在深圳市，一棟房產證登記只有一百多平方米的別墅，實際被房東建成了超千平方米的別墅，有超千平方米的建筑屬于違建無證房產，還有人愿意花四千多萬買下來！

6月4日，在深圳市司法拍賣市場上，迎來了一宗比較特別的房產拍賣，一棟位于深圳市怡景路怡景花園祿景道27號房產被拍賣。這是一棟獨棟別墅。這棟別墅在去年和今年初是相繼發布過兩次拍賣公告，起拍價都是1481.9611萬元，當時都是吸引了不少人報名競拍了，其中第一次有5個人報名，第二次拍賣有9個人。但是拍賣中途都撤銷了拍賣，原因是遺漏重要財產信息需做進一步調查以及存在其他應當暫停拍賣的情形，為維護當事人的合法權益而撤回了拍賣。

而這次重新啟動拍賣，起拍價從1481.9611萬元漲到了3507.52萬元，漲價了兩千多萬元，這不是漲價一點點而已。那么，這三次拍賣，為何相差這么大的起拍價呢？從拍賣公告來看，此前兩次拍賣，都是法院使用鷹眼執行綜合應用平臺查詢定向詢價方式確定財產處置參考價。而第三次拍賣的起拍價定價，是以案件當事人同意的價格進行拍賣的。而兩次拍賣價格差異之大，根本原因還是這棟別墅的建筑面積存在爭議。這棟別墅，房產證登記的建筑面積為185.31平方米，但是別墅實際建筑面積高達1200平方米，這兩者之間差異太大了，前兩次拍賣定的起拍價，應該是以證載建筑面積為準，所以價格偏低。

所以從房子建筑面積來看，此次拍賣的這棟別墅，是存在嚴重的違建問題，別墅應該是推倒重建過了，所以才出現這么大的差異。目前別墅是一棟四層的獨棟別墅，門前帶有一個庭院。這棟別墅的土地使用權年限，是從1982年就開始計算了，土地使用年限只有50年，到2032年6月份就到期了，只剩下7年的土地使用權年限了。

房子存在嚴重違建，同時土地使用權年限只剩下7年了，第一次拍賣的起拍價只有一千多萬元，似乎也是正常的，如今重新拍賣，提高到了3507.52萬元，但拍賣還是依舊非常搶手，拍賣吸引了7個人報名競拍。最終經過4627.52萬元的價格成交，成交價比起拍價高出了1120萬元。

如果按照房產證登記的建筑面積185.31平方米計算，那成交單價就是高達24.9718萬元/平方米，如果按照實際建筑面積1200平方米計算，那成交單價就只有3.8563萬元/平方米，這成交單價差異巨大。

那么，大家覺得競得者花4627.52萬元買下這棟土地使用權年限只剩下7年，有違建的別墅，到底值不值呢？

此次拍賣的別墅所在小區，怡景花園，是深圳市最早開發建設的一個別墅小區之一，1983年就開發了，至今已經有42年歷史，里面原來建設的別墅，部分已經是被房東拆除重建。小區地處深圳市羅湖區優質地段，就在東湖公園旁邊，小區周邊配套完善，無論是商業教育醫療等配套，都是非常好的，學校就有深圳市第二實驗學校高中部、翠園實驗學校、羅湖區翠園初級中學、深圳市螺嶺外國語實驗學校等。商業有益田假日廣場。醫院有深圳市人民醫院。