海珠，又冒出了個全新盤！

樓市君收到消息，位于2號線市二宮地鐵站旁君曜府，預計將在這個月底開盤。

項目五一剛剛開放展示區，主推建面約82-123平的三四房，吹風價5.2-5.8萬/平。

樓市君特意去踩了盤，跟大家簡單分享一下感受。

｜君曜府實拍

｜廣州樓市發布 攝

壹

我們先說說項目的一些基本面。

其一，君曜府位于老城區，配套基本面不差。

從地圖上看，項目位于2號線市二宮地鐵站旁，富基廣場二期的北面。

通過2號線可以直達廣州南站、廣州火車站，也可以實現1站海珠廣場、2站公園前，換成6號線或者1號線都很便利。

樓市君實測從2號線市二宮B口出來，步行僅100米左右就能到達項目，交通便利性確實不錯。

｜廣州樓市發布 制

項目距離海珠橋也僅500來米，北側高層有望望珠江。

不過整體觀感十分一般，永龍社區、同慶社區...密密麻麻的小平房，幾乎與城中村無異。

即便從13層的樣板房望出去，只能看到海珠橋的身影，想要真正看江，至少要20層往上了。

｜海珠橋航拍（非樣板房實景）

｜廣州樓市發布 攝

而成熟地段也帶來了不少便利配套。

比如項目所在的社區就位于海珠區實驗小學的招生范圍，初中可以搖號的五中、六中、南武，都與項目相距不遠。

又如商業，僅地鐵口的富基廣場，就有便利店、快餐、美容美發、教培、電影院等等，是一應俱全。

甚至還有很多外區業主都在羨慕的盒馬鮮生。

樓市君路過時候還發現，富基廣場甚至還有部分在升級改造，未來生活這方面，基本不用愁。

｜富基廣場實景

｜廣州樓市發布 攝

其二，產品設計彌補不了舊規產品的事實。

君曜府的開發商，廣州市和聯房地產開發有限公司是廣州本地的一家小型房企，1993年成立，開發了不少小項目。

比如越秀區的公園前·君熙府，就是君曜府的同胞“兄弟”。

在2013年，廣州和聯拿下君曜府所在的小港路地塊，總價24300萬，樓面價約1.5萬/平。

簡單算一下，拿地至今已經有12個年頭。

｜圖源：廣州規自局

然而，地塊一打出生，就“命途多舛”。

按照地塊的出讓公告顯示，地塊涉及天河教堂土地置換以及復建費用等遺留問題，需要與廣州市正傲實業有限公司協商。

并且，地塊內部還有一戶拆遷戶還未辦妥《房地產權證》，地塊內部的臨時建筑以及場地還對外出租，租期不定。

甚至，直到2023年地塊才結束了考古勘探工作，方能繼續完善工程建設手續，可以說把DEBUFF疊滿了。

｜圖源：廣州規自局

因此，在產品打造上，君曜府可以說存在“先天不足”。

一直拖到2023年，項目規劃才正式對外披露：

計劃建設1棟商住樓，3梯7戶，總高25層，共161戶，面積段涵蓋建面約82-123平的三至四房。

就拿這單體樓這個屬性來說，基本就可以把一半的買家勸退。

想要一個大園林遛娃、跑步？不好意思，真的做不到！

｜君曜府效果圖

而8.1的容積率，再加上出讓時候要求90平以內產品占比不低于56%，君曜府的產品設計空間極為有限。

各種妥協之下，君曜府拿出了3梯7戶的樓棟設計。

看看這張樓層平面圖，各位，有沒夢回大學宿舍的感覺？

｜項目標準層示意圖

｜廣州樓市發布 攝

可以明顯看到，3梯7戶的梯戶比本身就夠高了，更關鍵是這7個戶型，基本沒有一個是買的下手的。

為什么這么說？樓市君幫你分析一下。

就比如最不受廣州人待見的西北向，君曜府足足排了4戶。在新盤全南向大行其道的當下，顯然有點不夠看。

不僅陽光少，冬天時候的西北風一吹，確實不適合家里的老人家居住。

剩下3戶雖然是東南向，但正對著富基廣場。

每天推窗，基本就是二三十米的樓間距，這種壓抑感可想而知。

這個距離有多近？樓市君用去年拍了一張照片，大家感受一下。

｜君曜府實拍

｜廣州樓市發布 攝于2024年12月

至于戶型方面，就真的乏善可陳。

不僅個別戶型存在不規整之外，甚至還有暗衛存在。

特別是07單位，把不規整、暗衛、手槍戶型等等缺點都集齊了。這樣的產品，即便放在十年前都沒什么競爭力。

好在其他戶型還算方正，螺螄殼里做道場，君曜府的建筑設計師，著實是用力了。

值得一提的是，君曜府還特意提高了交付標準。

在廚房三件套基礎上增加了凈水器、智能面板以及升降拉籃，全屋還贈送了分體空調等等。

在今年五一，君曜府正式開放了展示區，并計劃在月底開盤。

按照銷售提供的信息，目前吹風價約5.2-5.8萬/平，凍資5萬還有額外97折優惠。

貳

那么，這個吹風價，到底算什么水平？

如果用一句話概括，那么最貼切的可能是：

這是一個披著全新盤外衣的“二手房”。

可以說，除了項目仍處于在建在售狀態之外，其他的各種條件基本與周邊的二手房水平相當。

而君曜府的交付時間是明年8月份，甚至還比不上二手房所見即所得的優勢！

對比項目最近的富基廣場B區，目前二手成交價在4字頭左右，掛牌價則在4-5萬左右，部分瞰江高層上探到了6字頭，但無成交。

因此，如果從“二手房”角度來看，這個價格確實優勢不大。

｜圖源：貝殼找房

如果對比新房，差距則會更加明顯。

今年的海珠西，也是新盤競爭最激烈的時期。

包括越秀珠實·皓悅濱江、中交·天翠、綠城·馥香園等新盤紛紛入局，不少新盤都以相對實惠的開盤價格，取得不錯的成交。

就拿五一剛開盤的越秀珠實·皓悅濱江來說，開盤均價5.5萬/平，建面約82平的小戶型430多萬起步。

這個價格買到的，卻是110%使用率的新規產品、全南向的戶型、廣府7大生活聚場...

如果按二手80%的使用率折算過來，皓悅濱江實際單價甚至只需4字頭！

因此，君曜府若想要在這樣的市場環境下脫穎而出，最關鍵的也是看能否給到買家誠意。

｜海珠航拍

｜廣州樓市發布 攝

樓市君在售樓部時候，也看到陸續有不少周邊的阿叔阿婆看房。

可以說，海珠的購買力其實一直存在。

不過，對君曜府來說，要湊齊161個買家，也許仍面臨一些現實挑戰。