高頻交易小區同比翻番，掃清低價掛牌房源，積蓄上漲勢能。

◎ 文 / 馬千里

在月中的國新辦經濟數據發布會上，對于關于“3月份數據是否放緩偏悲觀”的提問，統計局副局長盛來運表示，無論是一線城市還是二三線城市，無論是新房還是二手房，價格均有積極變化。3月份一線城市二手住宅銷售價格環比上漲，二線、三線城市住宅銷售價格環比降幅收窄。CRIC監測重點城市3月份整體來訪、認購迎來普漲，平均去化率也恢復至四成以上。核心城市房價亦在積蓄進一步向上勢能，在上月房價上漲小區數量創新高之后，本月進入短暫調整期，仍有49%小區房價環比上漲，議價空間延續低位運行。與高頻交易小區的大幅增長同步，剛需、改善類買方開始掃清當前的低價掛牌房源，為下一波房價上漲積蓄勢能：

01

高頻成交小區數量同比翻番

致房價上漲小區占比有所回落

為探析二手房成交價格的動向，研究中心以北京、上海等11個典型城市的二手房小區為樣本，為避免單套異常成交影響較大，每個月樣本小區的選取標準，均為近2個月交易量不小于5套。

從統計結果來看，3月有49%的小區成交價格環比上升，較上月回落7.4個百分點。本月房價上漲小區數量減少的原因主要有二，其一，2月份基數過高，上月多達56%的小區成交價格環比上升，當前行業仍在尋求新的供求關系平衡點，3月份上漲小區占比重回半數附近屬情理之中；其二，交易量增長帶來更多平價房源成交，大量小區房價不再繼續上漲。3月高頻交易小區數量同比增長132%，較上月增幅再度提升了45個百分點，二手房市場交易熱度高位上行。CRIC統計數據顯示，3月份核心城市二手房交易量平均增長21%，上海、深圳、西安、杭州同比增幅均超過40%。

與成交價上漲小區占比的減少一致，賣方心理預期也在同步調整。2025年3月，有38.9%的小區掛牌價格環比上漲，較上月回落1.1個百分點，不過較上年同期仍提升7.9個百分點。在2024年下半年，掛牌價格上漲的小區占比均不足35%。總體而言，2025年以來賣方信心較2024年有所提振，隨著供求雙方預期趨于一致，掛牌價和成交價上漲小區占比的差距也在進一步拉近。

3月份成交價格上漲小區數量雖有所下降，但高頻交易小區仍在快速增長，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房價指數保持環比上漲，其中杭州環比漲幅更是高達1%。在規模指標延續高速增長的背景下，本月房價上漲小區占比下降，為行業筑底階段典型的“量在價先”，價格預期正在積蓄進一步上漲勢能，房價預期仍在持續改善。

02

武漢七成小區房價環比上漲
滬津杭寧連續兩個月過半小區房價上漲

從城市表現來看，武漢有69%的小區房價環比上漲，高居首位。正如上月所預計，2月份房價上漲小區占比較低的武漢，本月迎來了“補漲”。結合成交規模表現來看，3月份武漢二手房交易量突破100萬平方米，環比增長接近47%，同比增長22%。此外上海、天津、杭州、南京連續兩個月均有過半小區房價環比上漲，其中杭州二手房成交量更是環比增長達到90%。聯系土地市場來看，上海、杭州土拍延續火熱表現，就連長期沉寂的南京，也在4月2日迎來了睽違已久的高溢價土拍，珠江路地塊拍出了43%的高溢價。

就同比數據來看，房價上漲小區較2024年3月大致持平，與2024年同期持平。聯系環比數據來看，上海、天津、杭州、南京連續兩個月均有過半小區房價上漲，典型如杭州2025年3月二手房價指數環比增長1%，創2022年8月以來70城環比漲幅新高，這些城市買方預期向好，持續釋放積極信號。

