房貸利率又降了。

5月7日上午，國新辦新聞發布會上，中國人民銀行行長潘功勝宣布，降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，五年期以上房貸利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調整。

這是公積金貸款利率自2024年5月降至“2”字頭以來的又一次深度調整。潘功勝預計，此次調整每年將節省居民公積金貸款利息支出超過200億元，有利于支持居民家庭剛性住房需求，促進房地產市場止跌企穩。

縱觀公積金貸款調整歷程，近年來，該項制度先后進行了辦理門檻降低、貸款額度提升、首付比例下降、利率調降、支持“商轉公”、覆蓋范圍擴大、放寬還款年齡限制等多項綜合優化。但由于政策調整節奏稍顯滯后，公積金貸款與商業貸款相比難以形成足夠優勢，因而使用率偏低。

此次貸款利率降低，響應了年輕購房群體最為熱切的呼聲。市場信心是否由此得以提振，有待觀望。

此次政策調整，個人住房公積金貸款利率將再度降低。圖/視覺中國

“2”字頭的深化

一年以前，公積金貸款利率開始進入“2”字頭時代。

2024年5月18日，個人住房公積金貸款利率下調0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。

由于2024年的這次調整中，之前已發放的存量個人住房公積金貸款自今年1月1日起才執行新利率，結合今年5月的又一次利率調降，這給不少人造成一種錯覺，“公積金貸款利率在短短四個月又降了”。

以貸款100萬、等額本息30年計算，2024年5月，公積金貸款利率從3.1%降至2.85%時，利息總額節省4.85萬元，月供減少134.59元；今年5月，利率從2.85%降到2.60%，利息總額再節省約4.76萬元，月供減少約132元。

中指研究院市場研究總監陳文靜向中國新聞周刊分析指出，結合政策歷史調整來看，此次公積金貸款利率下調，幅度與2024年5月相同，2019年以來5年以上公積金貸款利率調降2次共40BP。公積金貸款利率下調，預計對部分城市下調住房商業貸款利率將釋放一定空間。一方面，居民購房壓力有望進一步減弱，有利于支持居民家庭剛性住房需求；另一方面，購房需求的釋放將產生實質性利好，有望明顯提振市場信心。

事實上，公積金貸款的確正在進行深度密集的政策調整。

今年3月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《提振消費專項行動方案》，“公積金”成為方案中的關鍵詞之一。其中提到，適時降低住房公積金貸款利率。擴大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進靈活就業人員繳存試點工作。

“五一”之前，多地的公積金貸款年齡上限放寬也一度引發熱議。即：延遲退休的職工辦理住房公積金個人住房貸款時，貸款到期時間男性可延長到68歲、女性可延長到63歲，或延長到借款人法定退休年齡后5年，貸款期限最長不超過30年。

此類調整是“為落實國家漸進式延遲退休政策，更好地發揮住房公積金制度保障作用”。在原有政策的基礎上，將公積金貸款還款期限繼續向后順延了三年，以契合今年起實施的漸進式延遲法定退休年齡政策。包括北京、重慶、哈爾濱、西安、昆明、青島、江門、鄭州（征求意見中）等。

公積金使用存在不便

如今的房地產市場，由二、三、四線城市工作的85后至95后青年接力成為主力置業人群，剛性住房需求、改善居住環境、子女教育問題成為當前購房者的三大主要購房動機。

但意外的是，公積金貸款卻并非年輕一代購房者的首選，這一現狀較大程度上是由于公積金貸款制度的種種不足。

騰訊房產的《2023中國居民購房意愿調查報告》顯示，超過40%的受訪者買房時仍然首選商業貸款，選擇公積金貸款的受訪者不到10%。在采訪中，多名受訪者認為公積金貸款“利率太高”“首付比例高”“額度不足”等。

