北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請教個問題，上個月買了一套豐臺首經貿地鐵附近的一個房子，叫育芳園，房本寫得是住宅，實際是個很小的聯排，都是二層。院兒里一共幾十套有房本的，每套都自己改建的完全不一樣。

我是之前路過這兒發現這里竟然有這樣的房子，就想說去看看，結果一去看，剛好有一個業主買了新房，著急出售的話全款價格砍下來一些就買了。想說投資也行，賣不出去以后自己住也行，主要是比較安靜，不怕裝修啥的吵，后來想想孩子在月壇上學，十幾年根本住不了。

現在想請教您這房子原本裝修很差了，原業主空置了很多年，另外就是原業主原來三層就是搭了個閣樓，基本只能儲物。我如果想先租，有合適價格就賣的話要不要給他裝修一下，中介都是說重新裝修后會賣相更好，好租好賣。

三層重新建一下功能性也更好，但是裝修估計預算不少，另外就是這種房子估計賣起來很慢不能著急，得慢慢碰客戶。想聽聽您建議。

A：

1、育芳園的聯排，那應該是中創的高管福利房。育芳園主要是橋梁廠的，也有其他單位的公房，市政院什么的。中創也是鐵路系統的，他們這房的土地性質就是住宅用地，所謂聯排只是民間的俗稱而已。

其他的房產證是歷史遺留問題，涉及央產的都麻煩，換多少屆領導了也不好解決，旁邊的育菲園應該也凈是辦不下來的呢。

2、很小的聯排，那就相當于復式唄，估計是那種不超150平的。自住很合適，投資的話不算多強。

投資品三要素，安全性，收益性，流動性。安全性房子沒問題。

收益性從租金角度一般都不高，尤其是面積不大的，多數都低于平均值。原業主為什么空置多年??？估計要么就是整租的家庭租戶不太好找，租金也不太高，感覺不劃算。要么就是租客要當宿舍，業主擔心惹麻煩。所以這種戶型不太適合買來出租，收益率不如緊湊戶型的平層。這讓中介給算算賬吧，跟本小區小兩居對比一下租售比，然后再算算凈收益值不值？

升值的話也不太強，這種戶型在這種小區中屬于“錯配”，感興趣的人少，不好抬高價格。既然感興趣的少也就流動性弱了，不是太好賣，否則中介也不會建議裝修。

3、我要建議就是別折騰裝修了，沒什么意義?；蛘哒f如果想出租，那就先計算好租售比+凈收益，別搭上裝修錢就不劃算了，一般兩三年就毀的差不多了。

如果是出售也不建議裝修，這種戶型不能著急，價格也不是主要原因，就是得等到喜歡的人。而既然是喜歡這種戶型的，那人家就會自己設計裝修了，您之前的投入在人家看來是麻煩，既耽誤砍價也不好收回投入。或者說無論對方是否喜歡這裝修，都會以不喜歡的借口砍價，讓人別扭。

所以即便是裝修，那也就是刷刷白就得了，甚至是弄成毛坯才好呢。這參考我們開發商賣別墅吧，極少有帶裝修的，除非是有本事能多坑錢，否則大多都受累不討好兒。

不過如果有朋友搞設計的，可以讓給出出主意怎么利用空間，要能有效果圖貼屋里就更好了，引發看房人的想象。另外如果有人對這房有初步意向，索性可以給他們鑰匙，隨便看+琢磨。這在我們售樓處叫“稟賦效應”，也是讓看房人聯想，想成是自己的房子才最好呢。

5、簡單就是這情況吧。這種房自住是最合適的，稀缺。但從投資角度普通，稀缺成為了“錯配”。不住的話一般建議賣掉，別折騰裝修，慢慢兒賣才合適呢，至少不吃虧。

僅供參考。

二

Q:

請問，東五環有一套150平兩居，自住宜居，孩子5歲，打算單獨買個占坑學區房，不自住只上學，兼顧投資。以東城為主，如果西城有性價比高的當然也可以，預算300萬之內，100首付+200貸款，能做到嗎？推薦哪里？

A：

1、150平米的兩居，這戶型一般都是70年公寓的設計，豪宅的配置確實很宜居。

2、占坑學區房做不到兼顧投資，因為現在仍然是入學高峰，學區溢價沒比最高峰低多少。尤其是300來萬的，基本都是溢價最高的，至少是30%以上，高了40%都正常。

也就是說，300萬中有100萬左右的溢價，是成為學區房之后單獨漲出來的。而明年之后就是入學低谷期了，到時候是否能保住溢價比例得看政策，沒人敢保證。

所以還是多考慮學區和孩子入學的穩妥性吧，投資角度別強求，能保值最好，但別太過分糾結。

3、東城為主，那常規就是崇文門興隆都市馨園的公寓啊，東崇前學區的。20多平米的都不到300萬就能買到，典型的占坑兒房。不過這里的溢價可偏高，300萬的房子，租金4000多塊錢，租售比700。而同樣在東四環能租到35平的，房價200萬。那也就是說，300萬房價中的學區溢價至少在100萬以上?？紤]好。

另外就是夕照寺的綠景苑，也是公寓，300多萬吧，學區排名更高一些，但溢價率差不多。也就是說總價雖然高了點兒，但因為溢價率一致，所以從學區角度的性價比更高點兒。

4、簡單就這情況，再考慮一下吧，主要就是這投資方面的，最好別期望值太高。

僅供參考。

三

Q:

