北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我老家在山東小城，前些年也是學區房很貴，一條街能差幾十萬。但今年突然間就跌了好多，尤其是老破大跌的最狠，跟旁邊差學區的已經差不多了。我想問問北京是不是也會這種情況？當然我們老家是特殊，出生的孩子本來就少，又有很多都跑到濟南北京和天津去了，所以下跌明顯。但如果這是人口趨勢導致的，是不是北京也多少也得降啊？

我在北京的小區是在學院路學區的，學區挺一般的，看您的說法是溢價并不高，有沒有必要換到旁邊的朝陽區？我家是肯定用不上學位的，只是想避免損失。

A：

1、一條街能差幾十萬？那您老家是房價夠貴的，均價至少在1萬左右了吧，甚至更高，這就不是“小城”了吧？再或者是前幾年炒作的太厲害，導致溢價太高了，所以才有這么多的差價？

2、北京當然也有可能是降低溢價率了，但也得看具體的學區質量。參考韓國首爾的江南區吧，前些年孩子多的時候全都有溢價，但過了高峰期之后，基本只有三個優質學區還保持了高溢價，而且還動不動領漲，其他對口普通校的都逐漸降的差不多了。

也可以參考咱們的臺灣省臺北市，前些年信義三區也都是全區溢價，相當于咱們的東西海，溢價比例也差不多。之后也是高峰期過去了，幾年之后只有最牛的六所明星小學才有溢價，其他的逐年降低。

畢竟是風口期的時候豬都能飛，甚至是劣幣驅逐良幣，但退潮之后就知道誰在裸泳了，只有好東西才什么時候都稀缺。

3、所以按我的判斷，北京在入學高峰之后，對口牛校的學區房會支撐更強，如果是宜居房產就再多一層加持，畢竟房子是用來住的。對口普通校或不太宜居的那就得看政策了，有特殊利好的才能支撐住。

另外我不認為北京的學區溢價會暴跌，畢竟就算過了入學高峰，已經買房入學了的家庭還得住呢。所以大概率是隨著一年年的孩子畢業，家長們才會賣房離開，溢價率也是逐年降低的。

4、學院路的算算溢價比例吧，如果不高的話換不換意義不大。比如說如果溢價率才5%，那置換的稅費就得3%左右，再加上裝修什么的就成本更高了，沒必要折騰。而且我也不認為溢價部分會完全降沒了，畢竟還有個學籍價值呢。所以具體計算一下溢價率吧，然后再說換不換與值不值得。

僅供參考。

二

Q:

請問，我兒子在北京東城區**工作五年了，無戶口但有首房資格。我近期因為***有400萬現金，準備再貸款一些，在東三環附近買個二居的二手房。最好是地鐵附近，保值好，不要太舊，學區上等，配套齊全，物業負責任，將來換房的話好出手。

我去北京好幾次了，看了很多的小區，但很茫然，不知道該看哪里了。請給建議，如果有合適的房子也可以推薦。

A：

1、因為***有400萬，兒子還在北京的**單位工作？我不知道您說的是真是假，但即便是真的也最好別宣揚吧，有可能惹麻煩，至少是被噴。

2、準備再貸款多少啊？常規建議是至少100多萬，否則貸款比例太低的話就浪費首貸資格了。但這看自己的月供能力吧，控制風險即可。

不過您這要求可夠高的，房齡新的兩居就是商品房，常規8/90平吧。然后學區上等的話一般就是東城區，那這房的價格可就挺高的了，基本800萬起步。在朝陽的話也便宜不了多少，大戶型的話更貴，比如帝景學區的基本千萬了，貸那么多的款合適嗎？月供很高的，靠**單位的工資還月供不太可能吧？

所以還是先做總價預算吧，如果總價高那就好辦了，東三環買珠江帝景的就行，各項兼顧。還有東北三環太陽宮的，這選擇就更多了，就是都不便宜。

3、總之您這要求偏高，還是先明確預算吧，要不然不太好聊。另外如果沒結婚，常規建議是別太早準備學區房，畢竟現在還算入學高峰期，好學區的溢價都不低，導致居住的性價比就降低了，還增加了保值風險。

僅供參考。

三

Q:

