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距上次寫《》這篇爆款文章已經過去了10個月，在如今伴隨著墨爾本市場連續三個月上漲數據中，大多數人關注的點變為，現在墨爾本是投資的好時機嗎？

那我們今天就簡單的聊一下現在墨爾本的市場情況。

首先在過去四十年中，墨爾本一直是澳大利亞表現最強勁的房地產市場。然而，在過去幾年里，它的表現卻不如其他城市。

事實上，在過去12個月里，墨爾本的住宅價格基本停滯不前，而許多其他首府城市卻享受到了兩位數的資本增值。墨爾本的房產價值目前仍比2022年3月的峰值低5.6%。

不過，隨著利率開始下降，市場情緒已經有所改善。Corelogic的報告顯示，墨爾本的房價在過去三個月中所上漲。

墨爾本房地產市場在2024全年的表現不如其他一些首府城市強勁，這為長期戰略型房產投資者提供了一個時間窗口，因為墨爾本的房產價值依舊具有巨大的長期上升潛力。

目前，墨爾本獨立屋的平均價格是近二十年來與悉尼同類房產相比的最低水平。悉尼的房價一直以來都高于墨爾本，但最近這一溢價已經達到了歷史極值。

最新數據顯示，悉尼的獨立屋市場目前比墨爾本的獨立屋高出70%的溢價，換句話說，墨爾本獨立屋的中位價格大約比悉尼便宜41%。

這一差距意味著獨立屋中位價格相差超過60萬澳元。

在過去20年中，墨爾本的獨立屋從未像現在這樣相對于悉尼如此便宜，這與過去十年的平均折扣幅度（29%）相比，是一個顯著的偏離。

當然我們也要正視一些關鍵原因，墨爾本整體房價的低位徘徊一部分原因是因為經濟導致的開發商及買家信心不足，另一部分原因是因為墨爾本市區在不斷擴張，導致東南及西南郊區的土地別墅價格拉低的整體房價。內城區人口核心地區的土地別墅相比于2022年，抗跌性其實并不弱。

上述因素意味著，目前墨爾本房地產市場的確被低估，存在顯著的“內在價值”，但并非所有墨爾本房產都具有同等的投資價值——您需要知道在哪里購買、購買什么類型的房產，以及哪些郊區適合投資。

但有一點越來越明顯：如果您打算在未來投資墨爾本的二手房產，如果只是坐等利率進一步下降，那么您只會與自住業主爭奪市場上最優質的房源，陷入一場“拉鋸戰”。

相反，在即將復蘇的市場中，以低于重置成本的價格入手房產，可能會在經濟狀況改善以及利率最終進一步下降時，帶來可觀的回報。

墨爾本市場表現不佳的原因

墨爾本房地產市場表現不佳的原因很多，但主要原因是消費者信心不足和州經濟活動疲軟。

一些評論人士仍將責任歸咎于疫情期間實施的嚴格封鎖措施，這曾促使一些人搬到中型城市。但那已是五年前的事情了，我認為墨爾本表現不佳與對州政府及其經濟表現缺乏信心有關。

維多利亞州經歷了顯著的經濟挫折，尤其是在2022-2023財年，根據澳大利亞統計局的數據，該州凈減少了7606家企業。

維多利亞州企業數量減少的主要原因之一，是該州廣泛封鎖措施的后續影響。 另一個關鍵因素是對企業的增稅負擔。

維多利亞州政府在2021-2022財年的州預算中引入了一項工資稅附加稅，作為“心理健康與福祉稅”，此稅針對年工資總額達到1000萬澳元或以上的企業。

隨后，在2022-2023財年的州預算中，作為償還疫情期間政府巨額借款的10年期新冠債務稅的一部分，工資稅進一步增加。

與此同時，本次大選基本明確工黨將會連任，中小企業并沒有等到自由黨的上臺的美好時刻。進一步提高公司稅收及州政府負債增加成為可能，以往每屆自由黨對中小企業的扶持政策，可能要等到4年后的下屆大選。

維多利亞州的經濟困境對房地產市場產生了直接影響，經濟和就業機會的走向決定了房地產市場的走勢。

墨爾本的房產投資者從失望轉向期盼

從墨爾本三月份將近4萬套的庫存數據可以看出，部分投資者正在離開墨爾本市場。但是最新數據表明，澳洲各城市的庫存拐點已經出現。

之前關于維多利亞州政府增加房產稅的討論已經很多。政府希望通過增稅來抵消其持續基礎設施項目所欠下的巨額債務，同時對房東施加新的、成本高昂的最低租賃標準義務。

由于之前嚴格的住宅租賃法規和更高的土地稅，越來越多的投資者選擇放棄墨爾本市場。最近的租賃法規改革明顯偏向租戶，使得房東更難有效管理他們的房產。此外，維多利亞州政府提高土地稅的決定進一步加劇了房產投資者的困境。

盡管目前面臨諸多挑戰，但墨爾本房地產市場的某些細分領域仍存在巨大的機會。

這種情況與布里斯班和珀斯四年前的情況相似。當時，這兩個城市都處于表現不佳的時期，但那些在那時購買房產的人，隨著市場的復蘇，已經實現了顯著的資本增值。

在我從業的這10年中，盡管時間不長，但也見證過這種模式的反復上演。最好的機會往往來自于那些曾經表現不佳的地區，而最大的風險往往潛伏在那些曾經炙手可熱的領域。

這并不是說墨爾本的任何房產都能保證跑贏市場，但現在是時候想起巴菲特的那句老話了：“在別人恐懼時貪婪，在別人貪婪時恐懼。”

