編者按：

本期小道主要是豪宅專題，以別墅為主，大平層為輔，關(guān)于有錢人的快樂，我們不知道的那些事。

1.有大佬告訴Rose，孫河和順義互相瞧不起。

孫河認(rèn)為自己是朝陽，順義覺得你根本不懂別墅，你山寨。孫河反駁說，我們是朝陽，是城六區(qū)，順義是郊區(qū)。

隔著一條河，看著只有500米，你把客戶拽到河邊說，咱過河看看，互相都不看，這就是孫河和順義的比劃。

2.很多人好奇綠衣服前任老大zh家住哪兒？肯定是在中央別墅區(qū)。具體住哪兒，還有一段陳年往事。

話說當(dāng)年綠衣服試圖攻陷中央別墅區(qū)，電話打到某獨(dú)棟別墅業(yè)主家里，問：您房子考慮賣嗎？

接電話的是一位女士，很和氣地說：我就是鏈家的。

綠衣服小哥連忙道歉，說打擾了。

后來才知道，這位就是zh太太。住哪兒答案也就浮出水面了，想知道嗎，私信聊起來。

3.別墅產(chǎn)品力演變方向，一位中央別墅區(qū)的渠道大佬說得很有意思，他是這么說的：

喜歡特斯拉的人就很喜歡，他會一直追特斯拉；用蘋果手機(jī)的人，大概率不會轉(zhuǎn)到安卓，因?yàn)樗呀?jīng)把iOS的云平臺用得非常舒服了，今天蘋果漲到13000他買，漲到15000他也買。

比如我用蘋果，是從 4s用、5s用到6s-7s的時候，我就斷掉了。因?yàn)樗幸粋€致命的缺陷，就是它的電池?zé)o法支撐像我這種高工作量的人，所以我就換成安卓系。但是我換成安卓系又有一個問題，發(fā)現(xiàn)它的配置又跟不上，所以我逐漸就開始追求小眾品牌。

你知道我現(xiàn)在用什么嗎？是用OPPO一加，它電池續(xù)航能力超強(qiáng)。

買別墅也是這個邏輯，它一定要解決不同性格、不同代際的家人不同需求。

別墅解決的其實(shí)就是手機(jī)的功能的疊加，你可以稱之為它是一個組合型住宅，它來解決不同性格人不同代際人的需求，這是別墅產(chǎn)品的功能性的定義。

不是所有客戶都會喜歡特斯拉，不是所有客戶都喜歡蘋果，這就導(dǎo)致別墅產(chǎn)品很難創(chuàng)造高的交易量，它一定是小眾群體一幫有錢人為了解決一個組合居住的特定需求才會來。

4.大前年，保姆偷東西被傳開了，就在孫河別墅區(qū)。

后來Rose問了一位中介大佬。他說這是個案，住家保姆很少。

3000w+以下豪宅的保姆大多是小時工，比如小區(qū)里有5個阿姨，口碑還不錯，又都認(rèn)識，那就上午10點(diǎn)-11點(diǎn)打掃張總家，中午11點(diǎn)-12點(diǎn)打掃王總家，下午1點(diǎn)-2點(diǎn)打掃李總，大概是這么回事。而且干活還是一攬子家政，做早餐、拖地、洗衣服啥的都要干，好多收入能到15k-20k。

如果是住家保姆，差不多1-3年內(nèi)，主人都要換一下。保姆住家肯定要比外面租房條件好，冰箱的東西你想吃就吃，洗澡、供暖等條件也都很好，大多數(shù)業(yè)主也不摳門，沒有外面?zhèn)餮阅敲磳αⅰ．吘挂粋€月有10000-15000的工資，管吃管住，都很好。

5.中央別墅區(qū)的業(yè)主父子關(guān)系，會很融洽嗎？

大佬告訴Rose，中式教育的家庭要好些，歐式教育家庭父子關(guān)系會緊張。但家家都有一本難念的經(jīng)。即便是通過財(cái)富完成親子關(guān)系的融洽，依然很難。