03 議價空間延續低位，蘇州、南京、武漢、西安連續五個月議價空間低于10%

2025年3月，典型城市二手房平均議價空間為17.7%，環比上升了0.4個百分點，不過仍是近一年以來的第二低點，在議價空間連續7個月下降之后，再加上二手房交易量的大幅提升，議價空間暫緩收窄亦在情理之中。不過隨著市場筑底向好的信號愈加明確，以及二手房交易量再度趨于穩定，隨著買賣雙方的預期趨同，預計平均議價空間還將再度收窄。

分城市表現來看，蘇州、南京、西安等6個城市近2個月平均議價空間均低于15%，其中蘇州、武漢、南京、西安更是連續5個月平均議價空間低于10%，供求雙方價格預期持續趨同。而蘇州更是連續三個月議價空間處于負值（1月-1%、2月-5%、3月-2%），這意味著部分小區成交房源的平均價格已超過掛牌價，小區內的優質房源成為了交易主力，尤其是在改善、高端房源板塊，買方信心持續恢復。

04 高端小區房價再度領漲，成交量增背景下剛需、改善積蓄上漲勢能

從小區類型來看，本月52%高端小區房價環比上漲，在2月份短暫調整之后，再度有過半小區房價延續漲勢。在成交規模上漲周期之中，高端小區率先顯露出了量價齊升的積極信號。與之對應的，剛需、改善類小區房價上漲占比均不及半數，不復2月份的雙雙過半上漲。較高端小區而言，目前剛需、改善類小區掛牌規模更大，在大量平價房源長期待售的背景下，隨著成交顯著放量，房價走勢迎來了新的“平臺期”。隨著二手房交易的持續放量，買方掃清當前的低價掛牌房源之后，剛需、改善類房源將開啟新一輪的上漲周期。

議價空間方面，高端小區表現同樣突出。3月議價空間14%，環比下降1個百分點，是各類小區中唯一議價空間收窄的，也是各類小區中議價空間最低的。剛需類小區議價空間回升了1個百分點至20%，改善類小區議價空間15%，較上月持平。

總結

2025年3月，房地產市場延續筑底回穩態勢，核心城市二手房呈現以量換價、蓄勢待發的階段性特征。CRIC監測數據顯示，49%的小區成交價格環比上漲，雖較上月回落7.4個百分點，但高頻交易小區數量同比激增132%，為后續價格上行積蓄動能。

本月核心城市二手房市場呈現三大核心特征：

其一，交易放量夯實價格基礎。核心城市二手房成交量同比平均增長21%，上海、深圳等城市增幅超40%，杭州成交量同比翻番。高頻交易小區數量持續擴容，帶動武漢實現69%的小區價格環比上漲，滬津杭寧連續兩月過半小區價格上漲，市場交易活躍度創近三年新高。

其二，價格博弈進入新平衡階段。平均議價空間17.7%維持近一年次低點，蘇州連續三月現價格倒掛，南京、西安等6城議價空間低于15%。買賣雙方預期差持續收窄，掛牌價上漲小區占比與成交價上漲占比差距收窄至10個百分點。

其三，高端小區領漲，剛需、改善積蓄勢能。高端小區以52%的漲價占比領跑市場，議價空間環比再降1個百分點至14%，量價齊升特征顯著。剛需、改善板塊進入平臺整理期，隨著當前低價房源加速去化，47%的改善類小區和44%的剛需類小區價格企穩，并為后續價格回升蓄積動能。

當前市場正處于從規模復蘇到價格預期提振的關鍵轉換期。3月核心城市二手房成交量同比增幅達21%，上海、深圳等城增幅超40%。得益于房地產穩市場政策的持續發力，以及買賣雙方價格認知的進一步趨同，核心城市憑借其更為優秀的需求側支持、供給側約束，以及庫存調整，預計供求指標將修復將進一步加快，并率先在迎來二手房市場量價齊升的確定性信號。（來源：克而瑞地產研究）