請問，我是有兩套soho，一套商住兩用的公寓，一套商鋪。商鋪已經在準備出手了，但公寓沒想好，您覺得有必要留著嗎？另外傳說潘石屹有可能成立個基金，回購soho的公寓后整體改造，也有傳聞是收購經營權，您覺得有可能嗎？

A：

1、公寓是70年的嗎？如果是注重租金就留著吧，注重升值什么的留不留的意義不大。以后價格走勢的最好成績就是不再落后大盤，不太可能逆襲。或者說如果是我就不留著了，除了租金之外的各方面都不占優。

2、老潘成立基金回購Soho公寓？除非他瘋了，否則不可能。真要有錢干嘛回購啊，趁著地價低直接拿地開發新的好不好啊？利潤比買二手的高多了。

收購經營權，這不就是二房東嗎？也不太可能，太麻煩了，只有小公司才愿意干，掙個拼縫兒的辛苦錢而已。老潘既然是不缺錢，那何必費勁巴拉的掙這點兒小錢呢，直接整租個整體產權的項目好不好啊？利潤更高+麻煩事兒更少。

3、總之我不信這些傳言，在商業邏輯上講不通。另外如果是我就不留著公寓了，除非是很注重租金收益率。

僅供參考。

四

Q:

請問，我的戶口在西城區，目前是集體戶，工作地點在金融街。名下在老家有一套全款購買的商品房，在北京無房。

如果準備在京購房，請問：

1、老家的房產是否影響北京購房資格？對將來的房產稅是否有影響？

2、我預計后年結婚，目前買房是否需要考慮學區？如果考慮，哪個學區的性價比最高？如果不用考慮，請告知理由。

3、按照目前的樓市行情，請問何時購房為合適的時機？

A：

1、外地房產不影響北京的購房資格，既然是全款的也就不影響貸款資格。大概率對未來的房產稅沒影響，因為這必定是“地稅”，沒必要跨城合并征收，否則麻煩事兒太多。

2、是否考慮學區看預算，如果很高那就可以考慮，比如上千萬甚至更高的預算，那就能買到各項都兼顧的，何必不一步到位呢？如果不是太高，比如千萬以下或小幾百萬的，那在東西城是買不到溢價太低的學區房的，居住的性價比不高，還得承擔溢價部分的保值風險。海淀是能買到溢價低的，但學區排名就不高了。

不過千萬左右或更高點兒的預算，在朝陽是能買到溢價率低的學區房的，甚至有可能沒有溢價，那就算各項兼顧了，居住的性價比正常。

另外如果是在石景山，那也能買到溢價低的學區房的，完全沒溢價也不難。所以還是先說總價預算吧，然后再聊是否買學區房，有多少錢辦多少事兒。

3、房子是用來住的，有居住的需求就買唄，不著急就再等等。可以關注成交量和政策，如果成交量再次走高+有政策利好就做準備，出現一項就關注，都沒有就等著瞧。

僅供參考。

五

Q:

請問，我家兄弟倆，父母名下兩套南三環老破小是給我們每人一套，本來想用贈與方式，但咨詢中介后得知，如果名下有房的話那并不能省錢，過戶費，請問有沒有其他方式？或者我們也想過干脆賣掉，但只能賣一套，另一套還得住，只賣洋橋的，保留西羅園的您覺得合適嗎？

再有一個方案是直接過戶給我們的孩子，避免了將來的再次過戶費，您覺得哪個方案合適？

A：

1、兄弟倆名下都有房是吧？那贈與等同于買賣，省不了什么錢。其他沒什么方式，要不就等著繼承唄，最常規的方案，到時候政策也或許有變化。

2、西羅園和洋橋，這倆地段兒在我看來沒什么區別，挨著啊，可以算作一個板塊。賣掉也沒什么不合適的，房子是用來住的，如果都住不上那就賣掉分錢唄，省的老得惦記這事兒。

3、直接過戶給孩子，確實是能避免再次過戶的費用。但一般沒必要這么早就把財產給孩子吧？反正我家不會這么干。尤其是如果孩子還年輕，名下多出巨額資產合適嗎？

4、總之這幾個方案我都沒什么建議，這屬于家務事兒，只能是自己決定。

僅供參考。

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