王韶 時勢造英雄，英雄亦適時！

“第四代住宅”（簡稱“四代宅”）有叫庭院房，也有稱立體園林生態住房，抑或城市森林花園建筑，但更流行的叫法是“四代宅”！

追溯其源，這一概念最早于2010年威尼斯雙年展由日本建筑師冢本由晴提出；中國實踐則始于2017年清華大學建筑研究院的落地嘗試。不過，早在2000年前后，廣州金碧華府、云浮新興恒暉苑等項目已現雛形——錯層陽臺、隔層露臺設計搭配國家專利，雖未成氣候，卻為今日“四代宅”埋下伏筆。

改革開放40余年，中國住房從“無房住”到“有房住”，正邁向“住好房”的新階段。《2024年政府工作報告》明確“滿足多樣化改善性需求”，2025年更旗幟鮮明提出“建設好房子”。政策東風下，部分地區“陽臺不計容”“綠化面積豁免”等讓“四代宅”成為房企破解樓市困局、搶占改善市場的“當紅炸子雞”。但若僅將其定義為“庭院房”或垂直綠化堆砌，則是對政策紅利與居住革命的誤讀——其本質應是居住空間的創新應用，以陽臺不計容為支點，撬動場景化設計的無限可能。

一、歷史基因：從“雛形試水”到“政策風口”，“四代宅”的興起絕非偶然

從需求層面來看，“四代宅”是中國人骨子里“有天有地”的院落情結，與城市便利性不可兼得的痛點，催生出“空中庭院”的折中方案。

從政策層面來看，多地政府試點“減少公攤”“放松陽臺限制”“綠化不計容”列為土地出讓條件，為創新撕開突破口。

從技術層面來看，錯層挑高、模塊化隔斷等技術成熟，使6米陽臺從“晾曬區”升級為“多功能生活艙”。

敏銳的房企很清楚“站在風口，豬都能飛上天”，競相以“四代宅”打造差異化產品搶占市場先機……妥妥的“當紅炸子雞”！但若一味復制“戶戶有院、層層有綠”的標準化模板，反而陷入“新瓶裝舊酒”的怪圈。

二、特色突圍：空間革命的三大躍遷

（一）場景創新，讓陽臺不再僅是陽臺。

政策賦予的“不計容”特權，讓陽臺化身“空間盲盒”。針對年輕家庭，設計“可變形陽臺”，白天是兒童游樂區，夜晚降下投影幕布變身家庭影院；針對銀發群體，可將陽臺改造為“療愈花園”，并集成適老化扶手、智能灌溉系統；針對都市新貴，推出“露臺社群計劃”，業主自發組織星空音樂會、屋頂菜園共享，復刻“四合院鄰里文化”。

（二）從“物理空間”到“生活引領”。

大露臺的價值不在面積，而在場景串聯：如，科技宅的智能種植箱與空氣循環系統，讓陽臺變身“家庭微農場”；寵物家庭的萌寵樂園與自動清潔裝置，解決異味與噪聲難題；針對Z世代推出“電競主題陽臺”，預裝電競設備接口、聲學隔音層，全面提升去化速度。

（三）兼得“城市便利”與“精神歸屬”。

相較于城郊別墅，“四代宅”以更低成本實現“出則繁華、入則寧靜”：下樓即商圈，上樓可種菜，契合“既要又要”的改善心理；在樓層間嵌入公共街巷，業主可散步、品茶，破解高層冷漠癥。

三、爭議與破局：讓“四代宅”痛點變亮點

（一）當前四代宅存在諸多問題和爭議。

成本高、溢價難，風險高。據有關機構測算，“四代宅”相比普通高層住宅成本約增加650-800元/平方米，銷售均價普遍高于同地段項目20%以上，戶型受眾少，更適合于預算充足的改善型需求，在當前市場環境下存在溢價轉化難、風險高的挑戰!

住戶習慣各異，隱私難保證。生活隱私的保護對住戶精神和心理健康至關重要。6米挑高的大陽臺設計可能導致鄰里視線相互交錯，下一樓層住戶的活動被上一層住戶看得一清二楚，隱私得不到保護。住戶不一，素質習慣各異，或露臺上抽煙、打電話、聽音樂、聊天等，或燒烤聚餐常有，噪聲、異味難免鄰里間受干擾而產生摩擦。

大陽臺影響采光。每一層伸出去的陽臺對于下一層就是個巨大的屋檐，因陽光直射角度問題，巨大的屋檐就成了陽光的遮蔽器，很可能陽光最多只能直接照射到陽臺上，室內采光將無可避免地受到影響。

極端天氣產生隱患。陽臺、露臺大且寬，更不能封閉，造成高空拋物風險系數增加。如果圍欄不足夠高，又將存在安全隱患。

南方臺風、暴雨，北方雨雪、沙塵暴等極端天氣對“四代宅”都是極大的考驗，受臺風、雨雪、沙塵暴等的沖擊，將可能導致植物被破壞而影響排水造成堵塞，誘發安全隱患，更不要說衛生打理難度大了。

