資委員會（ASIC）的數據，從本財年開始至4月20日，已有2854家建筑公司進入外部托管程序，高于去年同期的2319家和前一年度的1695家。

固定價格合同在HomeBuilder政策推動下曾廣泛簽署，但在材料短缺導致的建材成本暴漲中，不少建筑商被套牢，最終破產。

ABS最新數據顯示，維州平均建造一棟房屋的成本現為51.7萬澳元，高于一年前的48.4萬澳元，更遠高于疫情前2020年3月的36.3萬澳元。

克拉克補充道，自己公司每年承接10至12個以可持續翻新為主的項目，若建筑商數量無法跟上市場恢復節奏，新建住宅的價格勢必上漲。

德維特則指出，雖然目前不太可能出現與疫情期間相當的大規模建設熱潮，但過去幾年行業經歷的高峰仍令不少企業對未來保持警惕。

他呼吁聯邦政府加強技術移民政策，以緩解建筑行業的勞動力短缺問題。

03

澳洲周租金中位數4月漲至630澳元 悉尼漲幅明顯

盡管澳洲整體租屋市場顯示出過熱情況略有緩解的跡象，租戶仍普遍感受到沉重壓力。

根據租屋平臺Rent.com.au發布的最新數據，全澳所有類型房產的周租金中位數4月再次上漲5元，達到630澳元。

數據顯示，自2024年4月以來，公寓周租金平均上漲了3.3%，漲20澳元至620澳元；獨立屋周租金平均上漲了4.1%，漲25澳元至635澳元。

Rent.com.au的數據顯示，4月，三個城市的公寓周租金出現明顯上漲。其中，悉尼公寓周租金漲2.1%，至725澳元、珀斯公寓周租金漲3.1%，至650澳元、霍巴特公寓周租金漲3.2%，至480澳元。

墨爾本則是唯一出現公寓周租金下降的主要城市，下跌1.7%，降至560澳元。

獨立屋租金方面，4月，悉尼周租金中位數上漲2.3%至870澳元，墨爾本的周租金中位數上漲0.7%至599澳元。但珀斯的周租金中位數則下降1.4%，回落至1月與2月的水平。

2025年4月，全澳每間房的周租金中位數小幅上升3澳元，達到243澳元。這一變化主要受公寓房間租金上漲影響，公寓每房周租上升3澳元至363澳元；而獨立屋每房租金則維持在200澳元不變。

公寓方面，4月，悉尼與達爾文每間房的租金出現全國最大月度漲幅，悉尼上漲15澳元（+3.5%）至每間房440澳元，達爾文上漲10澳元（+4.1%）至每間房273澳元。

獨立屋的每間房租金4月變動不大，年漲幅為2.6%，即每間房增加5澳元至200澳元。多數城市地區的年增幅在1.2%至6.2%之間，漲幅最高的地區包括珀斯（+6.2%，至213澳元）、霍巴特（+6.1%，至202澳元）與堪培拉（+5.0%，至250澳元）。

4月租房市場供應略見回升，租房房源數量較上月增加4.6%，結束年初季節性下滑趨勢。

數據顯示，與去年同期相比，全澳可租房源數量略有上升，其中維州（+18%）、南澳（+10.3%）與西澳（+8.9%）增幅明顯；反觀塔州（-24.9%）、北領地（-20.8%）與首都領地（-12.5%）出現大幅下降。

與此同時，CoreLogic于4月16日發布的最新季度租金報告也呈現出類似趨勢。第一季全國租金上漲1.7%，高于去年第四季的0.4%，但卻是自2019年以來最慢的第一季增幅。

CoreLogic經濟學家埃齊（Kaytlin Ezzy）表示，盡管季節因素推動租金短期上升，但整體趨勢顯示增幅已顯著放緩。

“由于住房可負擔性惡化，家庭平均人數進一步增加，加上人口成長放緩，持續對租屋需求產生下行壓力，進而抑制租金漲幅。”她說。

CoreLogic預測，即使房源增加與需求放緩，租金仍可能持續上升，但速度將進一步放慢。

自2020年3月以來，全國租金已累計上升38.4%，即每周增加約182澳元，這一歷史性升幅迫使許多家庭不得不調整開支。

埃齊表示，最新移民數據亦顯示需求正在降溫，截至2024年9月的一年內，海外凈移民人數降至不足38萬人，較2023高峰下降30%。

04

悉尼西區3.5萬套獲批住宅擱置未建 高成本與基建滯后成住房危機主因

行業研究顯示，悉尼西區有超過3.5萬套已獲開發許可的公寓和聯排別墅遲遲未動工，而該地區預計將吸納新南威爾士州至2041年超半數的人口增長。

這一數據凸顯了聯邦工黨政府"2029年中前全澳新建120萬套住房"目標的實施難度——按當前進度，供應量將短缺40萬套。

開發商和地產分析師指出，項目停滯并非由于囤地行為，而是源于成本飆升。建材費用、土地價格、融資成本上漲，加上合格建筑工人的激烈競爭共同導致了這一困局。

規劃部門數據顯示，悉尼西區年需2.4萬套新房以滿足人口增長需求，但目前僅5405套在建，僅達年度需求的22.5%。

地產機構Ray White分析發現，盡管建筑成本呈指數級增長，房價卻未同步上漲。其西悉尼商業總監彼得·瓦因斯指出："即便免費獲得土地，開發商仍可能虧損。"

雖然ABS數據顯示住宅建造成本增速已從2021-2022年的15%降至去年12月季度的0.5%，但供應鏈延誤、基建配套滯后以及針對開發商的額外稅費（如市政和特別基建貢獻金）仍在制約供應。

基建挑戰尤為嚴峻。截至去年9月，新州政府已收取超6.5億澳元特別基建貢獻金。

澳大利亞城市發展研究所CEO斯圖爾特·艾爾斯表示，可行性問題和基建配套（如水電排污系統）不足是最大障礙。他質疑新建社區的基建成本是否過度轉嫁給購房者和開發商，而非由更廣泛的納稅人群體分擔。

建筑商Deicorp高管羅布·富羅洛坦言，當前建筑成本已超過銷售價格，導致開發商只能在更高價值區域開展項目。

Urbis最新數據顯示，五大城市在建項目均價年漲幅達34%。人口學家西蒙·庫斯滕馬赫指出，澳大利亞面臨開發商、建筑商和工人全面短缺的困境，住房危機恐將持續惡化。

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