去年昆明實施住宅設計新規以來，零公攤甚至負公攤的新規項目和四代宅扎堆面世，截至目前，過規公示的新樓盤已達15個（見下圖），無一例外全是改善盤，從普通改善到高端改善，新規項目正在全面搶占昆明改善市場。

但新規項目的分布并不均衡，其中東市區竟然只有一根獨苗——新希望錦官府。

其原因在于，最近幾年東市區除了錦官府的地塊，就沒有其他土地出讓，這一點和其他區域形成鮮明對比，而且從土地儲備角度看，未來很長時間內，東市區的土地供應很可能也是最少的。

因此，新希望錦官府今年3月公示后，就被寄予了很高的期望，不僅因為項目作為東市新規改善首作而備受矚目，更是由于項目將一舉打破東市區改善長期缺席的局面。

相比其他板塊，東市區以往的住宅開發無論數量還是檔次都要稍遜一籌，如果論起品質改善項目，更是落后，能拿得出手的也只有過了開發高峰期的東白沙河片區，以至于在人們心目中，東市區基本和剛需盤劃上了等號。

難道東市區就不配有好房子了嗎？

顯然不是，新希望錦官府不僅給出了否定的答案，而且還以超配的品質標準宣告：東市區不僅有改善房，更能擁有高出一籌的好房子。

新希望錦官府效果圖

如果從市場影響的角度，甚至可以說，因為新希望錦官府的震撼面世，無形中還大幅拔高了整個改善市場的產品標準。

新希望錦官府三大突破開創歷史

這話說的是不是太滿，看完項目的實景示范區就有答案。

本周末，新希望錦官府實景示范區將正式開放，云南房網提前獲得獨家資料，搶先劇透一下：

歸納下來，新希望錦官府憑借三大突破開創了改善的新歷史。

第一大突破，沿襲D10豪宅基因，全體系豪宅化

D10是新希望最新打造的豪宅產品系，成都的D10天府、武漢的D10天元、重慶的D10天際、沈陽的D10天譽都是國內著名的旗艦級頂豪。

據資料，D10系列的整體景觀成本是普通豪宅項目的2-3倍，確保項目不僅具備視覺沖擊力，更具備長久的藝術價值和文化內涵。

錦官府同樣不惜成本，斥資千萬打造約68畝（4.5萬方）的公園景觀，其中沿貴昆路的城市公園面積約35畝（約2.3萬方），長度520米，規模宏大氣派。

加上小區內約2.2萬方景觀，項目總綠化占比達57%。

由此，昆明也誕生了首個公園比房子還多的小區。

面積相當于3.5個足球場的城市帶狀公園，運用昆明非遺竹編手法打造，草地、灌木、樹叢、花溪、建筑疊層交織，色彩搭配悅目賞心，并且巧妙融入社區商業，成為居民游棲休閑的好去處。

穿過公園，進入豪門，再通過地上或地下雙大堂歸家，是錦官府獨有的三段式歸家儀式感。

大門前約500平米水景搭配陣列式藍花楹，寓意“一路生花，遇水則發”；

D10系列同款的80米大門，不僅尺度大，而且足夠豪，選材定制藍翡翠奢石巖板，前后雙側配置透光云石燈柱，再采用少見的復雜熱彎工藝，造價不菲，僅四根柱子就花了30萬。

勞斯萊斯星空頂地下光廳

第三段的地上地下雙大堂也是豪宅標配，滿滿儀式感和尊貴感的歸家動線，顯示出錦官府不輸豪宅的品質和調性。

“無會所不豪宅”，會所也是D10系列賴以成名的一大絕技，比如重慶D10天際斥資近1.5億打造的白玉蘭藝術中心，奢華感與藝術價值十足，而錦官府也同樣投入巨資，打造了同步D10的六星黑鉆會所。

因為這個城東板塊首個高端會所耗資上億，所以也被稱為“一億會所”，從功能上看，健身房、書吧、下沉庭院等業主專享功能區應有盡有，同時會所檔次也可以和昆明售價1.8萬的豪宅會所比肩，舉幾個細節體會一下：

1、會所接待前廳采用澳門六星級安達仕同款迎賓花+手工定制水晶屏風，造價20萬；

2、下沉庭院設置10米高的流水幕墻，定制雪山銀狐發光大理石為底，如夜明珠般耀目光彩，成為庭院中的點睛之筆；

3、透光云石玻璃分列流水幕墻四周，嵌入3D打印的四葉草LOGO，與蘋果旗艦店的美學主張異曲同工。

泛會所花嶼森鄰是太太們的下午茶專屬空間

除了集中式的下沉會所外，錦官府還在1—7棟的架空層規劃了功能全面的泛會所，其中首開的6棟架空層設置了童趣樂園、花嶼森鄰、時光學堂等功能區，其他樓棟的泛會所則分別以運動社交、休閑娛樂、私事社交、社區康養、兒童樂園為主題，堪稱全齡社交聚場。

