以后我們買房就只能買舊房了嗎？

剛剛彭博社又有最新消息了，我聽了一通，說是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)的預(yù)售模式以后可能會(huì)取消掉。這個(gè)事其實(shí)也不是第一次提了。在23年的時(shí)候，原來(lái)的領(lǐng)導(dǎo)就在一個(gè)公開演講里面說過，地產(chǎn)最后就是要過渡到取消一手房預(yù)售，這應(yīng)該是官方第一次非常明確的一個(gè)表態(tài)。那你這掐指一算，一兩年就過去了，為什么好像也沒什么進(jìn)展呢？

這事畢竟關(guān)乎買房的老百姓。說白了這個(gè)東西，我就是一頓琢磨，發(fā)現(xiàn)取消預(yù)售制這個(gè)事兒本質(zhì)上沒有那么簡(jiǎn)單，它實(shí)際上是整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，是牽一發(fā)而動(dòng)全身的事。

我們先來(lái)看一下預(yù)售制這個(gè)東西是怎么來(lái)的。其實(shí)這玩意兒最早就是香港弄出來(lái)的，那個(gè)時(shí)候俗稱叫“樓花”，是在1953年的時(shí)候發(fā)明出來(lái)的。最早大家不覺得這是一個(gè)好東西，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候的確有很多老百姓就是靠了這個(gè)制度才能買上房子。最早的時(shí)候香港賣樓，那基本上就是按棟去賣的，有錢人他們直接把一整棟樓買下來(lái)，然后去當(dāng)包租公、包租婆，普通人買不起怎么辦呢？

就只能租房子。當(dāng)時(shí)地產(chǎn)行業(yè)的入行門檻也很高，因?yàn)槟愕馁Y金要非常雄厚才可以，開發(fā)周期又長(zhǎng)，你每次搞一個(gè)房子，那基本上這屬于豪賭。所以整個(gè)地產(chǎn)商其實(shí)不多，供給就完全跟不上。當(dāng)時(shí)一下子很多人都涌去香港了，住房短期問題就解決不了，于是就開始想辦法，各種利益集團(tuán)想出了辦法，把房子拆開，可以按照一個(gè)單元去賣。

同時(shí)他們發(fā)明了“樓花”，就可以讓開發(fā)商先籌集出一些資金出來(lái)。那這樣資金門檻不就低了嗎？就更多的玩家可以入場(chǎng)，加大了房子的供給。那個(gè)時(shí)候老百姓才慢慢有機(jī)會(huì)錢買上自己的房子。

那這個(gè)制度后面就被內(nèi)地給引進(jìn)了。一開始的時(shí)候也很好，短時(shí)間里面快速提升了房子的供給。內(nèi)地是在1994年的時(shí)候，我們正式采用了預(yù)售制度。99年的時(shí)候，我們的房屋新開工面積是2.2億平方米，到21年快速增長(zhǎng)到了19.9億平方米。你算一下，累計(jì)上漲8.2倍，年均增速可以達(dá)到10.6%，這是非常厲害的。

問題來(lái)了，這玩意兒當(dāng)時(shí)聽起來(lái)挺好的，怎么后面就變成這樣了？它到底出了什么問題？因?yàn)闀r(shí)代變了。在完成了地產(chǎn)行業(yè)第一個(gè)階段的發(fā)展之后，預(yù)售制度最開始的歷史使命其實(shí)就已經(jīng)完成了。

這個(gè)時(shí)候它就應(yīng)該被套上緊箍咒，就應(yīng)該開始及時(shí)地退出了。但是發(fā)明這個(gè)玩意的鼻祖，它其實(shí)在21世紀(jì)初的時(shí)候就開始不斷地去上緊箍咒了。比如說他們當(dāng)時(shí)要求開發(fā)商要在交付的12個(gè)月以內(nèi)，你才可以開始預(yù)售，不能說亂搞什么兩三年就可以提前賣房子。

