此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：陳靜

被告：

甲公司：房屋出售方

乙公司：前期物業(yè)服務(wù)方，受甲公司委托提供服務(wù)

（二）原告訴求與事實理由

陳靜訴請：

判令甲公司、乙公司賠償因拖延維修一號房屋造成的租金損失 10 萬元；

判令甲公司、乙公司賠償已產(chǎn)生的房屋維修費 9.5 萬元，地暖、空調(diào)、電梯維修費 18 萬元；

判令甲公司、乙公司賠償自行維修房屋漏水所需修復(fù)費用 115,840.84 元；

判令甲公司、乙公司承擔(dān)本案訴訟費、鑒定費。

事實理由：2015 年 8 月 21 日，陳靜與甲公司簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，購入一號房屋（建筑面積476.41 平方米）。2015 年 12 月 7 日交房時，甲公司收取一年物業(yè)費 16,464 元，并出具《住宅質(zhì)量保證書》，委托乙公司提供保修服務(wù)。2016 年 9 月裝修期間，陳靜發(fā)現(xiàn)地暖漏水、空調(diào)主機和電梯存在質(zhì)量問題。經(jīng)與乙公司溝通，乙公司同意協(xié)調(diào)由甲公司承擔(dān)維修費用并以物業(yè)費抵扣。裝修入住后，房屋二層地下室嚴重漏水，2017 年因大雨地下室、屋頂及外墻多處受損。陳靜多次向甲、乙公司報修未果，為防止損失擴大自行維修，但房屋仍漏雨，無奈于 2018 年起在外租房。2022 年，乙公司以未交物業(yè)費起訴陳靜，陳靜才知維修費用抵扣未協(xié)商一致，遂訴至法院。

（三）被告答辯

甲公司：不同意訴請。陳靜在外租房與房屋漏雨無關(guān)，且公司曾于 2019 年委托第三方維修，拒絕支付陳靜自行維修費用；地暖、電梯、空調(diào)問題發(fā)生在裝修期間，不排除使用不當(dāng)所致；2023 年鑒定的維修費用已超 5 年質(zhì)保期，不應(yīng)承擔(dān)。

乙公司：不同意訴請。已及時反饋陳靜報修問題，履行了勘察、維修及通知甲公司的義務(wù)，僅提供物業(yè)服務(wù)，房屋質(zhì)量問題不應(yīng)由其擔(dān)責(zé)。

（四）法院認定事實

合同關(guān)系：2015 年 8 月 21 日，陳靜與甲公司簽訂合同購買一號房屋（別墅，含電梯、地暖、空調(diào)），乙公司受甲公司委托提供物業(yè)服務(wù) 。

保修約定：2015 年 12 月 7 日交房時，甲公司出具《住宅質(zhì)量保證書》，明確屋面防水、防滲漏保修 5 年，采暖系統(tǒng) 2 個采暖季，戶式中央空調(diào)和電氣工程 2 年，保修期自交房起算 。

質(zhì)量問題與維修：

2016 年 9 月裝修期，陳靜反饋地暖、電梯、空調(diào)問題，乙公司通知甲公司后未維修，陳靜自行支付維修費 18 萬元 ；

2017 年房屋漏水，陳靜報修后甲公司未及時處理，陳靜自行維修花費 9.5 萬元 ；

2019 年甲公司勘驗確認外墻滲漏問題并委托維修，但未徹底解決，此后陳靜持續(xù)報修，甲公司未再處理。

鑒定結(jié)果：經(jīng)法院委托，中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計研究院有限公司鑒定，一號房屋漏水因地下室側(cè)墻防水缺陷、窗戶與墻體縫隙封閉不嚴等導(dǎo)致，修復(fù)費用 115,840.84 元，陳靜支付鑒定費 40,000 元 。

二、爭議焦點

甲公司、乙公司是否應(yīng)對一號房屋質(zhì)量問題及維修拖延承擔(dān)責(zé)任？

陳靜主張的租金損失、自行維修費用及未來修復(fù)費用是否應(yīng)由兩公司賠償？

乙公司是否為適格責(zé)任主體，是否已履行相關(guān)義務(wù)？

爭議維修項目是否超出質(zhì)保期，甲公司能否以此免責(zé)？

三、案件分析

（一）合同責(zé)任認定

陳靜與甲公司形成房屋買賣合同關(guān)系，甲公司作為賣方有義務(wù)交付符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的房屋，并在質(zhì)保期內(nèi)履行保修責(zé)任。乙公司受甲公司委托提供物業(yè)服務(wù)，僅需在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)履行告知、協(xié)助維修等義務(wù)。

（二）損失賠償依據(jù)

維修費用：陳靜在質(zhì)保期內(nèi)發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題并報修，甲公司未履行保修義務(wù)，其自行支付的27.5 萬元維修費用（18 萬 + 9.5 萬）及鑒定確定的未來修復(fù)費用 115,840.84 元，應(yīng)由甲公司賠償 。

租金損失：陳靜未能充分證明租房與房屋漏水存在直接因果關(guān)系，且房屋未達無法居住程度，其租金損失主張缺乏事實依據(jù)，不予支持 。

（三）乙公司責(zé)任界定

乙公司在陳靜報修后，已履行通知甲公司、上門勘察等義務(wù)，未違反物業(yè)服務(wù)合同約定，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（四）質(zhì)保期抗辯效力

雖然部分維修項目鑒定時間超出質(zhì)保期，但漏水問題在質(zhì)保期內(nèi)已發(fā)生且持續(xù)存在，甲公司未有效解決，不能以質(zhì)保期屆滿免除責(zé)任。

四、裁判結(jié)果

法院依據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，判決：

甲公司賠償陳靜房屋維修損失費、地暖 / 電梯 / 空調(diào)維修費共計 275,000 元，于判決生效之日起七日內(nèi)支付；

甲公司給付陳靜自行修復(fù)房屋維修費 115,840.84 元，于判決生效之日起七日內(nèi)支付；

駁回陳靜的其他訴訟請求。

五、案件啟示

明確合同權(quán)責(zé)：購房者簽訂購房合同時，應(yīng)仔細約定房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、保修范圍及責(zé)任主體，避免因權(quán)責(zé)不清引發(fā)糾紛。

及時主張權(quán)利：發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題后，應(yīng)在質(zhì)保期內(nèi)通過書面形式向責(zé)任方報修并留存證據(jù)，必要時可委托第三方鑒定。

區(qū)分服務(wù)與責(zé)任：物業(yè)服務(wù)公司與房屋質(zhì)量責(zé)任主體不同，業(yè)主需明確二者權(quán)責(zé)，避免錯誤追責(zé)。

理性維權(quán)舉證：主張賠償損失時，需提供充分證據(jù)證明損失與質(zhì)量問題的因果關(guān)系，否則可能承擔(dān)敗訴風(fēng)險。