鄭州90后青年李松韻向中國新聞周刊表示：“公積金貸款看似劃算，但使用起來其實并不方便?！?/p>

以鄭州為例，盡管近年來房價較前些年下降了不少，但李松韻相中的房子并不便宜，樓盤均價超過1.6萬元，一套120平方米的戶型總價接近200萬元。

“如果使用公積金貸款，這套房子需要先交20%的首付款，剩下80%接近160萬元，而鄭州當地首套住房公積金貸款最高額度僅為130萬元，公積金貸款沒法完全覆蓋剩余購房款。”

在李松韻看來，公積金貸款的最高額度有限，導致其實用性大打折扣，尤其是在購買總價較高的大戶型商品房時，這一矛盾尤為突出。

鄭州住房公積金管理中心公布的數據顯示，2024年當地住房公積金貸款的使用情況主要集中于144平方米以下的購（建）房中，其中購買90—144平方米房屋的占59.55%，90平方米以下的占33.57%；而144平方米以上的僅占6.88%。

既然公積金貸款額度不足，使用“公積金貸款+商業貸款”組合方案不失為折中之計。但李松韻說:“與其用組合貸方案，還不如直接全部使用商業貸款，首付比例能降到15%,利率也就3%多一些，比公積金貸款的2.85%（此次調整之前，5年期以上的首套房公積金貸款利率）高不了多少，辦理手續也沒組合貸那么麻煩。”

但也有購房者對公積金貸款持有一種“愛而不得”的期望。

80后運輸卡車司機王文遠向中國新聞周刊談及購房貸款時表示：“利率低一點自然是更加劃算，但公積金貸款有門檻，并不是每個人都有公積金?！?/p>

王文遠此前看上一套80多平方米的小戶型，總價約90萬元。如果使用商業貸款，首付需要13.5萬元，月供3200多元，已超過其月收入的一半；如果使用公積金貸款（此次調整前2.85%的利率），首付需要18萬元，月還款則減少為2900多元。

但王文遠的雇主并沒有給員工們繳納住房公積金。為了以更劃算的公積金貸款購房，王文遠曾嘗試以“靈活就業”的名義自行繳存，遺憾的是，這期間他看上的房子已被別人買走。

政策優化調整仍有較大空間

盡管公積金貸款有額度不足、普及率較差、利率優勢不明顯等諸多缺點，但在各類社交媒體平臺上，公積金貸款依然與房價、房貸利率、購房補貼等并列為房地產相關政策的討論熱詞之一。

可見，公眾對其政策優化調整仍持期待心態。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向中國新聞周刊分析表示，年輕一代置業人群對于公積金貸款制度的批評意見非常精準，這種對政策的心理預期與現實的落差，一定程度上源于公積金貸款與商業銀行貸款的對比。

近幾年公積金政策優化調整的節奏較慢，市場接受程度較弱，這種現狀理應得到正視和改善。一方面，公積金貸款要與商業貸款保持更為合適的口徑；另一方面，制度的優化應更多考慮購房者的實際需求，如支持使用公積金支付購房首付等。

此次公積金貸款利率調整之前，5年期以上LPR已多次下調，商貸利率全面跟隨LPR下調，“破3進2”成為普遍現象，很多城市的首套房貸利率步入“2”字頭，如東莞、蘇州等地首套商貸利率已低至2.7%。對比之下，各地首套個人住房公積金貸款5年期以上利率基本是2.85%。正是不同步的調整，使房貸利率出現了罕見的“倒掛”。

嚴躍進認為，此次公積金貸款降息調整是一個值得肯定的信號，一定程度上消除了此前公積金貸款和商貸方面的利差矛盾，助推公積金政策發揮更好效應，同時對第二季度住房消費系列工作起到持續促進的作用。

上升至宏觀政策層面，陳文靜分析表示，此前中央政治局會議提出的“持續鞏固房地產市場穩定態勢”，體現出中央對去年四季度以來房地產銷售有所恢復的客觀判斷，又表明對當前市場仍存壓力的充分認識，市場仍需要政策持續發力，以進一步鞏固穩定態勢。

（文中李松韻、王文遠為化名）

作者：張宇軒

編輯：余源