那你銷售的時(shí)候，你也要提供完全建筑工程的資金擔(dān)?；蛘哓?cái)力證明，這個(gè)證明也不是說你隨便開開就可以了，要銀行去開。而且銀行開了之后，你要承擔(dān)責(zé)任。如果說你開發(fā)商要用這個(gè)預(yù)售資金，也不是說你說用就用了，你要獲得多方的認(rèn)可，這包括了業(yè)主、代表律師和銀行保方等等。

而且律師還要定期去提供樓款保管人賬戶的收支情況，接受全社會(huì)的監(jiān)督。所以實(shí)際上，香港的預(yù)售制度，它很早開始就變得非常的嚴(yán)格了，已經(jīng)沒有玩得這么花了。

在內(nèi)地，發(fā)現(xiàn)這個(gè)制度沒有把這個(gè)緊箍咒給引進(jìn)好，再加上土地財(cái)政的時(shí)代也過去了，大家知道我們的放水，其實(shí)是靠土地財(cái)政來(lái)的，預(yù)售制度是這個(gè)游戲里面非常重要的推手。比如說銀行給開發(fā)商放款，開發(fā)商拿到錢了，那就去找官方開地。

地開下來(lái)了，預(yù)售證拿下來(lái)他就可以開始賣房了。那開發(fā)商這個(gè)時(shí)候，他又可以從銀行那里拿到老百姓去借的按揭貸款，他手里就有錢了，他就可以把之前問銀行借的那筆錢還上，再繼續(xù)融資，再繼續(xù)去找官方買地，這個(gè)水不就越發(fā)越多了嘛，而且是非常有效快速高周轉(zhuǎn)的放水。

那在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，這游戲很好，皆大歡喜。開發(fā)商可以賺到更多的錢，老百姓你手里的資產(chǎn)也可以升值，官方還有更多的收入，可以進(jìn)一步地去拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，給大家左腳踩右腳一起騰飛嘛，很快這個(gè)杠桿就上去了。

那問題也來(lái)了，這個(gè)世界沒有任何一個(gè)資產(chǎn)是可以永遠(yuǎn)增長(zhǎng)下去的。但是這個(gè)杠桿游戲，你想停下來(lái)就沒有那么容易了。雖然說官方其實(shí)意識(shí)到這個(gè)事情了，而且提前介入了，但是你按不住這個(gè)世上總有人愛賭，那些膽大的老板就是想說我再賭一把再收手，賭贏了，他功成身退。那賭輸了呢？老百姓買單，爛尾樓的悲劇，本質(zhì)上就是這么來(lái)的。

那現(xiàn)在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)去杠桿那么多年了，為什么不能干脆直接把預(yù)售制給取消掉呢？這很簡(jiǎn)單，因?yàn)檎麄€(gè)地產(chǎn)行業(yè)還剩下的玩家也沒有幾個(gè)了，而且他們還是要靠預(yù)售來(lái)回血的，整個(gè)融資的渠道還是沒有完全打通。

但說實(shí)話，我們也不希望說整個(gè)地產(chǎn)短時(shí)間里面就徹底涼透，整個(gè)供給就完全沒有了，那也不合適。因?yàn)殡m然說現(xiàn)在買房的人變少了，但是還是有人有需求的，很多人想結(jié)婚買婚房，或者改善性住房，對(duì)吧？如果一刀切變成沒有預(yù)售制了，沒有供給了，那房子重新變成稀缺品嗎？炒房客還樂得沒有看到機(jī)會(huì)了呢。

而且我們剛剛也說，過去我們是非常依賴土地財(cái)政的。當(dāng)然說現(xiàn)在是代轉(zhuǎn)型，那這么大一個(gè)經(jīng)濟(jì)體，哪有那么容易呢？經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是要錢的嘛。以前我們靠賣地，那現(xiàn)在不能這樣玩了，你想要找到一個(gè)新的東西，新的產(chǎn)業(yè)可以去頂替這一塊收入，那能徹底地和過去說拜拜嗎？