一季度，中國社會消費品零售總額達到124,671億元，同比增長4.6%，增速較2024年全年加快1.1個百分點。城鎮消費增長4.5%，略低于鄉村4.9%的增速。商品零售增長4.6%，餐飲收入增長4.7%，兩者相當。從業態看，體育娛樂用品類商品零售額高達25.4%，對實體商業中的運動類業態具有較大的拉動作用，帶動相關品牌持續線下擴張。消費品“以舊換新”政策繼續顯效，限額以上單位通訊器材類、文化辦公用品類、家用電器和音像器材類、家具類商品零售額分別增長26.9%、21.7%、19.3%、18.1%，同樣對標品牌也在購物中心保持更加積極的擴張態勢。全國網上零售額增速達7.9%，仍高于社零平均水平。實物商品網上零售額占社零總額的比重已達到24.0%。聚焦節后的3月份，社零總額增速較1-2月有所加快，達到5.9%，消費宏觀基本面呈現出回穩走勢。

供應端，一季度市場供應相對平靜，少量項目推遲入市。供應放緩的背后，暗藏的是開發商對市場階段性飽和所帶給及開發運營壓力的前景擔憂。因此，市場基調由增量開發轉向存量調整。在新增放緩的背景下，存量項目開啟密集調整。一季度成都、南京等城市部分項目運營發生改變，例如成都武侯萬達廣場于年初完成業主方自營轉型并更名為“尚品奧萊廣場”，并已重啟招商；東三環外的成都伊藤廣場由光大安石接手，新掛牌“成都錦江大融城”；南京橋北萬象匯停業。當下零售競爭環境愈發激烈，對項目運營和盤活能力提出更高要求。

在項目調改和租賃需求不足的背景下，中國優質零售地產市場平均空置率在一季度出現反彈。據仲量聯行統計，一季度末中國21城優質零售地產市場平均空置率收至10.4%，較2024年底上漲0.2個百分點。分城市來看，A類城市平均空置率報7.9%，環比上漲0.6個百分點，連續兩個季度空置率上浮，凸顯出當下一線城市商業挑戰；B類城市的平均空置環比上漲0.1個百分點，主要由于多個城市項目調改導致；C類城市的平均空置率保持平穩。

2025開年之際，居民消費支出仍然承壓，這也進一步削弱了零售商業地產市場的擴張動能，市場信心修復尚未形成趨勢性拐點，但結構性的增量爆發點已然觸發。首先，“以舊換新”政策擴圍補貼品類，6000元單價以下的手機、平板、智能穿戴等電子產品以及智能家居、綠色建材等商品都成為補貼對象。如宏觀數據走勢，商業地產同樣見證更多3C品牌、家電品牌更加穩健在購物中心擴張。蛇年春節期間，眾多補貼品牌的銷售額均同比實現不同程度的增長，有的增長甚至超過一倍。盡管政策引導下，家電等耐用消費品呈現回暖跡象，但購物中心主力業態中，時尚零售、輕奢珠寶及餐飲服務等品類仍面臨需求收縮壓力。

在時尚業態中，運動類品牌相對于其他業態而言，更加穩健。中產青睞的垂類運動品牌、專業賽道品牌仍積極布局中國主要一二線城市，進駐當地的優質、地標商業綜合體，構建網絡體系。而傳統的綜合性頭部運動品牌，也在積極綜合自營及渠道資源，不斷開設專業度更高、體驗性更好的高能級門店，同樣青睞優質運營商的購物中心項目。

此外，“非遺”（非物質文化遺產）成為今年春節元宵晚會的重點推介。如仲量聯行在《時尚消費力洞察報告2025》的結論，文化已成為年輕人消費的“魂”。00后的消費者用于“非遺”的消費支出高于90后、80后等年齡大的世代。而“非遺”傳承的日用品、餐飲、藝術品、文創商品等都成為實現全新的消費引流方式。越來越多的商場在引入“非遺”商家的同時，也積極在重要節假日黃金時段，開展形式多樣的“非遺”活動，在引流商業的同時，宣揚中華文化。

總體而言，零售商業增量需求仍略顯動能不足，尤其在存量較高的高線城市。受此影響，零售地產的租金水平延續下滑行情，一方面，品牌開始跟業主在底租乃至收租模式上反復拉鋸，以轉嫁運營風險；另一方面，服飾等時尚業態銷售額的下滑，也會導致商場的實際扣點收益進一步降低。仲量聯行監測數據最終顯示，中國21城優質零售地產市場商業項目首層租金同比下跌3.9%，跌幅有所擴大。

仲量聯行預測，2025年21城預計有望迎來共計900萬平方米的新增供應，但當下商業環境的挑戰也給供應帶來不確定性，料將有10-20%的項目延期至明年開業。商業投資仍將回歸高線城市，一線城市新增供應高企，京滬兩市均有望實現城均80-100萬平方米的新增供應。在密集供應的預期下，市場情緒仍將延續現有的審慎態勢，新項目的招商去化壓力料攀升。總體而言，我們預計2025年零售地產市場的總體空置率仍將持續上揚，租金仍將繼續承壓。

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