巴倫要點

“隨著高線城市房價和整體銷售量趨于穩(wěn)定，中國房地產(chǎn)銷售可能在2025年下半年企穩(wěn)。但需政府持續(xù)保障開發(fā)商融資與去庫存支持。”

作者｜坦納·布朗（Tanner Brown）

編輯｜蔡鵬程

今年中國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的景象：一部分城市在政策支持和強勁需求的提振下正在復(fù)蘇，而另一部分城市則因供應(yīng)過剩和地方經(jīng)濟疲軟而步履維艱。

北京、上海、深圳、廣州等主要城市（即一線城市）在經(jīng)歷了前幾年的低迷之后正顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象，而較小的城市（即低線城市）則不然。這種分化源于政府政策、市場動態(tài)和區(qū)域經(jīng)濟狀況的綜合影響。

根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年3月，北京新建商品住宅銷售面積環(huán)比增長125.6%，而二手住宅交易量環(huán)比增長61.4%；深圳的新建商品住宅銷售面積同比增長75.1%，二手房交易量增長55%——以上回暖很大程度上歸因于政策干預(yù)，包括降低抵押貸款利率、減少首付比例以及放寬購房限制等旨在刺激需求的措施。

標(biāo)普全球（S&P Global）信用分析師愛德華·陳（Edward Chan）在一份研究報告中寫道：“我們認為，隨著高線城市房價和整體銷售量趨于穩(wěn)定，中國房地產(chǎn)銷售可能在2025年下半年企穩(wěn)。但需政府持續(xù)保障開發(fā)商融資與去庫存支持。"

一線城市的土地市場也同步升溫。2025年初，北京、上海和杭州的土地成交額超過50億元人民幣（合6.92億美元），部分地塊溢價率超過100%。這些高溢價率預(yù)示著投資者信心的回歸，尤其是對于優(yōu)質(zhì)地段的信心回歸。此外，受利好政策和經(jīng)濟企穩(wěn)的驅(qū)動，購房者情緒改善，也提振了這些城市的市場活躍度。

相比之下，低線城市仍在艱難求穩(wěn)。盡管政策層面為支持樓市做出了努力，但這些地區(qū)房價持續(xù)下跌，庫存不斷上升。3月份，二線城市新建商品住宅價格同比下跌4.4%，而三線城市價格同比下跌5.7%。住房供應(yīng)過剩，加上需求疲軟，導(dǎo)致未售出庫存高企，進一步拉低了房價。

低線城市壓力巨大的背后有多個因素。2020年之前的幾年，建設(shè)速度過快，住房供應(yīng)過剩，但需求未能跟上。導(dǎo)致許多新建項目仍未售出，從而壓低了價格。此外，這些地區(qū)購買力下降和經(jīng)濟狀況承壓也使得許多潛在購房者無力負擔(dān)新房。盡管開發(fā)商進行了一些降價促銷手段，但需求依然低迷，分析師預(yù)計這些城市至少要到2026年才能看到明顯復(fù)蘇。

52歲的Lu Yangling來自云南省西南部的低線城市西雙版納，他告訴Barron's，過去幾年里，他和他的兄弟姐妹擁有的三套房產(chǎn)都貶值了。“樓市缺少活力，整體商業(yè)活動似乎也很少。”他在電話中表示。

當(dāng)被問及房產(chǎn)價值縮水是否影響了他的消費和儲蓄行為時，他說：“當(dāng)然。我們的錢都在房子里。如果它們正在貶值，我們就會減少在旅行、外出就餐，甚至城里的朋友聚會等方面的開支。”

這些地區(qū)面臨著諸多很難解決的結(jié)構(gòu)性經(jīng)濟挑戰(zhàn)——例如收入水平低和地方經(jīng)濟增長緩慢。雖然一些小城市的開發(fā)商已經(jīng)調(diào)整價格以刺激銷售，但這些降價措施能有多大效果尚不明朗。

中央政府已經(jīng)認識到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的必要性，并推出了旨在振興房地產(chǎn)的相關(guān)政策。其中包括推出對開發(fā)商的金融支持，出臺了"保交樓"專項借款、城市更新計劃、保障性住房建設(shè)等組合措施。

盡管采取了這些措施，低線城市的復(fù)蘇仍然具有不確定性。分析師預(yù)計這些地區(qū)的復(fù)蘇需要更長時間，最早也要到2026年才能恢復(fù)正常。

Pinpoint Asset Management首席經(jīng)濟學(xué)家張志偉在一份給客戶的報告中寫道：“對于大城市來說，政策更有效，因為供需更平衡。”

“許多小城市存在一個更難解決的長期結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過剩問題。這將需要更長時間。”

對于投資者來說，前景喜憂參半。受需求增加和經(jīng)濟企穩(wěn)驅(qū)動，一線城市預(yù)計將在短期內(nèi)出現(xiàn)溫和的價格增長。但標(biāo)普的陳表示，低線城市市場依然脆弱，投資者應(yīng)保持謹慎，將重點放在復(fù)蘇前景更好的地區(qū)的高質(zhì)量房產(chǎn)上。

版權(quán)聲明：

本文為Barron's原創(chuàng)文章。

未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載。英文版見2025年5月12日報道

China’s Property Market Is a Tale of Big Cities. Everywhere Else Is Struggling

本文不構(gòu)成任何形式的投資和金融建議；市場有風(fēng)險，投資須謹慎。）