阿宇根據《江蘇省土地管理條例》《鎮江市人民政府辦公室關于規范農村宅基地審批管理的通知》等法規及地方規定，匯總了鎮江市各區縣（京口區、潤州區、丹徒區、丹陽市、句容市、揚中市、鎮江經濟技術開發區(經開區)、鎮江高新技術產業開發區(高新區) ）農村宅基地相關標準如下：

一、市級宅基地政策標準

宅基地面積：

城市郊區和人均耕地在十五分之一公頃以下的區市，每戶宅基地≤135㎡；

人均耕地在十五分之一公頃以上的區市，每戶宅基地≤200㎡；

房屋占地面積≤宅基地面積的70%（即建房基底面積上限為135㎡×70%=94.5㎡，或200㎡×70%=140㎡）。

建筑層數與高度：

層數≤3層，總高度≤10米（檐口高度一般控制在9米以內）。

其他要求：

1. 嚴格執行“一戶一宅”，禁止未批先建、超面積占用；
2. 搬遷撤并類村莊原則上禁止新增建設用地；
3. 保障農民戶有所居，年度新增建設用地指標優先安排不低于5%用于宅基地。

二、市級標準與省級標準的異同

相同點：

宅基地面積上限與《江蘇省土地管理條例》一致（135㎡/200㎡），均以人均耕地為劃分依據。

差異點：

鎮江市細化建房比例：明確房屋基底面積≤宅基地面積的70%；

建筑體量控制更嚴：省級未明確層高限制，鎮江規定高度≤10米；

新增用地保障：鎮江要求年度新增建設用地指標優先保障宅基地需求。

三、地方標準（各區縣細則）

1. 京口區

執行市級標準（宅基地≤135㎡，建筑≤3層、10米）；

2023年起推進“房地一體”不動產登記，嚴控新增建設用地規模。2024年，京口區再次提升被征地農民基本生活保障待遇水平。

《京口分局積極推進農村不動產權登記工作》2023-03-10
《關于調整京口區被征地農民2024年基本生活保障標準的通知》2024

2. 潤州區

執行市級標準（宅基地≤135㎡，建筑≤3層、10米）；

村莊分類管理：搬遷撤并類村莊（21個）禁止新建擴建，原則上該類村莊公共服務設施不再新建。

《鎮江市潤州區國土空間分區規劃 (2021-2035 年)》
潤州區有自然村 35 個，其中規劃為集聚提升類村莊 3 個，城郊融合類村莊 4 個，特色保護類村莊 1 個，搬遷撤并類村莊 21 個，其他一般類村莊 6 個。

3. 丹徒區

宅基地≤135㎡，房屋占地≤94.5㎡（70%）；

建筑層數≤3層，高度≤10米。

翻建需注銷原權證，簽訂“退舊協議”。

丹徒區《關于規范農村宅基地審批管理的通知》2021-05-12

4. 丹陽市

宅基地≤135㎡，房屋占地≤120㎡（含附屬設施）；

建筑層數≤3層，高度≤10米。

保障5%新增建設用地指標用于宅基地。

丹陽市《關于規范農村宅基地審批管理的通知》（試行）(丹政辦發〔2021〕106號)

5. 句容市

唯一適用200㎡上限（人均耕地較多），房屋占地≤140㎡（70%）；

建筑層數≤3層，高度≤10米。

搬遷撤并村禁止改建擴建，易地建房需3個月內拆除舊宅。

句容市《關于規范農村宅基地審批管理的通知》句政辦發〔2021〕13號

6. 揚中市

宅基地≤135㎡，建筑占地≤120㎡（含附屬用房）；

高度與間距：按村莊規劃執行，禁止擅自開挖地下室；

允許毗連50㎡生產場地（舊政策），圍墻高度≤2米且須透光。

舊政策銜接：2021年前允許增加15㎡生產用房，現行政策已取消。

《揚中市農村宅基地建房管理辦法》揚政規發〔2021〕1 號
（舊政策）《揚中市農村村民住房建設管理辦法(修訂)（征求意見稿）》2020-10-20

7. 鎮江經濟技術開發區(經開區)

1982年前建房：按實際面積登記；

1982-2001年建房：宅基地≤200㎡，房屋面積≤280㎡；

2001年后建房：宅基地≤135㎡，房屋面積≤189㎡；

翻建擴建超出部分僅作備注，不予確權。

《鎮江經開區房地一體農村不動產登記歷史遺留問題處理意見》2024-12-25

8. 鎮江高新技術產業開發區(高新區)?

按市級標準執行，重點推進存量宅基地置換整合，鼓勵集中建設。

新增集體建設用地優先用于產業和公共設施；

鼓勵宅基地騰退置換，集中規劃利用。

《關于深化產業園區存量土地盤活利用的實施意見》2024-12-19
《關于調整2024年鎮江經開區被征地農民基本生活保障標準的通知》2024-12-24

四、翻建與擴建要求

翻建：需原址重建，不得超過原批準面積；丹徒區、句容市明確需注銷原權證。

擴建：原則上禁止，確需擴建需重新審批，且須拆除原宅并退還集體土地；經開區允許歷史遺留超面積部分備注登記但不確權。

易地建房：新房竣工后3個月內拆除舊宅（句容市明確要求）。

特殊情形：揚中市允許農業生產需增加15㎡臨時用房。

五、超面積情形及處罰

超面積處理：

歷史超占：在不動產登記中備注“未確權”，限制交易和抵押，不予確權；

新建超占：責令拆除或沒收，不予補辦手續。

違規處罰：

未批先建：限期拆除，恢復土地原狀；

非法轉讓宅基地：取消申請資格，收回土地。

六、其他補充

宅基地資格認定：需通過集體經濟組織成員身份審核；

村莊分類管理：搬遷撤并類村莊嚴禁新建，集聚提升類村莊優先保障用地；

動態調整：

部分區縣標準可能隨國土空間規劃更新微調。

雨污分流、垃圾分類納入建房審批條件（揚中、潤州）；

繼承或贈與形成的“一戶多宅”需引導有償退出。

七、數據來源

1.省級依據：

《江蘇省土地管理條例》（2021年修訂）
《江蘇省城鄉規劃條例》（2019年修正）
江蘇省《關于加強和規范農村宅基地管理工作的通知》（蘇農經〔2020〕11號）
《江蘇省村鎮規劃建設管理條例》
《江蘇省城市規劃管理技術規定》
江蘇省《關于印發農村住房條件改善專項行動方案的通知》（蘇辦廳字〔2022〕25號）
《關于加強村莊規劃引領宜居宜業和美鄉村建設的通知》蘇自然資發〔2023〕259號

2.市級核心依據：

《鎮江市人民政府辦公室關于規范農村宅基地審批管理的通知》鎮政辦發〔2020〕64號

3.各區縣宅基地標準：

詳見正文引用依據

阿宇注：以上標準可能存在動態調整，僅供參考，具體政策以當地最新文件和實踐為準。