綠植弊大于利。陽臺上綠植從觀感上考慮是一個不錯的選擇，但實際使用過程不僅可能影響室內通風和遮擋光線，還滋生蚊蟲，如果噴灑殺蟲藥還可能危及住戶身心健康，根系發達的大喬木還可能影響建筑的結構安全。

住戶訴求參差，物管難度大。住戶素質各異，訴求不一，大量的大陽臺、大露臺給了住戶無限的想象空間，如果后期物業管理不到位，任由住戶私封閉陽臺，或種植喬木，或亂搭亂建……建筑整體立面和城市界面也將顯得凌亂不堪，形象、舒適將成為一句空話。

（二）部分地區四代宅積極探索破局思路。

如針對成本難題有項目通過定制精裝包鎖定年薪80萬+客群，溢價30%且去化周期縮短40%。針對隱私與采光，有城市用“動態霧化玻璃”一鍵切換透明模式，或以鏤空鋁板+反射涂料使北向陽臺日照增加2小時。針對綠植困局，有項目嘗試“垂直菜園”以PVC種植槽替代覆土，蚊蟲投訴率下降70%，年養護成本僅500元/戶。針對管理亂象，有社區將“封閉陽臺需統一設計，違者罰款1%”寫入購房合同，交付三年外立面0違規。

“四代宅”優點明顯，問題也突出。但金無足赤，人無完人，“四代宅”存在的爭議恰是迭代契機。中國住房任何時候都存在重大需求，都想住好房子，只不過消費能力不一、需求也不一罷了!“四代宅”不會取代傳統住宅，但無論如何都是房地產發展新模式的一個有益探索。

四、未來進化：政策與市場的“共生實驗”

（一）政策進入深水區，需要凝聚更多智慧。

“四代宅”發展促使政策應更加精細，要因城施策、因地制宜。一線城市人口密集，政策側重提高土地利用率，鼓勵緊湊型“四代宅”，強化公共空間規劃；生態優的二線城市，或鼓勵自然融合度高的“四代宅”。

“四代宅”應鼓勵跨界合作，推動房地產與建筑、農業、科技等產業融合。如引導農業企業參與垂直綠化，科技企業研發智能家居與節能設備，提升“四代宅”智能化與綠色化。

“四代宅”應建立長效監管機制。確保政策的延續性、穩定性，加強房企資質與項目監管，嚴防政策濫用與違規建設，建立質量追溯體系，保障消費者權益。

（二）積極發掘“新物種”，推動產品持續升級

智能升級。除現有智能設備，還引入人工智能與物聯網技術，如智能傳感器調節環境參數，人臉識別與語音控制家居，搭建智能家居云平臺實現設備互聯。

康養融合。老齡化加劇，“四代宅”注重健康養老融合。設計養老戶型與設施，引入健康管理服務，打造社區健康生態，鼓勵居民戶外活動。

建設提質。“四代宅”要多采用模塊化與裝配式建筑技術。工廠預制各部分，現場組裝，縮短工期、減少污染、提高精度，實現個性化定制。

綠色低碳。“四代宅”應向能源自給與循環邁進。除光伏板，還采用風能、地熱能等清潔能源，通過雨水收集、余熱回收等技術，降低能耗與污染。

（三）融入社區治理，探索共創共建共治共享。

強化共享理念。建設共享廚房等公共空間，開展共享種植等活動，提高資源利用率，增強居民歸屬感。

融入智慧城市建設。與交通、能源、環保等系統聯通，優化交通流量、對接能源管理、參與環保治理，打造智慧綠色城市。

推動治理創新。鼓勵居民參與社區治理與創新，吸引科研機構和企業入駐，推動多領域創新，助力基層治理創新。

“四代宅”本質是居住，我們需要從“概念炒作”回歸“實用主義”。未來的“四代宅”，或將持續打破“居住”與“生活”的邊界——推開窗，不是千篇一律的綠植，而是基于個體需求的“生活場景”。不僅僅是一個居住的場所，更是一個集生活、工作、娛樂、學習、社交等多種功能于一體、滿足人們對美好生活的全方位需求的綜合性空間。

當然，“四代宅”目前也存在諸多爭議，但這也恰是中國居住革命必經的陣痛。從“政策紅利”到“人本設計”，從“庭院堆砌”到“場景革命”，其終極目標不是定義“第四代”，而是讓每一代人推開窗時都能看見屬于自己的“好房子”。回應《2025年政府工作報告》“住房的進化，本質是人民對美好生活的丈量！”

我也相信，伴隨時代進步，以及人民群眾生活水平的提升，中國的居住模式亦會與時俱進，“四代宅”之后或將還有“五代宅、六代宅”……唯一不變的是“人與自然共生，推開窗即是詩與遠方”的追求！

萬物皆有理，順之則易，逆之則難！

王韶 廣東省房地產行業協會會長 觀點新媒體專欄作者

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