觀點網(wǎng) “是破釜沉舟、勇于變革的關(guān)鍵之年，更是涅槃重生、輕裝上陣的啟航之年”，在最新披露的財報當(dāng)中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)黨委書記兼董事長王樂斌如是評價過去一年。

2024年，在走過行業(yè)波動與市場折戟之后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)選擇了退房與轉(zhuǎn)型。

大變局之下，市場眾說紛紜。有觀點認(rèn)為，這家企業(yè)是急流勇退，但也有觀點認(rèn)為，這是落荒而去……

近日，有投資者在公開平臺稱，“退房后的華遠(yuǎn)，酒店和物業(yè)根本不足以支撐20億流通盤，如果不注入其他資產(chǎn)上市公司只是一個空殼。”

對此，該公司回應(yīng)稱，未來將構(gòu)建以“酒店+物業(yè)+長租公寓”為核心的業(yè)務(wù)組合，盤活存量資產(chǎn)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化。

退房后的華遠(yuǎn)，其盤子有多大？輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營情況如何？其又能否支撐起20億的流通盤？或許從最新披露的財報能管窺一二。

規(guī)模

前不久，華遠(yuǎn)地產(chǎn)一則公告提到，公司計劃將名稱變更為“北京華遠(yuǎn)新航控股股份有限公司”，而公司的證券簡稱也將從“華遠(yuǎn)地產(chǎn)”改為“華遠(yuǎn)控股”。

從地產(chǎn)到控股，意味著華遠(yuǎn)過去三十年浮沉的落幕，更意味著退房與轉(zhuǎn)型后的生機。

彼時，華遠(yuǎn)便明確，公司的經(jīng)營范圍新增物業(yè)管理、酒店管理及長租公寓經(jīng)營等，未來將聚焦于城市運營服務(wù)等能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營的業(yè)務(wù)發(fā)展方向。

更名雖還未得到股東大會的審議，但市場的爭議卻接踵而來。

5月7日，有投資者在公開平臺表示，華遠(yuǎn)集團(tuán)后續(xù)是否會為上市公司注入更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？

更有投資者尖銳點評稱：“酒店和物業(yè)根本不足以支撐20億流通盤，如果不注入其他資產(chǎn)上市公司只是一個空殼！遲早退市！”

雖華遠(yuǎn)亦做出回應(yīng)，表示公司將持續(xù)依托華遠(yuǎn)集團(tuán)資源支持，積極提升現(xiàn)有資產(chǎn)運營效率并不斷拓展業(yè)務(wù)，還將擇機通過外延式并購豐富上市公司業(yè)務(wù)體系，強化競爭優(yōu)勢，做大業(yè)務(wù)規(guī)模。

但市場的憂慮仍在。

觀點新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，目前，華遠(yuǎn)的經(jīng)營范圍包括酒店管理、物業(yè)管理及長租公寓經(jīng)營，不過，從最新披露的財報來看，這三項業(yè)務(wù)的規(guī)模并不算大。

其中，酒店業(yè)務(wù)方面，該公司在官網(wǎng)透露，目前公司的酒店產(chǎn)品線共有三個，包括城市商務(wù)酒店系、城市精品酒店系和休閑度假酒店系。

城市商務(wù)酒店系下轄長沙君悅酒店、長沙空港凱悅嘉軒酒店；城市精品酒店系則包含了華瑞和酒店（長沙）、華中心酒店（北京）；而休閑度假酒店系暫未披露相關(guān)代表產(chǎn)品。

值得注意的是，2024年4月17日，華遠(yuǎn)還成立了北京華遠(yuǎn)新航酒店管理有限公司，在外界看來，這是其擴張酒店業(yè)務(wù)的重要一步。

而在一眾酒店資產(chǎn)當(dāng)中，最核心的便是長沙君悅酒店。

資料顯示，該項目位于長沙市天心區(qū)湘江中路，毗鄰橘子洲頭，酒店共設(shè)345間客房、5個高檔餐廳及酒吧、3444平方米活動場地，包括1160平方米的大宴會廳。

2024年，長沙君悅酒店入住率均在80%以上，而此前第三方數(shù)據(jù)透露，長沙市五星級酒店去年的平均入住率為72.48%，長沙君悅酒店的表現(xiàn)要優(yōu)于市場整體水平。

此外，查閱第三方平臺發(fā)現(xiàn)，該項目于工作日的房價在980元/晚至1736元/晚不等，而周末則1060元/晚至1782元/晚不等，與周邊的豪華酒店長沙柏悅、長沙尼依格羅、萬達(dá)文華等相甚無幾。

至于物業(yè)管理方面，過去一年，華遠(yuǎn)以2756萬元的代價向華遠(yuǎn)集團(tuán)收購了華遠(yuǎn)好天地智慧物業(yè)。

彼時，公告提到，這一物業(yè)平臺主要為商場、寫字樓、住宅項目等多種業(yè)態(tài)提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，截止2023年年底，累計在管面積逾40萬平方米。

