◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

去年以來，上海等一線城市的“千萬級‘頂豪’住宅市場”突然火爆起來，引發業內熱議。這背后是資本橫流與資產荒激烈沖突引爆一線頂級資產搶奪戰。

一線高檔住宅市場如此，優質商業不動產市場也開始有國際資本潛行“圍獵”跡象。這些資本敏銳地嗅到了當前雖然大眾消費普遍降級，但高檔消費市場需求依舊強勁，也是貧富分化加劇的一個縮影。

近日，北京市市場監督管理局對外公示了一條“博裕五期美元基金有限責任公司收購北京華聯SKP百貨有限公司股權案”的大宗資產交易信息。

此次交易前，北京SKP由新加坡私人資本背景的Radiance Investment Holdings Pte. Ltd.與北京華聯集團分別持股60%、40%且雙方共同控制。

此次交易后，博裕資本旗下博裕五期美元基金關聯方間接持股42%-45%，Radiance公司繼續間接持股42-45%，雙方共同控制北京SKP。

需要注意的是，北京SKP的現有運營管理架構不變，這一點非常關鍵。若結合上述股權變動看，北京華聯集團仍持有至少10%的少部分股權，而北京SKP將變成新加坡私人資本、博裕資本及北京華聯三方持股的新格局。

博裕五期美元基金于2021年3月底成立于新加坡，主要從事PE業務，最終控制人是Boyu Group, LLC（即博裕集團，對外統稱“博裕資本”）。

從以上看，博裕資本此次收購應是偏向于財務性的戰略投資。實際上，作為另類私募資本的資方，訴求一般也很簡單，拿著從國際上募集來的錢，不僅要安全地投出去，待未來退出時要有符合預期的回報率。

據聞，博裕資本曾因成功戰投阿里巴巴等科技巨頭而聲名鵲起，背后離不開關鍵的創始合伙人馬雪征，但其已于2019年8月去世。隨著博裕資本近些年在中國內地加大收購步伐，比如收購金科服務，其背景一直也是資本圈頗感興趣的話題。

據相關公開披露，博裕集團（Boyu Group, LLC）管理人包括Yixin, Ltd.（童小幪為唯一股東和唯一董事）和JH Capital Holdings Ltd.（張子欣為唯一股東和唯一董事），監督其運營及管理。

從北京SKP歷史看，最初是由北京聯合和臺資背景的新光三越合作成立于2005年，后因經營理念和商標權問題產生分歧，于2015年臺資徹底退出，并更名成北京SKP。

參考公開報道消息，2020年北京SKP銷售額達到了177億元，躋身全球銷售額最高的單體百貨商場，2022年銷售額達到230億元，2023年銷售額飆到了265億元，成為國內商場最霸氣的“店王”。

2024年，北京SKP銷售額同比稍有下降，但仍達到了220億元，繼續領跑北京商場，但放眼全國，卻被同時期銷售額245億元的南京德基廣場暫時超越。

市場人士預估說，博裕資本此次收購北京SKP大筆股權，交易估值在40億元-50億美元之間。

另據悉，國內SKP市場目前除了北京單店之外，還有三個SKP單店，即分布在成都、西安和武漢。

以成都為例，2024年銷售額前五的商場分別是成都太古里、成都IFS、成都萬象城、成都SKP、成都天府和悅廣場，對應銷售額分別是98.9億元、96億元、75億元、68.8億元和47.9億元。

再看西安市場，2024年銷售額前五的商場分別是125億元的賽格國際、82億元的西安SKP、40億元的銀泰開元鐘樓店、29.5億元的CityOn熙地港及26億元的砂之船奧萊。

另據2024年中國購物中心銷售額TOP20強看，北京SKP以220億元暫時屈居第二，西安SKP以82億元位列第20位。（注：涉及銷售額部分，僅供參考）

實際上，2024年全國社會消費品零售總額同比增速只有3.5%，增速低于2020年至2023年均值0.4個百分點，消費市場復蘇進程略顯疲軟。

CBRE世邦魏理仕日前發布研報指出，受消費刺激加力，預計今年全國社會消費品零售總額同比增速5%左右。“與消費緩慢復蘇同步發生的，是消費心理和消費結構的轉變。中國消費者從對商品性價比的追求轉向質價比和心價比，即看重商品和服務的品質和情緒力。”

其分析說，情緒價值和品質消費的興起將為零售物業租賃市場積蓄新的增長動能。從Euromonitor預測顯示看，未來三年銷售額和面積年均增速領先的業態集中在生鮮和倉儲會員店、運動服飾、寵物用品、玩具游戲和奢侈品箱包。

比如一二線核心城市的盒馬、山姆會員店，鉑金會員年費也要好幾百元，但這兩年持續火爆，背后是大家對自身健康追求的日益重視等。未來，城市核心商場分化也必然更加劇烈。