6.Rose問，有錢人難處嗎？

大佬說，他們是服務(wù)邏輯和產(chǎn)品思維，你不是人，是產(chǎn)品，我用一下完事，很無情。比如說，我辛苦帶看崴腳了，他覺得跟他沒關(guān)系。

7.有信源透露，金隅西頌本周網(wǎng)簽已經(jīng)在路上，如果多上點(diǎn)客服人手，Rose猜測，會響一大下。

8.別墅有投資價(jià)值嗎？大佬告訴Rose，做投資不要投別墅，主要是交易量少，買和賣都比較穩(wěn)定。

9.離婚對子女影響大嗎？

大佬給到這個結(jié)論很意外，又很合情合理：通常說單親家庭對子女影響大，主要是媽媽賺錢養(yǎng)不了孩子；收入高的話，單親不單親無所謂。

陪伴是不是很重要呢？爸爸陪孩子時間都很少，主要是沒空。反而是離婚后，會有固定時間陪孩子，說不定會比以前多點(diǎn)時間。

10.Rose問大佬，保安睡女業(yè)主的八卦，是真的嗎？

大佬不以為然說，這是生活方式，習(xí)慣歐美生活方式的人會覺得，這件事什么都代表不了。

我有一位保安哥們就有過這事，代駕走后，從瑪莎拉蒂下來一位26、27歲醉酒女業(yè)主，保安哥哥就接著送回來，陪了一宿。

11.有信源透露，電建地產(chǎn)又要推新品了，而且業(yè)態(tài)很高，在半山上，你猜猜是啥業(yè)態(tài)。目前案名已定，據(jù)說是要純現(xiàn)房面市，動作會很快。

12.朝陽公園南門的zlq，住的都是啥人？

大佬說：新貴比較多，早年前惠普、高通、京東的人喜歡，CCTV住的比較多，不是老錢那種。

13.關(guān)于遠(yuǎn)洋LAVIE。

大佬的客戶成交一套遠(yuǎn)洋LAVIE，1.06億。他開玩笑說，這不是買別墅，是買幢寫字樓的體量，單層面積800平米，一樓住爺爺奶奶，二樓住爸爸媽媽，三樓住孫子，四樓住重孫子，在單一樓層都見不著面，30多人在大長條桌吃飯，各吃各的。

14.有信源透露，坊間傳聞的中央別墅區(qū)雙子星座，有一家已經(jīng)有動作了。信源稱，景觀示范區(qū)出來了，這一次開了兩個樣板間。

上一次發(fā)布會的亮點(diǎn)是大白馬，這一次是啥？信源保守地強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)場看了就知道了。

另外一家目前主要忙開會，各種大師方案共創(chuàng)。請大師，燒的不只是錢，更多是時間。

15.啥叫別墅？

大佬說，你單層面積80平米，總共240平米，有一個10平米小院，這不叫別墅。

他說，老年代步車是充電的，特斯拉也是充電的，也都掛綠牌，但是老年代步車和特斯拉是沒法比的。

16.中央別墅區(qū)每年二手能成交多少？

四個片區(qū)加起來，一年的二手別墅成交量差不多300-400套，北京的二手交易總盤子是16萬套，別墅占不了多少。

17.中央別墅區(qū)哪個樓盤火？

有信源透露，還是裕京花園。

他舉了一個親身經(jīng)歷的例子，有一個賣家把房子掛出來后，當(dāng)天各大中介公司累計(jì)帶看超過60組，有9個意向客戶，第二天就成交了，大概是2400萬左右，就感覺是在賣200萬的剛需房。

裕京花園為什么這么火？當(dāng)年美國大使館在中國做簽證，就是從這個小區(qū)開始。到現(xiàn)在，裕京花園都是外交級別的安保措施，非常受外籍人士歡迎。到現(xiàn)在為止，裕京花園45%的租客還是外籍。

美國人喜歡兩層的矮別墅，沒有地下，但他的兩層非常寬大，跟美國車一樣，因?yàn)槊绹瞧皆貛АＲ獯罄头▏讼矚g豎高挑的小窗戶，不要落地。

西西里老是吹風(fēng)，所以意式別墅窗戶都細(xì)長條，擋風(fēng)，就是托斯卡納那種。

18.刷視頻時，看到有個欄目叫「都在搜」 ，都在搜「北京隅東序施工進(jìn)展」 。連忙打電話過去問，才知道園林景觀示范區(qū)馬上要開放。信源說到水系時，用了四個字，「北京罕見」。這一下子把Rose胃口吊起來了。每個節(jié)點(diǎn)都有實(shí)景驚喜，東序一直在創(chuàng)造傳奇。