請問，我們夫妻都是非京，我39她36，都有東城區工作居住證，無房。孩子目前在東城上五年級了，明年小升初，面臨是否回老家的抉擇問題！從我們角度講是想留在北京的，但積分目前才不到100分，感覺希望渺茫！所以想買一套城六區之外的增加分數。

現在手頭有100萬左右（含可變現股權），家庭收入合計4萬（穩定），另外年底有不穩定分紅10萬左右。房子想買在盡量近的位置，能滿足自住最好，請推薦幾個小區。

另外我們有個想法不知是否能實現，就是買在新發展的地段的新房，不自住，只追求升值和高租金，用來在東城租房和將來的換房。

A：

1、在北京上初中倒不難，但五年級，100分，加了職住分也很難趕上中考吧？是不是還考慮了其他加分的項目啊？要不然夠嗆。

2、100萬首付，東城工作，那一般就是看大興、通州或亦莊的了。小區沒必要考慮太早，還是先定下來行政區和板塊吧，之后才是小區和房源。

我建議是多考慮自住吧，其他的都是副產品。如果是繼續在東城上初中，那就沒必要買亦莊的，也避開通州帶學區溢價的房子，反正用不上學位。常規就是以通州西部和大興西紅門為主，選擇多，房價走勢也大多不落后。租金談不上高，但收益率基本等同于市區。

3、后邊這新房只能說有可能實現一部分，也就是有可能升值快些。但這里面有賭的成分，畢竟是郊區新區，誰知道哪里的配套發展快啊？更重要的是產業，這不是短期能見效的事兒。而且北京早就過了大幅擴張的年代了，這會兒再賭郊區的難度很大。

“高租金”就甭追求了，幾乎不可能?；蛘哒f這在全世界都一樣，租金在哪兒都是越遠越便宜的。畢竟租戶之所以愿意大老遠的到郊區租房，那就沒有愿意支付高租金的。

反正要是我的話不會賭，成功的概率不大，弄不好都耽誤了，甚至是耽誤將來的置換。

僅供參考。

四

Q:

請問。目前我的房大概價值300萬，在西四環，手中資金150萬（股市和理財各半），家庭收入稅前50萬，能承受月供不超1.5萬。我考慮買兼顧家庭自住和老人養老的房子，也就是小區環境要不錯的，人車分流保證安全，然后交通方便，離大醫院近的，如果附近有公園就更好了。

我目前看的是朝陽公園附近的，但符合要求的基本都是您說的老公寓，比如成苑公寓和伯寧花園的兩居室，都100多平。我覺得符合我們的要求，但是中介也對保值方面支支吾吾，弄的我們很糾結，不知道該不該換了。不過我看了房源登記，這里小區出房很少的，每個小區才幾套，那說明稀缺吧？價格會不會以后會轉好？

A：

1、家庭自住+養老，那這其實沒必要太糾結什么保值一類的，畢竟房子是用來住的，常住不就得了，反正也不買，價格走勢無所謂的。所以既然符合要求就買吧，其他的都是副產品。

2、中介對保值支支吾吾？這按說不會，除非這是個剛入行的生瓜蛋子，心理素質不好，臉皮還不夠厚。這要是遇到我這種老泡兒，就算是老破小我也能給夸成王府，什么承諾都敢給保證。

所以甭搭理這中介了，找個經驗足的吧，買房是為了改善，心情舒暢是第一位的。只要是老手都會配合客戶說好聽的，情緒價值最重要。

3、小區出房很少？這我不清楚，北京的掛牌率一般是1.5%左右，低于1%算稀缺出房少的，高于2%就算比較多的，價格就相對好聊。

所以您看看這些小區的總套數吧，然后跟掛牌房源算算比例。如果是真低，那價格走勢有可能會不錯。但畢竟朝陽公園周邊的這種公寓不少呢，所以不光要看這小區的掛牌率，也要看其他同等小區的，綜合計算掛牌率。而且也得看看掛牌房源的真假，有的是純粹起哄的，掛個很高的價格占地方，把這些剔除。

4、總之房子是用來住的，既然符合要求就該換就換吧，不用太聽別人的。

僅供參考。

五

Q:

請問，我們夫妻和雙方父母家，共有房產五套。目前我們住豐臺成壽寺次新，中海兩居室價值500萬，無貸，房子住的挺好交通也方便，但沒有學區，考慮三年后孩子上學的問題。

我父母是自住團結湖老公房小兩居，Soho一套出租，70年產權的價值400萬左右，租金10萬+。岳父母住劉家窯塔樓，145平大兩居，戶型不太好，有意改善。另外一套是同小區一居室，70平價值300萬，租金4000多，也可以賣掉。

我們想法是保留現有中海的，賣掉soho和這套一居室，如果能以1000萬總價買到三居或四居學區房就最好，兼顧上學和同岳父母一起住。如果不行就連著大兩居一起賣掉。請推薦房子。有想法是能買到盡量優質的，House最好，但可能不好買到吧？

A：

1、House是指聯排嗎？有可能，比如龍潭湖的怡龍別墅，單價10萬左右，200多平的2000多萬。而您家如果賣掉這大兩居和大一居+soho，那應該能湊出1500萬左右吧？其他的看是貸款還是怎么安排了。

2、其他的我好像沒什么可說的似的，1000萬買三居的學區房沒問題，四居夠嗆，除非是緊湊戶型。但這跟聯排的居住體驗就差的太多了，能接受嗎？

3、其他我真沒什么建議了，學區只能家長定，賣哪套和買什么也是看自己的喜好，外人不好發表意見。

僅供參考。

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