大家幫2025年數據版的第15篇推送

鑼鼓喧天真實存在，不溫不火也是客觀現象。

幾家歡喜幾家愁，這就是2025年的北京新房市場現狀。

2025年前4個月，海淀和樾望雲、和樾玉鳴、頤海澐頌三項目，以占全北京新房項目不到1%的量，貢獻了10.28%的成交量和18.44%的成交金。

北京1-4月新房成交金額前三

還有一組數據值得關注，就是今年前4月北京新房成交金額TOP30一共成交4744套、464.24億，共占全北京329個項目全部成交成績的39.41%、50.32%。

北京新房“一九分化”中的“一”，占據了市場的半壁江山。

但即使是頂流海淀，我們在為三兄弟貢獻全區90%的成交量而高興的同時，也要注意到余下17個項目只貢獻了10%，其中還有不少仍然有大量存量的新盤。

還是那句話，北京樓市是一個整體，我們在為10%歡呼的時候，也要為90%保持冷靜。

上一次，咱們聊了昌平新房市場的真實成交現狀↓↓↓

今天，咱們繼續用真實的網簽數據，來還原一下北京樓市的真實成交現狀。

今兒咱們聊：豐臺。

關于豐臺樓市，你有什么想說的，想聊的，都可以加包哥微信，咱們邊看邊聊。

豐臺新房真實庫存現狀

都在說豐臺新房市場內卷，但究竟內卷成什么樣？

包哥和朋友一起，花了一下午時間統計了一組數據，截至2025年5月7日：

豐臺新房項目即將入市+網簽去化率不足100%的項目，一共有79個；

其中，剩余庫存在10套以上的新房項目有52個，庫存100套以上的有23個；

豐臺新房目前的庫存套數是10253套，庫存面積152.03萬平。

10253這個數字是什么概念？

全北京截至今年4月底的新房存量是71011套，豐臺一個區占全部17個區的14.44%。

這樣的庫存量，按照豐臺新房去化最好的2023年來算，需要消化將近兩年的時間，而如果按照2024年的3356套計算，則需要超過3年的去化時間。

2024年北京各區新房成交數據

而如果按照今年豐臺新房市場的去化表現，1-4月豐臺成交1125套新房，排名全北京第6，大庫存量與低去化速度，形成強烈反差。

按照平均每月去化281套來計算，豐臺新房目前的庫存需要消化36個半月的時間。

而按照豐臺今年到目前為止，去化最好的3月份來看，月均去化427套的話，要用24個月的時間，如果月均去化5.86萬平，需要26個月

仍然不樂觀。

北京1-4月各區新房成交數據

新房存量消化緩慢，豐臺還在不斷賣地增加新的庫存。

年初中海拿下西南郊冷庫地塊，命名為麗澤叁號院，為豐臺新房增添532套、6.91萬平的庫存。

此后的2、3、4月，豐臺比較冷靜，沒有再增加新的庫存，但2025年第五批次供地，已經公布名單。

其中，豐臺區南苑和北宮兩塊地，出現在名單中，預計今年還會為豐臺新房市場帶來近10萬平的待售新房面積。

2025年第四輪供地名單豐臺地塊

豐臺接下來，或許要想想辦法，怎么把百萬方的庫存消化掉。

豐臺新房真實成交現狀

2025年，豐臺新房真實成交現狀如何？

前4個月，北京各區域新房成交套數銷冠中，森與天成以104套成交成為豐臺區代表，在17區的銷冠項目中，排名第9。

豐臺森與天成104套的成交量，放在全北京的套數榜單中，只排名第25位。

北京1-4月17區新房銷冠

整個1-4月份，豐臺不像海淀、朝陽甚至門頭溝那樣，擁有現象級的明星項目出現，反而各個項目都表現得比較平均，甚至說比較平庸。

4個月時間，豐臺只有森與天成和招商臻園，成交量突破了100套。

其中，森與天成是2023年11月入市的項目，項目共計1094套房源，今年1-4月共網簽104套，開盤18個月時間總共網簽406套，網簽去化率只有37%。

還有今年前4個月網簽101套的招商臻園，比森與天成早一個月入市，項目總共649套房源，截至目前302套房源成功網簽，網簽率46.53%，成績在豐臺的一眾新房項目中還算不錯。

