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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：

葉霖，購房者

林悅，購房者

被告：許薇，售房者

第三人：乙公司，房屋交易居間方

（二）原告訴求與事實理由

葉霖、林悅訴請：

確認《北京市存量房屋買賣合同》《補充協議》于2023 年 12 月 16 日解除；

判令許薇支付拒絕出售一號房屋違約金928,000 元；

許薇負擔本案全部訴訟費用。

事實理由：2023 年 12 月 9 日，葉霖、林悅與許薇在乙公司居間下簽訂合同，約定許薇將一號房屋以 464 萬元總價售予二人，葉霖、林悅當日支付定金 10 萬元。次日，許薇以價格過低為由要求免責解約，經多次溝通仍堅持，葉霖、林悅無奈于 12 月 16 日通知解約。許薇違約行為損害其權益，故訴至法院。

（三）被告答辯

許薇辯稱：

合同已于2023 年 12 月 10 日由自己通知解除，因成交價遠低于市場價，非真實意思表示；

乙公司未告知真實行情，誤導簽約，自己發現后立即退還定金并提出解約，無違約惡意；

葉霖、林悅已與他人交易且無實際損失，其主張的違約金不成立，若認定違約，請求調整違約金。

（四）第三人陳述

乙公司表示原告訴求不涉及己方，不發表意見，由法院依法裁判。

（五）法院認定事實

合同簽訂：2023 年 12 月 9 日，葉霖、林悅與許薇簽訂合同，約定房屋總價 464 萬元，定金 30 萬元，分兩期支付，約定過戶時間及違約責任。

履約沖突：簽約當日葉霖、林悅支付定金10 萬元；次日許薇退還定金并要求無責解約，稱受市場行情誤導，葉霖、林悅要求繼續履行。

合同解除：雙方協商無果，葉霖、林悅于12 月 16 日通知解約，并要求許薇支付違約金；許薇同意解約但拒付違約金。

后續交易：12 月 16 日，葉霖、林悅與他人簽訂合同，購買二號房屋，總價 468 萬元。

二、爭議焦點

《北京市存量房屋買賣合同》《補充協議》的解除時間應認定為2023 年 12 月 10 日還是 12 月 16 日？

許薇拒絕售房是否構成違約，能否以價格誤導為由免責？

合同約定的20% 違約金是否過高，應如何確定賠償金額？

三、案件分析

（一）合同解除時間認定

根據《民法典》，解除權人依法主張解除合同需通知對方，合同自通知到達時解除。許薇不具備法定或約定解除權，其單方通知解約無效；葉霖、林悅于12 月 16 日發送解除通知，故合同解除時間應為 12 月 16 日。

（二）違約責任判定

房屋交易價格受多種因素影響，價格波動屬正常交易風險。即便許薇因信息誤差認為價格非真實意愿，也非葉霖、林悅過錯。許薇拒絕履約構成根本違約，應承擔違約責任。

（三）違約金調整依據

合同約定的92.8 萬元違約金過高。法院綜合考慮合同履行程度（僅支付 10 萬元定金）、許薇違約行為及葉霖、林悅實際損失（雖另購房屋但總價差異小，未充分舉證其他損失），依據公平原則和誠信原則酌定違約金。

四、裁判結果

法院依據《民法典》相關規定，判決：

確認《北京市存量房屋買賣合同》《補充協議》于2023 年 12 月 16 日解除；

許薇于判決生效之日起七日內支付葉霖、林悅違約金15 萬元；

駁回葉霖、林悅的其他訴訟請求。

五、案件啟示

謹慎簽訂合同：交易雙方應充分了解市場行情，審慎確定價格，避免因信息誤差引發糾紛。

明確解約條件：合同中應清晰約定解除權行使條件和違約責任，減少爭議空間。

違約金合理約定：過高違約金可能不被法院支持，建議結合實際損失預估合理比例。

居間方責任：居間方應如實提供市場信息，保障交易公平，否則可能承擔相應責任。

及時止損維權：一方違約時，守約方應采取措施減少損失，并保留相關證據，以便主張賠償。