第二大突破，城東首個新規迭代產品

讓人意外的是，錦官府如此有檔次、高品質的豪宅化公區，與之匹配的竟然是最小85平米，最大142平米的戶型產品。

如果僅看面積段，錦官府似乎更像一個普通剛需剛改盤，但由于項目實施了昆明的住宅新規，實得率約100%，也就是所謂的“零公攤”，實際居住空間相當于前代產品的110平米到180平米戶型。

所以憑借全體系的豪宅配置，錦官府完全有資格躋身于高端改善盤之列，并且作為東市唯一的新規迭代項目，其產品在區域內前所未見，相當能打。

以89平米戶型為例，該戶型為全明端頭三房，得房率達99.65%，相當于前代110平米戶型，戶型格局標準方正，通過17處空間錨點改造，徹底改變了傳統89平米戶型的局促印象，套房式主臥能放下2米大床、能布置步入式衣帽間、衛生間還是三段分離式；景觀陽臺面寬6.3米，與客餐廳形成一體開闊的動區空間；與次衛連通的1.7米生活陽臺，輕松放置洗衣機+烘干機+燙熨板。

另外，由于減少了剪力墻構造，帶來極大的改造自由度，即可改造出6.3米的大橫廳，也能打通主臥和書房，改造出約30平米的超級主臥大套房。

第三大突破，城東首個可觀滇樓盤

你沒看錯，錦官府確實可以遠眺滇池西山。

上圖是項目剛開建的時候，無人機飛到20層高度拍攝的實景，遠處滇池一線、睡美人在目。

錦官府項目地塊北側為長青山景觀，南側主要為低矮老小區、園區廠房，因此未來的觀滇視野也不會被遮擋。

錦官府頭排6棟從70米到100米錯落排布，后排為百米高層，在最大化發揮項目外部景觀優勢同時，也撐起了片區全新的天際線，一改往日落伍的城市界面。

錦官府打破的不僅是成見

去年底，新希望拍下項目約84畝土地后，云南房網發了《新希望，新希望！》一文，文章認為，新希望此舉既給2024年昆明房地產市場帶來一場收官戰，也給未來的樓市帶來了期盼，而民營房企恢復拿地，才是市場出現轉機的真正有價值信號。

此后項目也不負期望，拿地3個月火速過規，5個月完成示范區開放，更讓人振奮的是，錦官府要打造片區首個高端改善盤，并且配置檔次不輸豪宅，樹立了昆明改善產品的新標桿。

新希望以高端改善定位錦官府，有其深刻的背景。

一方面是改善需求擴大并成為樓市主流，而東市區改善產品匱乏，供需矛盾積累之下，市場必有回應，錦官府以頭部改善項目姿態面世，給片區蓄積已久的改善需求提供了最佳選擇。

從這個意義上說，新希望打破的不僅是東市無改善的成見，也擊破了昆明改善的天花板。

另一方面，新希望深耕昆明多年，對市場趨勢洞若觀火，錦官府即是選址拿捏精準的案例。

錦官府雖然地處經開區轄區，但緊鄰官渡區，實際在東市區范圍內，項目西側臨近地鐵4號線牛街莊站和朱家村站，規劃的9號線途徑東側，提升改造后的貴昆路寬敞快捷，出行條件不錯；生活配套方面，距離萬象城僅地鐵三個站，恒隆廣場、富康城購物中心、羊甫商業中心、世紀金源購物中心，四大商圈圍合，休閑購物娛樂盡享都會便利。

結語：

錦官府以頂流改善定位在東市區面世，既是打破成見的一招，也可以說是胸有成竹的舉動，這一躍看似驚險，實則穩妥而高明。云南房網從近期主動到訪的意向客戶了解到，很多周邊居民對項目的期待值不低，其原因還是在于片區內好不容易盼來了好房子，而且還是超出預期的好房子，所以紛紛準備在示范區開放后一睹為快。

錦官府對標豪宅的改善產品出現之后，現在壓力到了整個昆明改善市場，而購房者對此肯定樂見其成，因為產品不斷升級、品質不斷提升，正是房地產市場向好發展的最佳指征。