一個健康的房地產市場，不應只有“云端”的狂歡，更應有“地面”的溫暖。

作者 | 深水財經社 納蘭

5月11日，上海徐匯濱江板塊的“綠城潮鳴東方”以120套房源一日售罄、總銷售額69.88億元的成績單，再度刷新公眾對豪宅市場的認知。

這個單價地王項目不僅刷新了樓板價紀錄，更以單套總價4000萬元至1.54億元的“天價”，讓市場見證了上海頂級豪宅的虹吸效應，讓人不得不感嘆上海有錢人真多，上海有錢人真瘋狂！

回溯2024年8月7日，徐匯區斜土街道xh128D-07地塊的土拍現場堪稱“神仙打架”。

這塊原規劃為小米總部商辦用地的地塊，因企業戰略調整重新入市后，迅速引發綠城、中海、保利等12家房企圍獵。

經過78輪競價，綠城以總價48.048億元、樓面價13.1萬元/平方米的代價摘得地塊，不僅刷新全國單價地王紀錄，更將徐匯濱江的“含金量”推向新高度。

地塊的稀缺性是房企瘋狂加價的底氣。項目距離黃浦江僅350米，處于上海CAZ（中央活動區）核心區，周邊匯聚西岸金融城、西岸傳媒港等千億級產業集群。

更關鍵的是，地塊容積率2.5、限高80米的規劃條件，讓開發商得以打造3棟22層純大平層產品，與周邊啟元、匯元璽等豪宅形成“黃金三角”。

從產品定位看，綠城將潮鳴東方定義為“30周年一號作品”，主打280-600平方米藏品級大宅，套均面積達300平方米，層高3.5-3.6米，兩梯兩戶配置。這種“去剛需化”的設計，直接瞄準全球高凈值人群的資產配置需求。

五一”前夕，綠城潮鳴東方取得預售證，項目一次性推出全部120套房源，戶型為285-585平方米的大平層，備案均價約19.5萬/平方米，成為上海住宅備案價第二貴。

其中6套頂層復式總價破億，最貴一套單價逼近21萬元/平方米，卻依然被搶購一空，印證了“物以稀為貴”的市場邏輯。

綠城潮鳴東方的熱銷并非孤例。2024年，上海總價3000萬元以上豪宅成交2530套，占全國比重61.6%，這一數字相當于2020-2023年四年間上海豪宅供應總量（3309套）的76%。

更夸張的是，2024年上海豪宅供應均價突破16萬元/平方米，較2023年上漲12%，而同期全市新房均價漲幅僅為3%。

盡管2024年上海二手房價格回調，但豪宅新房仍能保持溢價。例如，徐匯濱江二手房掛牌價普遍超20萬元/平方米，而潮鳴東方19.5萬元/平方米的備案價仍具性價比。

上海豪宅為什么會“逆周期”狂飆呢？深水財經社認為主要有三大原因：

首先是資產避風需求。窮人買房是為了住，而富豪肯定不缺房子住，他們出手買的房子一定是資產配置需求。而房地產市場雖然是持續低迷，但是資本反而會更加向核心城市和核心地段集中，這些區位的豪宅反而會成為富豪對抗通脹的首選。

其次是資源壟斷效應。以潮鳴東方為例，項目周邊3公里內覆蓋復旦附中徐匯分校、上海中學國際部等名校，以及華山醫院、中山醫院等三甲醫院，這種“教育+醫療+藝術”的頂級資源矩陣，全球罕見。

第三是圈層護城河效應。豪宅社區通過高門檻篩選業主，形成隱形社交網絡。例如，潮鳴東方隔壁小區已確定對口宋慶齡幼兒園和小學，構成“雙頂配教育矩陣”，吸引大量金融、科技新貴。

盡管豪宅市場一片火熱，但上海樓市整體仍處于“弱復蘇”階段。更值得警惕的是，豪宅市場的“虹吸效應”正在加劇市場分化：

剛需市場持續承壓。500萬元以下新房占比從2020年的60%降至2024年的35%，而1000萬元以上新房占比從12%升至31%。

說明開發商已經不再去做剛需盤，這兩年隨著容積率的逐步放開，新拍土地中改善盤和豪宅盤的占比越來越高，導致新房售價反而有所上漲。房企“棄剛需、保利潤”趨勢明顯。

土拍市場冷熱不均。2024年上海土拍平均溢價率僅5.2%，但核心地段地塊溢價率普遍超30%，遠郊地塊則頻繁底價成交。這就是嚴重的冰火兩重天，開發商血拼核心地段土地，而沒有區位優勢的土地則是無人問津，只能由地方國企底價托底，這個情況在各地土拍市場上已經司空見慣。

這也導致了土地市場嚴重的供需錯配：核心地段住宅用地供應占比不足10%，而遠郊庫存去化周期超24個月。

但是現在的豪宅的火爆也隱藏著很大的風險。當然所有資金都在涌向改善和豪宅市場的時候，一方面會透支需求，畢竟有錢人雖多，也并不是無限的；另一方面是供應會大幅增加，引發新一輪供給過剩，未來也可能出現豪宅賣出白菜價的情況。

據不完全統計，2025年上海預計有54個高端改善項目入市，其中徐匯濱江、黃浦新天地等板塊將現“扎堆競爭”。

最后就是政策調控風險，若未來重啟“豪宅稅”或提高二手房交易稅費，將直接沖擊豪宅流動性。

綠城潮鳴東方的日光，與其說是“有錢人瘋狂”，不如說是成為富豪階層對抗不確定性的“金融工具”。

但當樓市分化走向極致，我們更需要警惕：一個健康的房地產市場，不應只有“云端”的狂歡，更應有“地面”的溫暖。

（全球市值研究機構深水財經社獨家發布，轉載引用請注明出處）