而從最新披露的數(shù)據(jù)來看，截至2024年年末，華遠(yuǎn)物管業(yè)務(wù)的在管面積合計78.72萬平方米，按管理業(yè)態(tài)分類，其中非住宅管理面積占比70.3%，住宅管理面積占比29.7%。

物業(yè)企業(yè)中，萬物云不披露在管面積，但觀點指數(shù)披露數(shù)據(jù)顯示，其物管規(guī)模達(dá)到10.6億平方米，碧桂園服務(wù)為10.37億平方米，保利物業(yè)在管面積8.034億平方米。

除此之外，在目前發(fā)布年報的上市物企中，有36家的在管面積在1億平方米以上，而華遠(yuǎn)物業(yè)的規(guī)模卻未觸及百萬規(guī)模，顯然仍處于“蚊型”水平。

至于住房租賃，華遠(yuǎn)表示，公司將新設(shè)立“北京華遠(yuǎn)新航住房租賃有限公司”（暫定名，具體以工商核準(zhǔn)為準(zhǔn)）進(jìn)行長租公寓運營管理，不過，直至目前，觀點新媒體暫未查詢到相關(guān)的工商信息。

不過，該公司在年報當(dāng)中提及，公司長租公寓板塊將專注于打造中高端租賃社區(qū)，品牌錨定于中端偏上的價值區(qū)間，此外，控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)擁有81萬平方米經(jīng)營類物業(yè)，其中不乏長租公寓業(yè)務(wù)。

業(yè)績

猶如江湖中的“南慕容、北喬峰”的傳說，地產(chǎn)圈也曾有“南萬科、北華遠(yuǎn)”的說法。

在中國房地產(chǎn)行業(yè)起步的那些年，華遠(yuǎn)曾被贊譽為全國最大的地產(chǎn)公司，2000年，彼時萬科的規(guī)模還不到30億元，而華遠(yuǎn)的銷售額則攀升至近50億元，凈資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到30億元，總資產(chǎn)達(dá)到80多億元，一時間風(fēng)光無兩。

然而，2024年4月26日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)卻宣布，將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)。

風(fēng)光無限的華遠(yuǎn)，為何選擇退房？

其一，自2021年與華潤分家之后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)便開始走向下坡路，隨后幾次的決策失誤與保守戰(zhàn)略，公司錯失行業(yè)發(fā)展春風(fēng)。

2018年，碧桂園的全口徑銷售額突破7000億元，萬科的銷售金額亦來到了6069.5億元，而那一年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的銷售額堪堪過百億。

其二，在疫情、行業(yè)調(diào)控等多重打擊之下，中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬，房企們面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

數(shù)據(jù)顯示，2019年，經(jīng)歷了管理層大換血與發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)改過后，華遠(yuǎn)的規(guī)模直逼200億元，但在行業(yè)下行周期，其再次回落至67億元的水平。

2024年退房前，該公司實現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售簽約額18.13億元，同比下降71%；完成銷售簽約面積18.30萬平方米，同比下降68%；完成銷售回款18.14億元，同比下降75%。

錯失良機之后，再遇行業(yè)危機，幾番波折之下，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)規(guī)模始終難以重返巔峰。

其三，在行業(yè)下行之下，華遠(yuǎn)的負(fù)債壓力高企，舍棄重資產(chǎn)，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)或許是其最好的選擇。

不過，按照華遠(yuǎn)地產(chǎn)的最新轉(zhuǎn)型計劃，將酒店、物業(yè)和租賃作為其重點，但這類業(yè)務(wù)板塊，華遠(yuǎn)的規(guī)模并不算大，且能夠帶來的業(yè)績與利潤也是微乎其微。

財報透露，2024年全年，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入為46.29億元，同比大幅下降71.09%；歸屬凈虧損為14.07億元，盡管較2023年的-15.29億元有所改善，但仍未實現(xiàn)扭虧，扣非凈虧損為14.80億元。

其中，房地產(chǎn)仍然是其營業(yè)收入的主要貢獻(xiàn)業(yè)務(wù)，年內(nèi)共計實現(xiàn)收入43.08億元，占比達(dá)到93.07%。

其次，酒店業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收2.18億元，同比減少15%，物業(yè)服務(wù)收入4473.68萬元，同比增長80.61%，上述兩項業(yè)務(wù)于總營收當(dāng)中的占比不足6%，明顯較地產(chǎn)業(yè)務(wù)存在較大差距。

但好消息是，這兩項業(yè)務(wù)的整體盈利能力較為樂觀，其中，2024年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率為14.27%，其中開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為14.8%，商辦租賃業(yè)務(wù)的毛利率為4.85%。

相較之下，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的毛利率為18.95%，而酒店業(yè)務(wù)的毛利率高達(dá)34.58%。

業(yè)務(wù)規(guī)模尚且較小、業(yè)績表現(xiàn)不及預(yù)期……僅從當(dāng)前的情況來看，要支撐起20億的流通盤，華遠(yuǎn)還有很長的路要走。

接下來，如何提升業(yè)務(wù)規(guī)模？如何保障盈利能力？新布局的住房租賃業(yè)務(wù)如何迅速搶占市場？是轉(zhuǎn)型期的華遠(yuǎn)需要面對的重點。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。