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客戶委托中介公司幫忙聯(lián)系、安排看房后，最后“繞過”中介公司，客戶私下之間達(dá)成房屋買賣交易，這樣的行為是否構(gòu)成“跳單”呢?近日，長汀法院審理了一起中介合同糾紛案件。

案情回顧

2024年8月，王某與長汀某中介公司的法定代表人俞某聯(lián)系，要求俞某帶其看房，事后王某對案涉房屋表示不喜歡，并提出再看其他房屋。但同年11月，王某與案涉房屋的房東鄒某私下簽訂房屋買賣合同，并辦理了過戶手續(xù)。中介公司得知王某的行為后，以王某的行為構(gòu)成“跳單”為由訴至長汀法院，要求王某按合同約定支付中介服務(wù)費。

法院審理

長汀法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案的爭議焦點在于王某的行為是否屬于“跳單”，以及王某是否應(yīng)向中介公司支付中介服務(wù)費?

首先，中介合同系諾成合同。本案中，中介公司已為王某提供了房源信息，并帶領(lǐng)看房，故雙方雖未口頭約定或書面訂立中介合同的具體內(nèi)容，但王某以行動接受了中介公司履行中介合同的部分義務(wù)，可以認(rèn)定雙方形成了訂立中介合同的合意。而衡量王某的行為是否屬于“跳單”的關(guān)鍵，在于其繞開中介公司與鄒某達(dá)成交易，是否利用了中介公司提供的房源信息、成交機會等條件。根據(jù)查明的事實，中介公司并未取得涉案房產(chǎn)中介服務(wù)的獨家代理權(quán)，案涉房產(chǎn)出售消息已在小區(qū)業(yè)主群里公布，且王某通過同在案涉小區(qū)居住的親戚得知該房源信息。故中介公司僅對王某產(chǎn)生提供看房的服務(wù)作用，王某并非是“跳單”行為，不構(gòu)成違約。

其次，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百六十四條“中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬;但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用”的規(guī)定，居間報酬的支付是以居間人促成委托人與第三人的合同成立為條件，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬。本案中，中介公司除了推薦備選房源和帶領(lǐng)王某看房之外，并未提供促成合同成立的其他中介服務(wù)，故中介公司不得請求支付報酬。但鑒于雙方已形成中介合同關(guān)系，且中介公司確為王某提供了備選房源信息和帶領(lǐng)看房服務(wù)，付出了勞務(wù)，王某應(yīng)向該公司支付必要費用。

因此，根據(jù)該公司帶領(lǐng)看房付出的勞務(wù)及前期投入等情況，長汀法院依法酌定王某向中介公司支付必要費用1600元。

法官說法

1、“跳單”行為應(yīng)該如何認(rèn)定?

房產(chǎn)交易中認(rèn)定是否構(gòu)成“跳單”，關(guān)鍵在于委托人在接受中介人的服務(wù)后，是否利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)達(dá)成最終交易。若中介僅提供基礎(chǔ)帶看服務(wù)，不一定構(gòu)成支付中介報酬的充分條件。

2、未促成交易，中介費怎么算?

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百六十四條規(guī)定，“中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬;但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用”。

3、遭遇“跳單”，中介如何維權(quán)?

實踐中確實存在買賣雙方利用中介提供的交易機會或服務(wù)，不愿支出高額的中介費繞開中介直接訂立合同的情形。作為中介，在提供中介服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)與委托人就中介服務(wù)事項簽訂書面協(xié)議，對服務(wù)內(nèi)容、傭金條款、違約責(zé)任等予以明確，避免產(chǎn)生糾紛后無據(jù)可依。

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- 供稿： 鐘春玲 -

- 編輯：黃穎嫻 -

- 審核：廖騰旺 -

- 監(jiān)制：陳廣生 -