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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：李然

被告：乙開發公司

案件背景：李然與乙開發公司因一號房屋（位于通州區 X）逾期交付及違約賠償問題產生糾紛，李然訴至法院主張違約金及損失賠償。

（二）原告訴求與事實理由

李然訴請：

乙開發公司支付逾期交付房屋違約金 188486 元；

乙開發公司支付延遲交房造成的倉儲費損失 5748 元；

乙開發公司承擔全部訴訟費用。

事實理由：2022 年 2 月 19 日，李然與乙開發公司簽訂《北京市商品房預售合同》，約定乙開發公司以 4832978 元將一號房屋售予李然，應于 2022 年 11 月 15 日前交付。合同明確逾期交付的違約金計算方式。李然付清房款后，乙開發公司多次拖延交房，直至 2023 年 2 月 12 日通知收房。2023 年 2 月 13 日收房時，房屋存在多處質量問題且不滿足居住條件，雖被迫收房，但房屋至今未達標準。李然認為，乙開發公司逾期交房違約，導致其產生倉儲費損失，故主張按房屋總價、逾期 195 天及日萬分之二標準計算違約金，并要求賠償損失。

（三）被告答辯

乙開發公司辯稱：請求駁回李然全部訴訟請求。

違約金及損失主張與合同不符，依據合同及補充協議，存在不可抗力或約定事由時可順延交房，且有 1 個月寬限期，違約金標準為日萬分之一；

疫情及施工降效構成遲延交房事由，不存在逾期交房事實；

房屋交付時間應以《交付通知書》載明的 2023 年 2 月 13 日為準；

李然主張的倉儲費損失無直接證據，且違約金足以覆蓋該損失 。

（四）法院認定事實

合同約定：2022 年 2 月 19 日，李然與乙開發公司簽訂合同，約定房屋價款 4832978 元，交付時間為 2022 年 11 月 15 日，明確逾期付款與交付責任，補充協議約定寬限期、違約金調整及 “不可抗力” 范圍 。

履行情況：李然付清房款；乙開發公司于 2023 年 2 月 13 日通知交房，李然當日辦理手續，但房屋存在質量問題，維修至 2023 年 10 月 7 日，李然于 2023 年 6 月 15 日入住，主張 2023 年 5 月 30 日為實際交房日 。

爭議事由：乙開發公司以疫情、政府會議、惡劣天氣等為由主張交房順延，并提交工程監理日志；李然提交房屋質量問題照片、搬運記錄等佐證逾期交房事實，并提供倉儲合同、付款記錄證明倉儲費損失 。

疫情背景：2020 年 1 月 24 日，北京市因新冠肺炎疫情進入突發公共衛生事件一級響應狀態 。

二、爭議焦點

新冠肺炎疫情等因素是否構成乙開發公司逾期交房的不可抗力？

乙開發公司應交付房屋的時間及實際交房時間如何認定？

乙開發公司逾期交房的違約金計算標準應以合同還是補充協議為準？李然主張的倉儲費損失是否應獲支持？

三、案件分析

（一）不可抗力認定

合同簽訂于 2022 年 2 月，此時北京疫情防控已常態化，乙開發公司對疫情影響施工進度應有所預見，且合同明確約定交房時間，表明其對按時交付及逾期后果有認知，故疫情不構成不可抗力。同理，天氣、政府會議、考試等因素在合同簽訂時亦屬可預見范圍，乙開發公司不能以此免責。

（二）交房時間認定

根據合同與補充協議，乙開發公司應于 2022 年 12 月 15 日前交房。乙開發公司主張 2023 年 2 月 13 日為交房日，但未提供房屋實際符合交付條件的證據；李然提供房屋質量問題及維修記錄，證明 2023 年 5 月 30 日房屋才具備交付條件，法院采信該時間為實際交房日 。

（三）違約金與損失認定

補充協議將違約金從日萬分之二降至日萬分之一，不合理減輕乙開發公司責任，根據合同約定，應按原標準計算違約金。李然主張的倉儲費損失與逾期交房違約金指向同一違約行為，依據損害填平原則，違約金已涵蓋損失，故倉儲費訴求不予支持 。

四、裁判結果

法院依照《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國民事訴訟法》相關規定，判決：

乙開發公司于判決生效之日起七日內賠償李然逾期交付房屋的違約金 160454.87 元；

駁回李然的其他訴訟請求。

五、案件啟示

合同條款需審慎簽訂：購房者簽訂商品房預售合同時，應仔細審查交付時間、違約責任等條款，尤其關注補充協議對權利義務的變更，避免不合理條款加重自身責任或減輕開發商義務。

不可抗力認定需結合實際：開發商不能簡單以疫情、天氣等因素主張免責，需證明事件與違約行為存在直接因果關系且無法預見、避免和克服。購房者也應了解相關法律規定，維護自身權益。

證據留存至關重要：糾紛發生時，雙方均需提供證據證明主張。購房者應留存房屋質量問題照片、維修記錄、損失費用憑證等；開發商需提供不可抗力影響施工的充分證據，否則將承擔不利后果。

損失賠償遵循填平原則：同一違約行為導致的多項損失，若違約金足以彌補，其他重復主張的損失通常不予支持。雙方應合理評估損失范圍，避免過度維權或逃避責任 。