二手房市場向來是新房市場的“晴雨表”。

作為新房市場先行指標，一季度熱點城市二手房市場正表現(xiàn)出由“以價換量”向“量增價穩(wěn)”過渡的特征，尤其是上海、深圳和杭州高端住宅市場呈現(xiàn)出“越漲越買”的特征：一季度部分熱銷的高端住宅成交量價齊漲或量平價增，尤其是熱點片區(qū)140平方米以上大面積段表現(xiàn)出良好的保值增值性。

剛需市場也出現(xiàn)“價格止跌”的積極信號，約半數(shù)剛需小區(qū)房價止跌。

不過，無論是高端住宅市場，還是剛需市場，二手房成交區(qū)域有向城市核心區(qū)域不斷聚焦的趨勢，各城市購買力兩極分化持續(xù)加劇。

2025年以來，二手房成交熱度不減。

據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年1季度30個重點城市二手房成交同比上漲2成以上，增幅顯著好于新房。熱點恒熱的北京、上海、深圳和杭州同比漲幅超35%顯著好于30城平均水平。

從上述四城一季度二手房成交結(jié)構(gòu)變化來看，北京、上海、深圳、杭州均以低總價段為成交主力，其中北京、上海和杭州主力總價段在400萬元以下，深圳主力總價段為500萬元以下房源，四城低總價段成交套數(shù)占比均大于60%。

從成交情況來看，2025年1季度以來，除了北京主力總價段400萬以內(nèi)成交集中度保持上升之外，其余三城主力總價段集中度均有了不同程度回落。

值得注意的是，除了北京之外，上海、深圳和杭州總價500-3000萬成交環(huán)比均有所增長，其中上海600-800萬、800-1000萬、1000-3000萬三個總價段同環(huán)比齊增。

改善和豪宅購買力相對堅挺，優(yōu)質(zhì)豪宅因新房供應(yīng)有限，部分高端客群選擇二手房市場置業(yè)，除了自住需求外更多是滿足資產(chǎn)保值增值需求。

與高總價段成交占比持增趨同的是，京滬深杭四城140平以上面積段成交套數(shù)占比穩(wěn)中有增，這意味著高改和豪宅需求旺盛。

其中，京深杭90-140平成交占比環(huán)比持增，更多家庭追求“一步到位”，而70-90平中等面積段跌幅最為明顯。

另外，70平以內(nèi)剛需面積段則呈現(xiàn)出顯著的差異化特征，北京成交套數(shù)占比同環(huán)比齊降，上海、深圳、杭州成交占比仍有上行趨勢，“四限”松動后新政對剛需客群的刺激作用較為顯著。

各城市購買力兩極分化持續(xù)加劇。

滬深杭大面積段、高總價段的高改和豪宅產(chǎn)品成交占比持增，且二手房成交區(qū)域也有向城市核心區(qū)域不斷聚焦的趨勢。

CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一季度二手房成交占比環(huán)比持增的多為城市核心區(qū)，比如北京海淀區(qū)、東城區(qū)成交占比環(huán)比增加0.9個百分點、0.36個百分點；上海徐匯區(qū)二手房成交占比環(huán)比增長1.33個百分點，主力區(qū)域的成交集中度還在持續(xù)上升。相較而言城市外圍區(qū)域成交占比低且環(huán)比持降，市場熱度顯著回落，比如深圳寶安區(qū)成交占比環(huán)比下降0.9個百分點；杭州蕭山區(qū)成交占比下降1.12個百分點。

與此同時，高端住宅成交表現(xiàn)出“越漲越買”的特征，核心城市多個高端住宅量價齊漲或量平價增。

具體來看，CRIC選取上海、深圳、杭州2025年一季度部分熱銷二手住宅項目中，多數(shù)高端小區(qū)表現(xiàn)出成交量價齊升的情況，成交套數(shù)環(huán)比漲幅多在10%以上，而成交均價漲幅多在10%以內(nèi)，熱點片區(qū)140平方米以上大面積段，具有更強的保值和增值性。

以上海徐匯區(qū)尚匯豪庭為例，2025年1季度該小區(qū)成交套數(shù)達到19套，成交量較2024年四季度增幅也達36%，整體成交均價較2024年四季度環(huán)比上漲2%。另外，杭州的濱江金茂府也是如此，2025年1季度成交套數(shù)為19套，環(huán)比增長111%，成交均價環(huán)比上漲12%。

高端住宅領(lǐng)漲的同時，剛需小區(qū)房價也出現(xiàn)了“止跌企穩(wěn)”跡象。

CRIC統(tǒng)計了北京、上海、深圳、杭州2025年1季度以來剛需小區(qū)二手房房價上漲占比變動趨勢，可以看出典型剛需小區(qū)價格出現(xiàn)波動上行趨勢。除了北京之外，3月上海、深圳和杭州剛需小區(qū)二手房房價上漲占比均較2月或1月有所上漲，并有半數(shù)剛需小區(qū)房價止跌態(tài)勢。

二從二手房掛牌情況來看，目前剛需、改善類小區(qū)仍有大量平價房源長期待售，隨著成交顯著放量，房價走勢迎來了新的“平臺期”，二手房市場也將逐步由此前“以價換量”過渡至“量增價穩(wěn)”階段。

核心城市二手房成交特征和客群畫像已非常清晰，70平以內(nèi)、400萬以下二手房仍是成交主力，但2025年一季度以來總價500-3000萬、面積140平以上成交套數(shù)占比持續(xù)上行，改善和豪宅購買力相對堅挺。

短期來看，滬深杭二手房市場還將延續(xù)震蕩行情，高改和頂豪需求相對穩(wěn)定，成交占比或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中有增。

剛需小區(qū)二手房價格出現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢，這部分客群則傾向于城市核心區(qū)，預期近遠郊板塊和居住功能性缺失的老破小都將面臨不小的去化壓力。

轉(zhuǎn)自：丁祖昱評樓市