24年間，這片土地見證了中國地產業的狂飆與轉身。當昔日的"超人"開始用降價丈量離場時刻，或許標志著一個時代的真正終結。那些未拆的圍擋，終將成為資本遷徙的紀念碑。
2025年五一假期次日，北京朝陽區東四環的御翠園售樓處人頭攢動。這座曾以“CBD后花園”自詡的豪宅項目，過去數年因開發遲緩、定價虛高而門可羅雀。但這一天，七十多組客戶涌入現場——開發商長實集團宣布：七折拋售，最高直降百萬。
一位購房者算了一筆賬：去年開盤時，一套140平方米的高層總價約1080萬元，如今僅需980萬元，單價從7.7萬元/平方米降至7萬元。別墅產品更從3200萬元降至2900萬元起。
這場降價絕非“讓利”。自2001年以7億元拿下姚家園40萬平方米地塊以來，長實集團用24年時間將樓面價1750元/平方米的土地，炒至7萬元/平方米的“骨折價”出售。即便按此計算，售價仍是地價的40倍。
24年前的2001年，這個項目被李嘉誠長實系和記黃埔地產（北京朝陽）有限公司（以下簡稱“和記黃埔”）與北京市政府簽訂協議，以7億元出售總建筑面積40萬平方米的姚家園地塊，樓面價約1750元/平方米。按照當時和記黃埔的相關高層對外宣稱，整個姚家園項目預計總投資30億元，分3至4期發展，將興建超過3000個住宅單位。只是，拿地后開發進度一直緩慢不前。
實質上，梳理有關李嘉誠地產板塊的相關新聞不難發現，囤地以及捂盤惜售是其旗下內地房地產業務慣用的操作手法。先是最早進入區域拿地，卻是最后一個開盤。等待房價上漲周期到來再將項目推向市場，從而坐享土地升值溢價。
就在過去30多年，李嘉誠長實系在內地相繼開發了30多個項目。其中，僅1/3完工，開發速度少則三五年，多則20年有余。
位于北京順義中央別墅區的“譽天下”項目，1993年李嘉誠拿地，2018年才建成。該片區的房價經歷長達25年的時間，也由當時不足2千元/平方米，暴漲達4萬元/平方米。
2004年，上海陸家嘴世紀匯廣場項目，李嘉誠以當時的土地成本約32億元買下。2016年，該廣場以200億元人民幣的價格賣出。這中間，“捂”了12年的時間，卻賺了168億。
2006年，由長江實業以22億元底價摘牌的上海真如"高·尚領域"項目，折合樓面價才3027元/平方米。5年后，按項目周邊地塊價計算，該項目溢價率已達300%。而彼時，項目仍處于打樁階段。直到2013年首次開盤推出行政公館，2019年才推出住宅項目領寓，均價在8.5萬元-9.5萬元/平方米。

不只是這些項目。廣州逸翠莊園項目也一樣如此。規劃有12期之多的項目，按媒體報道，截至2022年，才開發銷售到第3期。項目擱置多年的背后，是溢價猛漲。
對于捂地惜售這種經營方式，在幾年前，曾有行業人士認為，從中國地產過去的發展路徑來看，捂盤所獲得的回報肯定要比“高周轉”獲得的利潤要大。但對于房企銷售額，捂盤的作用不大，因為被“捂”地塊會作為一項土地儲備保留在賬上。而捂盤更賺錢，只是對于資金實力有著非常高的要求。
不過，這種教科書級的囤地模式，近幾年正在遭遇前所未有的圍剿。
李嘉誠在廣東東莞厚街的海逸豪庭項目，卻被征收了近8千萬元的土地閑置費，原因是項目開發超過20年。
成都高新區的南城都會，也受到當地嚴懲并要求退場，和記黃埔還被成都高新區禁止新增融資和貸款，原因是捂盤長達17年。
御翠園雖未受罰，但2023年申請12萬元/平方米預售價被駁回，最終定價10萬元/平方米仍高于市場預期。
24年間，這片土地見證了中國地產業的狂飆與轉身。當昔日的"超人"開始用降價丈量離場時刻，或許標志著一個時代的真正終結。那些未拆的圍擋，終將成為資本遷徙的紀念碑。