19.優(yōu)山美地有鄙視鏈嗎？

有信源告訴Rose，打個比方，四個區(qū)abcd，a區(qū)是爸爸，b區(qū)是哥哥，c區(qū)是弟弟。住a區(qū)都是社會上非常有名的頂流，得很有錢。

但是，優(yōu)山美地入門級產(chǎn)品就是3000萬，能住上c區(qū)已經(jīng)很牛了。

洽談商務(wù)時，別人問你住哪兒？你說住「優(yōu)山」，都不用說「美地」倆字，大部分人都肅然起敬了。

住優(yōu)山美地的業(yè)主，大概率不會換房了。如果要換，也是換城里大平層，就是歲數(shù)大了，想離著醫(yī)院近點(diǎn)。但是他已經(jīng)不是解決居住問題，而是健康問題。

20.后沙峪為什么瞧不上天竺板塊？

有信源透露，天竺板塊是中央別墅區(qū)入門級產(chǎn)品，要買1000萬-1500萬左右產(chǎn)品，只能在天竺找。

后沙峪是中央別墅區(qū)二代產(chǎn)品，你耳熟能詳?shù)膬?yōu)山美地、龍灣別墅、名都園、嘉浩別墅、萊蒙湖、裕京這些大牌純獨(dú)棟產(chǎn)品，都在后沙峪。不過，天竺也有牛盤，比如麗宮也不錯，凡事不能絕對。

21.前面說過后沙峪是的圈層是5000萬級量級，不會跑到1700萬量級的天竺圈子玩。

凡事有例外，大佬就有一位客戶，是做移民的，買了lg，9800萬，單層面積300平左右，上三下二，5層，2000多平米。可惜房本一直沒整明白。而且都入住了，lg的入住率非常低。

22.天竺別墅二手別墅交易量低，一年只有個位數(shù)成交，是產(chǎn)品不好嗎？

大佬說，其實(shí)不是。

你能說麗高王府不好嗎？天竺別墅是90年代香港招商的產(chǎn)物，港商是按照公侯伯子男的身份來設(shè)計(jì)別墅大小。買它的客戶，要讀過《羅密歐與朱麗葉》，受眾基數(shù)太少了。

23.在中央別墅區(qū)做經(jīng)紀(jì)人，門檻高嗎？

大佬說，差不多成長周期是5年起，肯定是要有門檻。有一家經(jīng)紀(jì)公司招聘要求英文6級，能直接跟租戶英文交流，只有本科學(xué)歷不行。

做銷售的小老板們帶看都是開進(jìn)口的卡宴、悍馬、路虎，從首都機(jī)場接業(yè)主回家，直接在小區(qū)的辦公室簽約。

紫衣服在這里只能靠新房活著，假如純做二手，就必須關(guān)店。紫衣服能提供什么服務(wù)，送花、伴手禮、鼓掌、鞠躬，有用嗎？

他們沒法替代別墅小區(qū)里的租售部，主要是租售部提供的服務(wù)，紫衣服提供不了，比如租客要存放寵物狗啥的。

而且，中央別墅區(qū)的經(jīng)紀(jì)公司跟大公司玩法不一樣。我給你舉個例子，我有一個大哥，24歲入行，90年代就賣別墅，現(xiàn)在帶著5個人維護(hù)客戶，一筆傭金約是80萬，賣6套房約是500萬。大哥租房一年50萬，凈利450萬，給銷售分200萬，他自己賺250萬（這里沒有算稅費(fèi)，數(shù)字取整主要是省事好算賬）。

