本報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道

在房地產供求關系出現變化將近4年后，推進商品房預售制度改革終于在2025年提上了日程。

近日，河南省信陽市發布，《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》提到，文件印發后新取得施工許可證的項目，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預售許可；文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售。

在最近一個月里現房銷售制度將實施、預售制終結的輿論持續發酵下，該政策引起了市場的廣泛關注。

從政策端看，2024年三中全會決定提出，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度，而年底的全國住房城鄉建設工作會議又在推動構建房地產發展新模式的工作任務中首次提及大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管。而今年政府工作報告中雖然沒有直接提到這一點，但也要求有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。

中指研究院政策研究總監陳文靜向《華夏時報》記者表示，此次信陽發文明確在中心城區新出讓地塊推行現房銷售，也是近期全國首個明確全面落實現房銷售的城市。整體來看，信陽近年房地產市場表現偏弱，土地成交量低，現房銷售政策的推出對于信陽短期市場的影響或相對較小。但現房銷售將對購房者、房企、行業帶來深遠影響，在庫存量大的地區推進，也符合中央“嚴控增量”的要求。

化解風險，防止“空手套白狼”

縱觀河南信陽此次的政策，從加強商品房預售管理出發，提出嚴控預售許可條件、嚴格預售資金繳存、規范預售資金使用、嚴格實行項目開發公司制、合理把握工程進度、準確界定新出讓土地等要求。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《華夏時報》記者表示，信陽的政策主要立足于化風險、去庫存、控增量三方面，其中 “化風險”最為重要。2022年，爛尾樓事件和房企債務違約事件影響很大，河南當時出現停工斷貸事件，信陽等城市也出現了案例。此次信陽雖然只提了“一律實行現房銷售”簡單的一句話，但相關部門也應該對這句話所產生的發酵效應有足夠的評估，本質上就是立足新形勢，積極推進現房銷售。

另外值得注意的是，政策要求嚴格實行項目開發公司制，項目交付前，嚴禁投資人違規抽調、挪用項目開發公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。嚴格落實使用自有資金購地，開發公司需具備與項目匹配的自有資金，禁止“空手套白狼”；禁止超資質等級開發項目。

嚴躍進指出，這個表述是明顯“有備而來”。觀察過去兩年爛尾樓事件，一個重要的原因就是“資金抽逃”，尤其是體現為子公司為母公司輸送資金。所以此次政策是防范化解房地產開發領域風險的非常重要舉措，通過對項目公司進行嚴監管，真正讓預售資金為樓盤的開工建設和竣工交付提供資金，防范一些母公司隨意抽調資金“東墻補西墻”的操作，真正確保“購房資金有監管、監管資金不外逃”的積極態勢。

陳文靜也表示，近幾年信陽房地產市場持續調整，土拍市場表現亦偏弱，多數地塊由地方國資底價獲取。根據中指數據，2025年1—4月，信陽市本級僅成交1宗涉宅用地，處在近年同期低位。在這樣的市場表現下，當前信陽市場中已有不少項目實質上處于現房銷售狀態，因此新政落地對信陽短期市場運行的影響整體或較小。

現售，從試點到全面推進？

更值得關注的背景是，信陽此次政策受到關注，是在2025年現房銷售制度加力推進的背景下發生的。

過去幾年，全國多地積極探索推行現房銷售。2020年3月，海南成為全國首個實行現房銷售的省份，至今已落地超5年時間。不過，當時房地產市場仍然處于上行階段，海南喊出以“壯士斷腕”決心減輕對房地產依賴的口號，落地探索現售制度。而預售制再次被大眾關注，是2022年7月停工斷貸事件的發酵。根據中指不完全監測，2022年末以來，全國已有超30個省（市）出臺現房銷售相關政策。并且，2023年住建部部長倪虹在會見中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行時，曾提到要開展現房銷售試點。

《華夏時報》記者梳理資料發現，在這些現房銷售政策中，試點項目占大多數。例如，一線城市中，北京市2022年首個“現房銷售”試點項目正式上市，深圳2023年推出首宗試點地塊，要求在該地塊上建設的商業、住宅等建筑物不能進行預售；熱點二線城市中，鄭州從2023年起規范預售資金監管，并選取了一些重點區域項目開展現房銷售試點工作，合肥2022年也有兩宗地塊在土地出讓環節明確需現房銷售；而一些三四線城市，則承擔了省級現房銷售試點的工作，例如湖北省荊門市、浙江省溫州市等。

另外，在2024年底由住房和城鄉建設部房地產市場監管司主辦的“改革完善商品房銷售制度培訓班”上，上海、重慶、杭州、開封、安康和煙臺等城市相關負責人就商品住房現房銷售、預售資金監管等問題作了經驗分享。

國家統計局披露的數據顯示，2024年，我國現房銷售面積約3億平方米，同比增長19.1%，占比30.84%，較2020年的12.7%增長142.6%。事實上，在許多城市，雖然沒有發布類似的規定，但由于擔心期房的交付時間和質量，許多購房者都更偏向選擇所見即所得的現房。不過也有一位近兩年購買了期房的房主向《華夏時報》記者表示，之所以敢買期房，主要是出于對國企開發商的信任，以及看好房子本身較為先進的硬件條件。

告別預售制，可行嗎？

不過，與此前多為試點城市、試點項目不同，信陽則是近期少見的直接要求現房銷售的城市。一位不愿具名的分析師向《華夏時報》記者指出，由于信陽當地期房庫存壓力大，樓市環境很難提振，保交房的風險也比較高，因此這一政策的出臺其實也是為了確保未來不再出現交付風險。另一方面，也會讓購房者感到更安全一點。

但背后牽扯到了一個人們更為關心的話題：現房銷售制度的改革會在全國全面鋪開嗎？我們到了“告別預售制”的時代嗎？

從政策層面看，當前各級政府強調推行現售制度時，都著重強調“有力有序”，既要加速推進，但也不能一刀切。而從市場層面看，多位受訪專家表示，由于各地庫存數量的區別，“一刀切”要求停止預售也并不現實。

陳文靜表示，推行現房銷售是構建房地產發展新模式的重要內容之一，在庫存量大的城市或區域推進現房銷售符合中央“嚴控增量”的要求，未來或有更多城市逐漸跟進。但對于部分庫存量較小的地區來說，現房銷售后短期新增供應將減少，或影響市場供需平衡，這些地方更需要地方政府進行精準把控推進節奏和力度，謹慎執行相關政策，同時加快完善適用于現房銷售模式的房地產融資制度等，也有助于推動期房銷售逐漸向現房銷售轉型。

合碩機構首席分析師郭毅向《華夏時報》記者表示，房地產市場仍然處于長期的筑底企穩之中，特別是在三四線城市里，需求外流、消費減少造成樓市可能長期存在著不確定的風險，現房制度是保障買房人安全和樓市健康運轉的一個重要要素。不過對于其他需求較為旺盛的地區，類似于一線城市，預售制度還能對市場起到一定的拉動作用。她認為，最宜等到房地產市場真正恢復到良性運行的狀態時，再逐步推進對銷售制度更加嚴格的管控，給市場和房企足夠的緩沖空間，才能保障二者同步健康、良性運行。

責任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