網上一直流行的說法是：環滬腰斬了，市場崩盤了，房子千萬不能買。

最近我去了趟環滬，發現這里的市場行情跟大家說的不一樣。

以環滬的花橋為例二手房成交非常火熱，一直有人在買。

比如花橋的萬科魅力花園、花橋裕花園、象嶼都城嘉園、濱江裕花園、綠地啟航社等。

這些都是昆山成交榜前列的小區，每月都有大量的成交，價格在1-1.7萬元/m2不等。

環滬的“崩盤”只是價格崩盤，成交量卻沒有崩盤，反而非常大。

那么，究竟是哪些人在抄底環滬的房子呢？他們是怎么考慮的？

咨詢花橋幾家中介門店發現，上海的剛需外溢仍然是花橋的購房主力軍。

一些在上海打拼了很多年的70、80后，現在依舊買不起上海的房子，他們不想回老家、還想繼續留在上海，只能在環滬安家，這類客群比較多。

筆者同事的親戚就是這樣，白天開個車在上海跑一些工程、做個小生意，晚上回到花橋的溫馨小窩。

對于他們來說，上海的房子太貴，拉不起那么高的杠桿；

本身也不想把壓力搞那么大，覺得有個落腳的地方就行了。

他們在上海打拼這么多年，回到老家說在上海買了套房很有面子。

開往花橋的地鐵11號線

還有更多在上海市區上班的年輕人，把環滬的房產當作跳板，希望將來攢到錢了再換到上海。

這類客群是持續性的，構成了環滬置業的中堅力量。

花橋的房子性價比是真的高，才萬把塊錢，100多萬就能買個地鐵+電梯商品房三房。

雖然上海也有100多萬的房子，但大多是老破小，跟環滬的品質沒法比。

筆者身邊就有朋友把房子買在花橋的，開車1個小時到大虹橋、漕河涇或坐地鐵到徐家匯上班。

“犧牲距離換取了品質，暫時有個棲息地，就當是我的曲線救國方案吧”，今年把家安在花橋的一位95后程序員朋友說。

花橋某個看起來有品質感的樓盤

除了市區外溢客群外，還有一部分本身就在上海郊區工業區上班的，把房子就近買在了環滬，不需要每天長時間跨城通勤。

上海跟江浙接壤的郊區都有不少產業園，外溢出來的產業人群很多就近買在了環滬。

比如在安亭汽車城上班的朋友小趙就買在了花橋，每天上下班就坐幾站地鐵；

也有在嘉定工業區、寶山工業區上班的朋友買在了太倉科教新城或瀏河；

還有在金山石化上班的買在了平湖，未來滬平城際鐵路開通后平湖與金山一線牽。

在汾湖的中介門店還了解到，他們接觸到了好幾組西岑華為的員工客戶過來看房和買房。

滬蘇嘉城際鐵路開通后，汾湖就成了第二花橋，到華為基地通勤只需幾站。

也有上海郊區本地家庭改善買到了環滬。

筆者同事的一位同學是白鶴本地農民家庭，想在附近買一套改善住房。

雖說家里靠種大棚草莓攢了一些積蓄，但看著家門口蓋的2.8萬元/m2的新盤，還是覺得高攀不起。

最近他們家看中了隔壁花橋的一套大三房，有地鐵、有商業，比白鶴的配套還要好，而且購房成本不到白鶴的一半。

還有一類特殊的群體在上海虹橋商務區上班，把房子買在了昆山南站。

每天早上，昆山南站的高鐵站臺都排滿了人，他們都是去上海的：

昆山南站到虹橋的高鐵幾分鐘到十幾分鐘一班，密度堪比地鐵；

而且十幾分鐘就能到，比住在花橋往上海市區通勤還快：

從虹橋出發，交通十幾分鐘能夠到的地方，沒有比昆山南站房價更便宜的地方。

昆山南站的瓏庭花園、江灣瀾庭成交價1.4-1.8萬元/m2，性價比跟花橋一樣高。

不過像這類“高鐵通勤族”在大家身邊可能不常見，新聞倒是有報道，還引發了網友熱議：

新聞主人公認為每月的高鐵票1000元比租房更劃算；

而且比很多同城通勤的同事用時還短，你怎么看待她的購房行為？

上海還有很多養老、度假群體外溢到了環滬，環滬正在形成一個養老度假圈。

有的上海本地家庭本身就有房子，出于結婚等原因不再想和父母住在一起，可能父母也不想和子女住在一起。

在傳統"三世同堂"逐漸解構的當下，很多上海年輕家庭更傾向保持"一碗湯的距離"，于是催生了環滬養老需求。

我們有一組客戶是在大寧從事大數據行業的。

他們把老家的房子賣掉后在共康買了套婚房，然后又給父母在太倉買了一套養老房。

"這里房價不貴，而且生活配套齊全、物價比上海低很多，到上海也不遠，父母居住挺喜歡。"

