樓市逐漸企穩，金融客卻迎來了最難的一年。

今天，樓市君收到爆料：廣州金融客2021年買的四套嘉裕公館150平，合計虧了6000萬，很難翻身了？

細思極恐的是，這樣的案例還有很多。

炒房炒房，炒到最后是傾家蕩產？

｜中介和樓市君聊天截圖

壹

從爆料內容來看，我們可以得到兩個爆炸的新聞點：

第一是虧了6000萬，第二是提到了水很深的“經營貸”。

為了證實消息的真實性，樓市君把嘉裕公館近五年的成交數據盤了一遍。

1、從總價3330萬到總價1字頭，嘉裕公館約150平跌麻了。

從嘉裕公館近5年的成交價來看，2021年的成交總價確實接近2500萬。

而今年 最低成交總價是1960萬，距離中介口中目前應該是跌到1600萬還有點差距。

當然，不排除成交數據統計不完全的情況。

如果按照2021年每套2500萬買入，對比近期1960的成交總價，加上經營貸和墊資費用，相當于每套賬面資產虧了1140萬。

短短5年，4套合計損失了4560萬，也很難再瀟灑得起來了。

｜廣州樓市發布 制圖

可悲的是，這樣的金融客，還有很多。

這些年金融客們到底經歷了什么？心情曲線跟嘉裕公館的價格走勢有關。

整體上，近4年嘉裕公館的價格變化主要分為攀升和俯沖兩個階段，降幅度比漲幅高。

｜圖源：貝殼找房

2022-2023年價格猛漲階段， 嘉裕公館約150平戶型就賣了25套，總價一度飆升到3330萬，單價22萬/平。

那位金融客2021年買入，也算買在了漲價前夕，見證了嘉裕公館2022、2023年的量價瘋漲，賬面財富激增。

嘗了2年的甜頭，很多人都覺得賭對了，以為會一直漲下去。

｜廣州樓市發布 制圖

沒想到2024年至今價格回落，低至12萬+，比2021年還低。

換句話說，2021年前后買入的金融客，如果沒有在2024年前賣出去，現在基本套牢，苦日子比甜頭多。

現在拿在手里像燙手山芋，像很多股民那樣， 越虧越不能賣。

關鍵股票有可能會漲回來，樓市還會瘋漲嗎？

2、4套都動了經營貸，又踩一雷。

虧錢就算了，金融客的4套房還都是用的經營貸，續貸壓力難上加難。

2021年前后，房貸利率在5.6%左右，而經營貸只要3.8%左右，巨大的利息差讓不少人動了歪心思。

甚至有人 鉆空子注冊“ KK公司”申請經營貸然后用來買房，珠城、金融城等熱門板塊這種操作屢見不鮮。

雖省了一筆利息，但這兩年迎來續貸高峰期，麻煩也 接踵而至。

此前就有人透露，珠城一套約92平的房源，半年評估價就下降了181萬。

假設是JYD，那么買家需要補125萬，更何況是4套。

｜圖源：社群

而且經營貸想轉回正常的房貸，也行不通了。

某些中介說的可以轉成20年等額本息的法子，實際上是重新辦理新的經營貸，或者是消費貸，本質上沒有區別。

｜圖源：小紅書

貳

樓市逐漸企穩，金融客們的續貸危機如何解決？

很多人又劍走偏鋒，鉆銀行的漏洞搞起了“超貸”，拆東墻補西墻，日子并不好過。

樓市君留意到，今年珠城包括金碧華府、廣弘天琪、駿逸苑等多盤都出現了這種現象，甚至能2倍市場價成交。

｜廣州樓市發布 制圖

金融客超貸買房，醉翁之意不在房，而是通過拉高評估價超貸出來的錢，為了套錢不惜多 交稅。

比如嘉裕公館約209平戶型，2024年4月正常成交總價是3050萬，而今年4月成交的同面積戶型，總價高達4200萬。

異常交易高出了1000多萬，大概率會被拿來填經營貸的缺口。

｜圖源：貝殼找房

還有金碧華府4月成交的一套129平，單價高達16.64萬/平，而差不多戶型正常價格13萬/平左右。

｜圖源：貝殼找房

更離譜的是駿逸苑這套136平戶型，單價去到13.88萬/平，相當小區正常均價6萬+的2倍。

金融客著急入手套貸，業主也想盡快脫手，交易就這樣完成了。

｜圖源：貝殼找房

不過值得慶幸的是，這兩年珠城部分二手業主，已經明確拒絕配合做超貸，不助長這種不良之風。

像駿景花園、盈彩美居等，撿漏自住客相對較多的小區，業主都想要實客。

相當于把金融客超貸的路子給堵了，最終只會束手無策。

｜樓市君與中介聊天截圖

高評高貸本身就處于灰色地帶，危害不止一點點。

1、拉高貸款額度，帶來高額利息負擔。

2、把風險全部丟給銀行，可能引發金融危機。

3、可能涉嫌虛假交易，牢底坐穿。

時代不同了，炒房致富的概率，可能還不如中彩票高，入坑需謹慎。

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