招商臻園網簽數據（數據截至5.7）

臻園的網簽均價是5.77萬/平，而項目住宅指導價是7.2萬/平。

在豐臺，像森與天成去化速度緩慢，像臻園的“以價換量”的項目，普遍存在。

1-4月豐臺新房項目金額套數排行榜

一個新房項目能把銷售周期拉多長？豐臺能顛覆你的想象。

比如園博園板塊的熙悅晴翠，2021年12月入市的項目，2024年6月就交房了，1207套房到今年5月7日還有436套，超5.5萬平現房庫存在售。

與熙悅晴翠同一時間入市的西山金茂府，到現在也還有將近200套的庫存。

再比如長辛店板塊的中建國望府，還有3個月就開盤5年了，92套疊拼、別墅產品，到現在還有53套未網簽。

這樣的銷售周期，也是豐臺新房庫存超過10000套的直接原因。

而被媒體詬病的“豐臺新房價格體系崩壞”，包哥也找到了足夠的數據支撐。

比如招商臻園旁邊的中建壹品花香壹號，開盤1年時間網簽率接近41%，7.2萬/平的指導價網簽均價只有5.42萬/平，價差每平接近1.8萬

花香壹號網簽數據（數據截至5.7）

比如豐臺南苑的中海公元里，官方指導價7.8萬/平，4月份最新的成交價6.4萬/平。

還有大瓦窯板塊的中建和頌九里，今年前四月的網簽均價達到6.3萬/平，最近的4月單月網簽均價只有6萬/平。

但你知道它的指導價是多少嗎？8.3萬/平，價差每平干脆直接突破兩萬大關。

所以用“價格體系崩壞”形容豐臺新房市場，包哥覺得一點都不過分。

但他們降價，包哥不覺得是一個壞現象，也是他們積極自救的一種方式。

豐臺新房也有新氣象

困境中，總有人敢于突破，掙扎出一片生機。

其實今年豐臺入市的新房項目，不管從位置還是配套，從品質到價格，都給足豐臺買房人誠意。

比如今年前4月豐臺成交金額排名前2的新房項目，都不是存量項目，金茂璞逸豐宜今年1月底開盤，而建發金茂觀宸則是3月底開盤。

二者合體為豐臺新房貢獻178套，超20億的網簽成績。

1-4月豐臺新房項目金額排行榜

他們能在超級內卷的豐臺新房市場，突出重圍，很大一部分原因是敬畏市場。

這種敬畏市場，一是適應好房子政策，做出更注重居住體驗的好房子；而是根據當下市場環境，做出價格方面的相對讓步；三是品牌效應，無論建發還是金茂在北京都擁有很好的市場口碑。

畢竟，北京樓市現在仍處于買方市場，這就需要你開發商拿出十足的誠意。

此外，豐臺還不斷有好房子項目出現。

無論是豐科園的北京隅西頌，還是馬上入市中海二環雙子星，中海麗金府、麗澤叁號院，都會給目前的豐臺新房市場注入更多的活力，不出意外也會成為豐臺接下來成交數據中的主力項目。

當然，豐臺今年入市的好房子項目，給了已經舉步維艱的存量新房項目一記響亮的耳光。

不過，包哥不覺得今年豐臺這些存量新房項目沒有機會，無論是現房優勢，還是價格優勢，是目前新入市的好房子項目都是沒有的。

因此，存量項目應該抓住這個周期，找準自己的定位，抓緊出貨。

因為可能過了今年，好房子項目變成存量新房后，那些“非好房子存量新房”項目就沒有任何優勢了。

關于豐臺新房，超10000套庫存是真，價格體系崩壞是真，好房子項目表現優異也是真，如今的市場環境更難賣更是真。

難，大家都難，豐臺各大新房項目要做的，是正視現狀，做出改變。

以上。

關于豐臺新房現狀，關于存量項目庫存完整名單，歡迎加包哥微信，咱們私聊去。

個人觀點 僅供參考