為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告（反訴被告）：周寧

被告（反訴原告）：吳明

第三人：乙公司

案件背景：周寧與吳明在乙公司居間下簽訂房屋買賣合同，后因付款及解押問題產生糾紛，雙方互訴至法院 。

（二）原告訴求與事實理由

周寧訴請：

確認《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》于 2023 年 6 月 13 日解除；

判令吳明返還定金 100 萬元；

判令吳明支付違約金 144 萬元；

判令吳明承擔保全費 5000 元及本案訴訟費 。

事實理由：2022 年 12 月 12 日，周寧與吳明、乙公司簽訂《房屋買賣業務簽訂文件合訂本》，約定周寧以 720 萬元購買吳明名下的二號房屋。周寧依約支付定金 100 萬元，后因資金周轉問題與吳明協商延遲支付首付款，并于 2023 年 6 月 1 日書面告知吳明可隨時支付首付款，要求其配合辦理相關事宜。但吳明未履行解押及接收首付款義務，周寧于 6 月 12 日書面通知吳明合同于 6月 13 日解除，吳明收到后未履行退款及支付違約金義務 。

（三）被告答辯與反訴

吳明辯稱：不同意周寧的全部訴訟請求。周寧未按約支付首付款構成根本違約，自己已單方解除合同，且周寧不享有合同解除權，其主張的違約金無依據。

吳明反訴請求：

確認《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》于 2023 年 6 月 1 日解除；

判令周寧支付違約金 144 萬元（定金折抵100 萬元，剩余 44 萬元）；

本案反訴費由周寧承擔 。

事實理由：合同約定周寧應于 2023 年5 月 5 日前支付首付款 419 萬元，吳明已按約申請還款解押，但周寧逾期未支付首付款，構成根本違約。吳明于 2023 年 6 月 1 日發送《單方解除協議》通知解除合同。

（四）第三人陳述

乙公司稱：本訴和反訴請求均不涉及自身，不發表意見。交易中因周寧換房導致購房資格及首付款支付時間延遲，雙方協商未果，后續未再跟進。

（五）法院認定事實

2022 年 12 月 12 日，吳明與周寧簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋價款、定金支付、交付時間、違約責任等；同日簽訂《補充協議》，明確首付款支付、還款解押、不動產轉移登記等事項及違約責任，約定一方逾期履行超 15 日構成根本違約，守約方有權解除合同并要求違約方支付房屋總價款 20% 的違約金。

周寧于 2022 年 12 月 12 日支付定金 100 萬元 。

2023 年 3 月起，雙方因首付款支付時間問題多次協商未達成一致，吳明拒絕變更合同時間。

2023 年 6 月 1 日，吳明向周寧發送《單方解除合同聲明》；周寧分別于 6 月 1 日、6 月 5 日、6 月 12 日向吳明發送《告知函》 。

吳明自稱 2023 年 4 月 25 日提交還款解押申請，周寧不予認可；雙方確認 100 萬元款項性質為定金。

二、爭議焦點

哪一方享有合同解除權？

合同解除的具體時間如何確定？

違約金應如何承擔？

三、案件分析

（一）合同解除權歸屬

根據《補充協議》，周寧未在 2023 年5 月 5 日前支付首付款，且逾期超 15 日，構成根本違約。雖其提前告知欲推遲付款，但未與吳明達成一致，應繼續履行合同。因此，周寧不享有合同解除權，而吳明依據合同約定享有解除權。

（二）合同解除時間認定

依據法律規定，合同自解除通知到達對方時解除。吳明于 2023 年 6 月 1 日向周寧發送《單方解除合同聲明》，雖周寧稱未收到短信，但認可吳明發送短信的手機號為其本人使用，故認定 2023 年 6 月 1 日為合同解除之日。

（三）違約金責任判定

周寧構成根本違約，無權要求吳明支付違約金 。

吳明有權要求周寧支付違約金，但合同約定的房屋總價款 20% 的違約金標準過高。綜合考慮周寧違約后積極協商、吳明協商時提出過高賠償方案、促進交易履行原則以及合同履行情況、雙方過錯程度、市場行情等因素，依據公平和誠實信用原則，酌定周寧向吳明支付違約金 30 萬元 。

四、裁判結果

法院依照《中華人民共和國民法典》相關規定，判決：

確認 2022 年 12 月 12 日簽署的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》于 2023 年 6 月 1 日解除；

周寧于判決生效之日起十日內賠償吳明違約金 30 萬元（因周寧已支付 100 萬元，折抵后吳明應退還周寧 70 萬元）；

駁回周寧的全部訴訟請求；

駁回吳明的其他反訴請求 。

五、案件啟示

嚴格履行合同義務：合同簽訂后，雙方應嚴格按照約定履行義務，如需變更合同條款，需經雙方協商一致，避免因單方違約引發糾紛 。

合理約定違約金：違約金的約定應合理，避免過高或過低。過高可能被法院調整，過低則難以彌補損失。同時，在主張違約金時，應結合實際損失、違約方過錯等因素綜合考量。

積極協商與溝通：交易過程中出現問題，雙方應秉持誠實信用原則，積極協商解決，避免矛盾激化。如本案中，雙方若能更理性協商，或許可避免訴訟。

注意解除權行使程序：享有合同解除權的一方，應按照法律規定和合同約定的程序行使權利，及時通知對方并保留相關證據，確保解除行為合法有效。