這種經(jīng)紀(jì)公司怎么能倒掉，根本不可能，特別有戰(zhàn)斗力。

24有信源透露，望京云尚馬上要開盤，節(jié)奏會非常快。通常情況下，節(jié)奏非常快的潛臺詞，就是排卡蓄客非常好。

每次看云尚，就會想到三個字「超預(yù)期」：實(shí)景外立面超預(yù)期，實(shí)景園林超預(yù)期，會所超預(yù)期。

這也是樓盤熱銷的關(guān)鍵，不要引導(dǎo)預(yù)期，要超預(yù)期，還要超出一大截才能熱銷。

25.別墅區(qū)為什么產(chǎn)名媛？

大佬告訴Rose，大哥跟她好了10來年后，車子和房子都給她，小姐姐存點(diǎn)錢，大哥跟她分手了，她沒有工作，就成了名媛，每天睡到自然醒，下午喝個下午茶。

為什么qm國際幼兒園旁邊的花店和咖啡店消費(fèi)那么高，憑什么支撐？客群都是誰，有很多名媛—兩點(diǎn)來鐘到那兒一坐，插上點(diǎn)花，拿一支康乃馨聞一聞，來杯英倫咖啡喝，4:30接孩子，開著大保時捷把孩子接上車回家了。

還有一種名媛，在公司業(yè)務(wù)上是對男人一種幫助，是利益共同體。大哥要是在國外，有什么事發(fā)個微信，小姐姐就把事給辦了，不出亂子。

大多數(shù)是拿著大哥的卡隨便花，生了娃，大哥說20年后回來找我，走了。

有錢人的快樂咱們不知道，有錢人的悲傷，咱也不知道。比如大哥沒有辦法天天陪她，大哥還有另外一個家，又不能任性，那是她的工作，工作性質(zhì)決定了，都不會亂來。

26. 中央別墅區(qū)的離婚率高嗎？

大佬說，我沒有做過統(tǒng)計(jì)，估計(jì)不會低于50%。

離婚后，業(yè)主就讓物業(yè)把門牌號改了，說不吉利，以后別來煩我，不收你快遞。

Rose很好奇，門牌號能改嗎？

大佬說，一年交80萬物業(yè)費(fèi)，我說你給我改個數(shù)字，行不行？又不是郵編地址，房本上該是啥還是啥，不影響。

不過，大多數(shù)有錢人都是很理性的。

舉個例子，有位業(yè)主孩子上完國際學(xué)校，原配帶著女兒出國了，要求國內(nèi)每年給他600萬。他們已經(jīng)達(dá)到另外境界了，共同財(cái)產(chǎn)兩個人一輩子都花不完，為啥要離婚，沒面子，還費(fèi)勁。咱倆不離，互相不干涉，不很好嘛，反正錢花不完。

27.前段時間我一位小哥跟大姐吵架了，鬧著要分手，其實(shí)大姐年齡也不大，約有47、48歲左右，小伙大約有30歲左右。

小伙鬧情緒，一鬧就要分手。

大姐就給小哥打個5萬塊錢，說出去玩三天，沒事就回來吧。

大姐需要固定伴侶，情人節(jié)有人給她點(diǎn)蠟燭，逛商場有人給她拎包。行情價(jià)差不多是一年60w（不算日常花銷），邁巴赫隨便開，車子不能更名。

28.接上條。男主人也一樣，找的小姐姐，不一定是年輕的好看的，總的感覺是蘿卜青菜，各有所愛。說俗一點(diǎn)，就是氣質(zhì)。

通常來說，搞實(shí)業(yè)的搭體育或藝術(shù)類。比如有一位男業(yè)主特別喜歡彈古箏的小姐姐，花了大價(jià)錢去相處，聽說花了五六百萬。

正常行情差不多100萬/年，因?yàn)榕⒆颖ｐB(yǎng)可能更多，美容、美甲、護(hù)膚、包包、衣服，而且逢年過節(jié)都要有，對吧？女孩跟小伙不一樣，小伙是低耗品。

不用擔(dān)心女孩子串場，不會的。你去KTV唱歌，800塊錢值得串一下場子。人家年薪都百萬了，不值得串。女孩子忠誠度普遍高，大哥給得多，小賓利開著，香奈爾包包背著，高檔消費(fèi)場所都充卡，女孩沒有理由背叛。