我們從維州的清拍率數據增加及每周清拍房產量的減少可以看出，戰略型投資者和購房者已經開始積極尋找升級的機會，從市場中挑選出最具價值的資產。

很明顯，墨爾本目前受到一些暫時性因素的制約，但從未來5-10年的長期來看，這些因素要么會在“改頭換面的政府”領導下得到改善，要么會被市場預期所消化。

與此同時，墨爾本的長期基本面依然穩固：強勁的人口增長、多元化的經濟以及穩健的產業和就業機會，不斷增長的知識型經濟，以及大量新的基礎設施項目即將上馬，這些都使得墨爾本依舊可成為世界上最宜居的城市之一。

低價房產的價格增長更為強勁

盡管墨爾本的整體房價一直在低位徘徊，但房價的可負擔性并未因此得到改善。這意味著，隨著利率下降和更多買家回歸，市場信心將逐漸恢復，但可負擔性問題仍將限制許多潛在買家的支付能力，他們只能支付自己能力范圍內的最高價格。

這也表明，投資墨爾本較為富裕且人口增長顯著的內環郊區以及正在復興的中環郊區將是一個明智的選擇。這些地區的房產表現將優于那些更偏遠的郊區和內環核心高價位置。

維多利亞州政府打算如何應對

近幾個月，維多利亞州政府已經采取措施，通過兩項關鍵政策來鼓勵增加住房供應，以推動開發商積極建設。

首先，從2024年10月21日起，維多利亞州對期房公寓、聯排別墅和單元房實施了為期12個月的印花稅減免，無論其價格高低。這一政策旨在讓這些房產對開發商和買家更具吸引力。

其次，為了在公共交通周邊增加住宅密度，政府確定了50個新的活動中心區域，并將簡化這些區域多層住宅開發項目的規劃流程。其目標是加快這些地區急需的住房供應。再者提高開發商每年折舊抵稅額至4%，來吸引開發商進場建造自持有租賃性房產。

然而，當我查看澳大利亞統計局ABS的數據時，情況卻令人擔憂。

目前，維多利亞州正在建設中的住宅數量約為63700套，比一年前減少了11%，其中大部分下降是由于高密度公寓項目的放緩。盡管獨立屋的建設數量仍高于10年平均水平，但在過去一年中也下降了19%。

從更宏觀的角度來看，2024年可能是維多利亞州過去十年中新建住房完工量最低的一年，且新建住房開工量仍在持續下降。審批流程也面臨挑戰——維多利亞州獲批的住宅數量比10年平均水平低14%。

這表明未來供應將進一步收緊。

與此同時，需求卻在激增。

維多利亞州的人口增長接近創紀錄水平，在截至2024年3月的12個月內增加了超過18.3萬人，這是澳大利亞各州中增長最快的。 其中，海外移民依舊是主要驅動力，此外，維多利亞州自2020年以來首次吸引了其他州的人口流入。

在住房融資方面，情況也在好轉。 截至2024年8月，維多利亞州的住房貸款承諾總量穩步上升，比10年平均水平高出13%，達到862億澳元。

在過去一年中，每月的貸款承諾全面上升。

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非首次購房者與去年相比，自住型

貸款

增加了

4%，首次購房者也表現活躍，其

貸款

承諾增長了

13%。

l

投資者尤其活躍，目前在維多利亞州的住房

貸款

中占比

32%，高于三年前的27%。隨著租金持續強勁增長以及住房短缺問題愈發嚴重，我預計投資者在未來將占據更大比例的住房貸款份額，因為可負擔性

挑戰將

逐漸

把自住業主擠出市場。

盡管在最新的2025-2026澳洲最新財政預算案中，工黨將逐步投資300億澳幣來加快澳洲市場的新房建造量及速度，但以這兩年的經驗來看，可能對市場平衡并不會很有效，畢竟澳洲在發達城市中屬于效率最低的那個檔次。

這種動態很有趣——需求一如既往地強勁，但供應端卻難以跟上。這種供需失衡也將在未來幾個月繼續對房價和租金施加上行壓力。

有些人會問，那為什么墨爾本的二手房市場庫存量依舊在提高？

那是因為其經濟疲軟，信心不足導致的市場復蘇力度并不具備爆發性的上漲潛能。

其庫存增速在最近幾個月的數據中已經明顯下降，并且文章前面發布的澳洲各城市庫存數據中看出已經迎來拐點，我們只要關注下個月的數據來印證拐點的成立性即可。

在未來的十年內，墨爾本或許并不會出現其他中性城市這兩年年增長10%以上的機會。

如果債務水平及經濟逐漸恢復正常，墨爾本整體的年增漲上限基本也徘徊在4%左右，并且主要增值也體現在近郊別墅或者優質區域低密度公寓。

綜上所述，墨爾本現在是投資的時機嗎？

其實無論你是自住或有身份的投資買家，還是海外客戶，尋找墨爾本市場的優質”撿漏”項目都是不錯的選擇，但前提是“優質”。

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