深圳樓市，個人住房公積金貸款利率下調了。

　　5月8日起，深圳正式執行公積金貸款新利率，同步下調25個基點。此次調整后，首套公積金房貸利率降到了2.6%，處于歷史低位。

　　央行5.7政策剛出，深圳隔天就開始投喂市場，很多人普遍關心：這次5.7政策，深圳樓市能復制去年9.24政策后的火熱行情？

　　說說我的看法：

　　01

　　現在的市場和去年的市場有何不同？

　　去年924高層定調“房地產止跌回穩”，取代了“房住不炒”，之后深圳出臺929新政，包括降首付、降利率、放松限購、解除限售等，力度可謂是歷史之最。

　　當時這個政策砸下來，賣得最好的是新房。

　　光是10月新房住宅網簽認購就1萬多套，二手房住宅網簽6000多套的樣子。

　　上次那波行情的焦點，最開始主要集中在新房市場。

　　一是當時新房庫存較多，超5萬套住宅；二是當時新房折扣多，龍華光明8折左右的不在少數。這些區域一放開，低首付低利率吸引了很多外地投資客。

　　現在如果再來一波類似的刺激政策，新房想要回到去年成交高峰期其實并不容易。

　　因為現在深圳新房住宅庫存降到了2.75萬套，加上二季度新增供應，頂多也就3萬多套，而且大多數還是尾部資產。

　　反觀二手房市場，當前在售房源來到了7.24萬套，遠高于去年929新政前。

　　很多人一看到二手房掛牌高高在上，首先想到的可能是價格還要往下掉，但卻忽略了另一個重要影響因素：

　　市場預期。

　　正常房東不會無緣無故賤賣房產，那些低于市場成交價賣的，要么急用錢，要么房子差，要么預期差。

　　最新公布的一攬子金融政策穩經濟穩預期，表面是穩購房者的信心，本質也是穩房東的信心。

　　市場信心充足，對應的是談價空間收窄；

　　市場信心不足，對應的是談價空間擴大。

　　所以二手房掛牌量是動態的，有時候上升快下降也快，拐彎只在一瞬間。

　　02

　　今年的深圳樓市，小陽春成交量明明好于往年，為什么大部分人的體感卻很差？

　　一方面，多數人都是拿去年第四季度的成交量和今年小陽春對比。他們想看到的是市場一直往前沖，稍微放慢腳步，就急著把之前的救市成果全部踢翻。

　　另一方面，今年的小陽春，基本由剛需和改善支撐，少了投資客的高漲情緒，市場相對顯得平淡。

　　但從剛需和改善的角度，這并不是什么壞事，至少從整體來看，市場話語權還在買方這邊。

　　投資客一進場，市場火熱起來了，一些房子價格也會變得沒那么好談。

　　此外，市場撕裂程度超乎想象，不同區域，不同產品，很可能是兩種截然不同的行情：有人賣房輕輕松松，有人賣房要脫層皮，典型的“同房不同命”。

　　就拿南山來說，深圳經濟第一強區，高新企業多、高薪人群遍地，房價穩穩排名全市第一。但縱使強如南山，也不是所有的房子都能吃到政策紅利。太舊的，太邊緣的，品質太差的，依舊會被嫌棄，一年下來也沒有多少套成交。

　　其他造血能力偏弱、供應量大的地方就更不用說了，還有剛需愿意為自住買單，已是不幸中的萬幸。

　　所以市場是好還是差？帶頭領漲還是以價換量？很多時候，真的取決于板塊和房子。

　　03

　　給大家總結一下吧。

　　1、目前的刺激政策剛開始，深圳公積金貸款利率下調0.25%，算是小毛毛雨。以首套二孩家庭為例，純公積金貸款209萬元，選擇30年等額本息還款的話，總利息能省近10萬元。對市場的拉動作用始終有限，畢竟在深圳用公積金貸款買房的本就比較少。

　　2、接下來，深圳樓市想要復制去年第四季度的行情，需兩個前置條件：第一投資客進場，第二剛需和改善對未來的房價有信心。買漲不買跌，這是人性。只有樓市重建財富效應，才能從根本上鞏固房地產市場穩定態勢。

　　3、政策不是讓市場起死回生的靈丹妙藥，還要看自身體質怎么樣。同樣一個大政策，用在好房子身上，可能立竿見影；用在差房子身上，卻波瀾不驚。就像去年九月底的政策，這么多利好打下來，最終能絕地反擊的，全國也就那么幾個核心城市，三四線城市還是半死不活。

　　4、現在房貸利息低，月供壓力比前幾年小不少，盡量挑好地段、高品質的房子，避開硬傷房。

　　對于剛需和改善購房者，如果出臺力度比較大的救市政策，可關注符合需求和預算的房源，但務必保持理性，多方比較、謹慎決策。祝大家都能買到心儀好房。