客戶表示，每周五下班后驅車1小時就能帶著孩子與父母團聚。

這種"分而不離"的模式既保證代際隱私，又維系了親情溫度。

太倉主城區樓盤圖

很多上海本地中高收入家庭已經把環滬當成了“第二居所”。

我們還有一組客戶王女士，是長寧區的一家外企高管。

一家人在昆山淀山湖購置了一套度假別墅，開啟了"5+2"生活方式：

每周五傍晚，全家乘坐17號線地鐵抵達淀山湖旁，再打車到別墅住所。

周末或泛舟于淀山湖面，或在社區馬術俱樂部策騎。

這種"都市-自然"的切換模式，讓王女士感慨：

"孩子們在300平的院子里觀察四季變遷，比在市中心上自然課更生動。"

淀山湖昆山一側開發的別墅

環滬開發商捕捉到這種需求，開發了不少養老度假型產品。

昆山的淀山湖別墅、湖州安吉的山水別墅、啟東的恒大海上威尼斯等。

這些環滬度假盤都吸引了一些上海客群過去購買。

還有一些純投資客戶正在抄底環滬，他們認為環滬房價已經超跌了，想抄個底搏個反彈。

朋友小王是一位資深投資愛好者，曾在2015年那波股市和樓市的大牛市中雙雙大賺。

“房子很像股票，不會永遠上漲，也不會永遠下跌，價格總是波動的。”

“前幾年高點投資環滬的人都被套了，但現在我以比他們低得多的價格入場，安全得多”，他說。

現在很多人認為房價不會再大跌了，國家在大力支持房價止跌回穩，樓市信心正在逐步恢復。

小王說，一旦未來上海的房價再度上漲，環滬的房價就會跟著漲，歷史會重演。

像小王這樣買環滬的房子肯定不會讓它閑著，在等升值的同時還把房子往外出租，收取租金。

花橋本身跟上海通地鐵，配套做的還可以，有上海直接的外溢，房價基數低產生了很好的租售比。

環滬花橋的租售比不僅跑贏了上海老破小，還碾壓了銀行大額存單利率。

以萬科魅力花園的66m2兩房為例，目前成交行情是75萬左右，出租行情是2000元/月左右，租售比是3.2%；

棕櫚灣80m2的兩房成交85萬左右，可租2500元/月，租售比高達3.5%。

但是再看上海，老破小租售比普遍在3%以下，跑輸了環滬：

浦東金楊板塊的金楊新村五街坊59m2的兩房老破小成交在240萬左右，可租5000元/月，租售比才2.5%；

寶山張廟板塊的通河四村42m2老破小成交150萬左右，可租3500元/月，租售比也不過2.8%；

長寧北新涇板塊的新涇七村，45m2的老破小成交價220萬左右，可租5000元/月，租售比才2.7%。

寶山的通河新村老破小

花橋吸引了很多外地房東過來投資、收取租金回報。

花橋某中介門店經理表示，有位山東的客戶年初后在花橋買了4套地鐵小戶型，全部給他們門店托管了。

該客戶給門店經理算了一筆賬：“按當前租金計算，年凈收益約9.6萬元，相當于在老家持有8套房的租金收益。”

花橋還有的房東是烏魯木齊的、東北的、海南的，來自全國各地。

這些外地房東平時不經常來，沒法照看房子和租客，都委托附近的門店打理。

像山東那樣客戶，本身不在上海工作和生活，也沒有上海的購房資格和意愿；

就純粹地買花橋的房子來投資、收租金，跑贏了銀行存款利率，是一個很好的選擇。

不過盡管環滬租售比高于上海老破小，但需要注意其二手房流通性、保值性可能不如上海，投資也需要權衡收益與流動性。

總之，買環滬房子的有各類需求，置業客群五花八門，而且是源源不斷的。

并不像網上傳的那樣，環滬徹底不行了、房子沒人買了，這里的市場一直都在。

當然這樣說并不是勸大家去買環滬，環滬樓市高度依賴上海外溢需求；

要是上海再次放松限購或郊區供應放量，可能加劇削弱環滬的競爭力。

環滬是大部分剛需置業客群的跳板，很多時候都是無奈之舉。

能夠買上海還是買上海，上海是所有人的終極改善之地。

是否買環滬，購房者要結合自身通勤成本、資產配置需求綜合決策。