29.關(guān)于生活方式

大佬說，我剛?cè)胄械臅r候，RL雜志的小姐姐租房到期，要物業(yè)交割，她本人回香港。

你知道嗎，這位小姐姐在房間里穿的是真空薄紗，我和其同事有6個人，當(dāng)時覺得跟演電影似的，都不敢抬頭，眼皮都不知道往哪兒放。

小姐姐人家反倒非常自然，聊物業(yè)交割的相關(guān)事宜。

我后來和她一直聯(lián)系，人家是香港的選美小姐，RL雜志請她做了一年的模特。這種穿著對她來說，就是這么自信，非常坦誠，沒有我們想的那么多事，她平時也是這樣。這是人家的生活方式。

30.客群是個零和游戲

大佬說，北京有錢人就這么多，是個存量游戲。原來是超市老板要買別墅，后來電商把超市給沖擊了，就變成電商老板買別墅。這不是增量游戲。

你上阿里房產(chǎn)頻看看，有40多套孫河別墅區(qū)法拍房（中央別墅區(qū)也有，都有），其實(shí)都是財(cái)富新貴，倒錢的那幫人，P2P一停全爆雷，資產(chǎn)全處置在那兒了。

現(xiàn)在出手買豪宅的，大多是撈完以后找個護(hù)城河，所以特別挑剔品質(zhì)，可能他以后真想住這里。

30.有錢人陪孩子時間，真的很少嗎？

這么跟你說，我一個客戶孩子，從國外回來，就是中午吃個午餐時間，然后就離席開會去了。

大公司核心管理層，真是沒有時間。因?yàn)閷@群人來說，公司文化就是數(shù)字文化和會議文化，從早上7點(diǎn)到晚上12點(diǎn)，一周七天，全是這樣，他們是真累。

31.怎么看別墅這件事？

在我眼里，3000w+才叫別墅。這類產(chǎn)品本身就是小眾品牌，代表生活理念。這不是空話和套話。客戶認(rèn)可的話，他就掏錢；不認(rèn)可就不值錢。就是說，先認(rèn)可價(jià)值，才會認(rèn)可價(jià)格。

但是，有錢人也有普通人一面。別人說，別墅區(qū)不需要配套。不是這樣的，他也需要柴米油鹽，只是不需要他買。你看后沙峪山姆會員店，那么火爆。門口都是豐田二號往那一停，司機(jī)保姆下來買東西。

只是有錢人需要的配套，和我們普通人不一樣。比如說，我家里很大，直接搞個Party，行不行？當(dāng)然可以。但是，他為什么還要去三里屯？因?yàn)槿耸巧鐣詣游铩?/p>

32.明天北京地產(chǎn)圈有件大事，金隅要辦發(fā)布會，T0P系級別。信源透露，案名叫花溪云錦，位置就在副中心。

不同過往的發(fā)布會，發(fā)布會有一個環(huán)節(jié)，是室外運(yùn)河游，當(dāng)然是坐觀光船。然后是新品細(xì)節(jié)分享。

Rose想說的是，金隅完全打破行業(yè)產(chǎn)品線的潛規(guī)則，每個項(xiàng)目都是單盤主義，都是定制，連活動玩法都不一樣。Rose想說一句話：

花溪云錦是副中心的女兒，每一次呼吸，都是驚艷四座。

33.二手別墅成交周期，為什么平均是8個月？

成交周期長的客戶，多是在城里住過平層，沒有來過中央別墅區(qū)這兒。

在這里住過的，換房也很快。舉個例子，你之前開過第一代特斯拉，現(xiàn)在要換第三代，就不會糾結(jié)。

我這里說的8個月，主要是經(jīng)紀(jì)人找房需要花時間。麗京的經(jīng)紀(jì)人說不明白優(yōu)山，優(yōu)山的經(jīng)紀(jì)人說不明白麗嘉，麗嘉的經(jīng)紀(jì)人說不明白麗斯，麗斯的經(jīng)紀(jì)人說不明白麗高……這里都有信息壁壘。

而且，住過別墅的買家對經(jīng)紀(jì)人要求很高，肯定不是生瓜就能接待的。銷冠100

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