最近收到不少咨詢，基本都是哭喪著臉來問：房姐，我家小區有人砸盤了怎么辦？我買的房跌了30%了要不要割肉？商住房還能有春天嗎？

說實話，我看著你們的留言，我都快跟著你們愁死了！北京這波樓市調整，真是把不少人打得措手不及啊！今天房姐就把最近的幾個代表性的問題拿出來，給大家做個分析，希望能給迷茫中的你指條明路。

問題一：小區出現"砸盤"，要不要跟？

提問：房姐姐好！最近心里慌得很！我們小區突然冒出好幾個降價特別狠的房源，直接把小區均價拉低了不少。我家的房子原本也想賣，現在不知道該跟著砸盤還是先緩緩？每天刷貝殼看到價格下跌，晚上都睡不好覺了。求房姐指點迷津！

房姐回復：

這個問題問到我心坎上了！最近有多少業主因為看到鄰居降價賣房，晚上睡覺都睡不香了啊！

首先咱得搞明白，為什么會有人"砸盤"？無非這幾種情況：一是真急用錢，家庭變動，子女留學啊；二是恐慌性拋售，看到市場不好怕跌得更慘；三是置換剛需，賣舊買新的。

所以我給你的建議非常明確，一定要回歸你自己的本質需求：

如果你是置換需求，比如孩子上學需要挪窩，或者家里老人需要電梯房，那就別糾結了！便宜賣便宜買，這個市場對你而言是等價交換，一點都不虧。你賣的便宜10%，你買的時候也能還價10%，何必跟自己過不去呢？

如果你是純變現需求，那就得看你的急迫度了。市場不好的時候出手，肯定是要挨刀的。你要是真缺錢用，那降就降吧；但如果不是特別著急，我勸你還是"茍著"比較好。記住一句話：不跟風，不恐慌，回歸自己的真實需求做決策！

問題二：北京有哪些地方買房要謹慎？

提問：房姐您好！我剛在北京工作兩年，好不容易攢了點首付，正準備下手買房。最近看中了梧桐星宸，售樓處說這里未來規劃很好，會有地鐵直通，而且價格比市區便宜不少。我又看網上說沙河高教園很有發展潛力，所以很心動。但又怕踩坑，您能給點意見嗎？這是我的畢生積蓄啊！

房姐回復：

我直截了當告訴你：非必要不要買！

為什么這么說？你還記得當年北七家高教園區、沙河高教園怎么忽悠人的嗎？各種高大上的規劃，各種美好的前景，開發商畫的大餅比北京的藍天還要藍！結果呢？收了韭菜的錢，最后全都是一地雞毛！

這一輪下來，那些地方的房子跌了多少你知道嗎？至少30%+！關鍵是，你想賣的時候根本沒人接盤，掛了半年都賣不出去的大有人在。

不是說梧桐星宸這個小區不好，現在的新房硬件確實都不錯。但問題是，地段決定一切！沙河那個位置，說白了就是北京的"邊緣化地帶"，通勤不便，配套薄弱，與城市核心區資源脫節嚴重。

你想想，這些地方跟燕郊有什么區別？都是睡城！而且燕郊房價才多少？你在沙河買了，等于用北京的價格買了河北的生活品質，這不是自己坑自己嗎？

記住我的忠告：別被開發商的營銷忽悠了，買房永遠看地段、地段、還是地段！那些所謂的"未來規劃"、"潛力爆發"，雖不能一棒子打死，但多數都是哄抬房價的套路。

問題三：商住房還有沒有轉機？

提問：房姐救命啊！我2018年被朋友忽悠，貸款220萬買了大興的一套商住房，說是穩賺不賠的投資。現在租金才5000，月供卻要6000，每個月都要貼錢！最慘的是，現在中介說只能賣130萬左右。我整宿整宿睡不著覺，都怪自己當初太沖動了！聽說政策可能會放開商住房限購，我要不要再等等看？真的不想接受腰斬的現實啊！

房姐回復：

唉，看到你的問題，我心里也很難受。但房姐向來是實話實說，不給你灌雞湯，也不給你畫大餅。

商住房能否提前放開限購？我直言不諱地告訴你：這個可能性幾乎為零。就算真的放開了，我認為也不會迎來什么"轉機"，反而很可能會引發更大規模的恐慌性拋售，形成踩踏局面，價格可能會跌得更慘。

為什么這么說？因為商住房從本質上就是一個偽命題產品！它既不是真正意義上的住宅（不能落戶、上學），又不是優質的商業（人流量差、升值難）。尷尬得很！

來算筆賬：你月租5000，月供6000，每個月倒貼1000。一年就是1.2萬，再加上物業費、稅費等，你每年至少虧1.5萬到2萬。這叫什么？這叫慢性自戕！

更要命的是，你的本金已經從220萬變成了130萬，腰斬了！虧損率接近41%！你是想等它回到220萬？太難了！就算市場轉好，商住房也是最后才能回暖的，而且很可能永遠回不到從前。

所以，我的建議很殘忍但很真實：忍痛割肉吧！早止損早輕松，這叫"壯士斷腕"。你現在每天背著這個包袱，既影響生活質量，又耽誤其他投資機會，得不償失。

總結一下今天的核心觀點：

關于小區砸盤：理性應對，回歸自身需求本質，置換就別猶豫，純變現不著急就等等。

關于購房區域選擇：遠離那些營銷概念大于實際價值的區域，"類似燕郊"的地方，非剛需不要碰。

關于商住房：認清現實，不要幻想政策救市，該止損就止損，三十六計，跑為上策！

最后送大家一句話：買房賣房都是大事，千萬別人云亦云，也別自欺欺人。你的房子值多少錢，不是你覺得值多少，而是市場愿意給你多少！理性看待，客觀決策，才是明智之舉。