格蘭春天·渝灣爛尾實景。孟雙奎/攝

中房報記者 孟雙奎 四川瀘州報道

無證先賣、查封照賣，四川瀘州格蘭春天·渝灣的開發(fā)商用一連串違規(guī)動作，致使項目爛尾，讓眾多業(yè)主陷入困境。

“太慘了！太慘了！我賣了其他地方的房子來渝灣買的，還動員親戚也來買，我們一大家親戚在這認購了4套，沒想到卻落得如此結局，家里人一看到這堆水泥坨坨，就開始數(shù)落我，哎……”業(yè)主詹先生（化名）既氣憤又無奈地說道。

眾多業(yè)主表示，格蘭春天·渝灣早在2020年上半年就停工了，原以為停一段時間就會復工，哪知一停就停到現(xiàn)在，復工基本沒希望了。

據(jù)樓盤附近的飯店老板介紹，渝灣已“爛尾”幾年了，售樓部早已人去樓空。

開發(fā)商違規(guī)銷售

記者通過實地走訪了解到，渝灣小區(qū)共有7棟，由瀘州本地民營企業(yè)四川省瀘州乾盛房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“瀘州乾盛”）開發(fā)。截至停工，該樓盤僅有兩棟主體工程封頂，其余五棟，兩棟建起部分、三棟未建。

陳先生一次性投入60多萬在渝灣購買房屋，他向記者表示，開發(fā)商違規(guī)銷售已到了肆無忌憚的地步，沒有預售證先賣，被查封了照樣賣。

據(jù)查證，渝灣小區(qū)1號和7號樓獲得預售許可證（瀘州市2019房預售證第167號）時間為2019年11月18日。但有多位業(yè)主表示，他們在2019年8月就與瀘州乾盛簽訂了認購協(xié)議書，購買了1號樓房屋。還有業(yè)主表示，渝灣2號樓至今未取得預售許可證，但瀘州乾盛依然在銷售2號樓房屋。

記者查詢《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》獲知，該條例第二十二條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：……（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”

瀘州乾盛在1、2號樓尚未取得預售許可證情況下就開始銷售，顯然已違反該條例規(guī)定，屬于“無證先售”。

據(jù)查詢，渝灣小區(qū)1號和7號樓在建工程，2號、6號、8號、9號四棟樓土地曾被四川省成都市中級人民法院查封，查封時間為2020年1月7日至2023年1月6日，申請人為大連銀行股份有限公司成都分行。

多位業(yè)主提供的認購協(xié)議顯示，他們于2020年1月7日之后購買了該項目1號樓房屋。

被查封后仍在銷售，瀘州乾盛這一行為涉嫌欺詐消費者且已違法。陳先生表示，“查封了以后還在賣給我們，這涉嫌非法處置查封的財產，我們去公安、司法機關要求刑事立案，但未被受理。”

預售許可證、協(xié)助執(zhí)行通知書及認購書。圖片來源：業(yè)主提供

針對“無證銷售”和“查封后繼續(xù)銷售”，四川督政律師事務所熊強律師表示，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人簽訂的商品房預售合同，應當認定為無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。根據(jù)該條文的規(guī)定，還未取得預售房許可證的2號樓，購買人與出賣人之間所簽訂的購房協(xié)議應當認定為無效。至于1號樓的購房者，雖然是商品房預售許可證明取得之前所簽訂的購房協(xié)議，但目前已經(jīng)取得商品房預售許可證明，如果沒有《中華人民共和國民法典》所規(guī)定的合同無效的情形，應當認定為合同有效。但是，由于樓盤已經(jīng)爛尾，且超過合同所規(guī)定的交房期限，存在根本違約，購房者可以根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十三條之規(guī)定，以合同目的無法實現(xiàn)為由，以提起訴訟或者仲裁的方式解除合同。若開發(fā)商存在欺詐行為（如故意隱瞞無證事實），購房者還可依據(jù)《中華人民共和國消費者權益保護法》主張懲罰性賠償。

關于在售房屋被查封后仍在進行的銷售行為，熊強表示，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定，被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房地產，不得轉讓。《中華人民共和國刑法》第三百一十四條規(guī)定，隱藏、轉移、變賣、故意毀損已被司法機關查封、扣押、凍結的財產，情節(jié)嚴重的，處3年以下有期徒刑、拘役或者罰金。開發(fā)商刑事、行政責任的承擔，不影響民事責任的承擔，開發(fā)商的行為屬于違反法律的強制性規(guī)定，所簽購房協(xié)議應當認定為無效。若開發(fā)商存在欺詐行為（如故意隱瞞被查封的事實），購房者還可依據(jù)《中華人民共和國消費者權益保護法》主張懲罰性賠償，開發(fā)商的行為可能觸犯《中華人民共和國刑法》第二百二十四條之合同詐騙罪。

針對這兩項違規(guī)，記者曾撥打開發(fā)商瀘州乾盛在企查查留下的兩部電話，多次聯(lián)系均無人接聽。

業(yè)主質疑，監(jiān)管資金被挪用？

在采訪中，多位業(yè)主稱，渝灣爛尾是因為未設立資金監(jiān)管賬戶，售房資金被挪用導致。

記者在“網(wǎng)絡問政”上發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)友“興越電訊”曾反映，他于2020年5月在格蘭春天渝灣購買商鋪，約定6月結清余款就網(wǎng)簽，結清房款后，開發(fā)商卻以疫情為由拖延辦理，直到7月，自己才得知該項目早在3月就已“爛尾”。而瀘州市住房和城鄉(xiāng)建設局當時回應“興越電訊”稱：格蘭春天三期渝灣項目由瀘州高新區(qū)住建局（現(xiàn)為建設局）和大連銀行實行預售資金監(jiān)管，自2020年3月起，主管部門多次催繳仍未完善。為有效防范風險，于2020年7月1日函請瀘州高新區(qū)配合暫停撥付該項目預售資金監(jiān)管賬戶資金。

為此，記者曾致電瀘州高新區(qū)建設局和大連銀行成都分行，希望就資金監(jiān)管事宜進行采訪。瀘州高新區(qū)建設局工作人員提供的外宣聯(lián)絡電話無人接聽，大連銀行成都分行工作人員在電話中則表示不接受采訪。

工地荒蕪，售樓部人去樓空

近日，記者來到位于瀘州市江陽區(qū)的格蘭春天·渝灣小區(qū)現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)該項目四周已被柵欄打圍封閉。

格蘭春天營銷中心。孟雙奎/攝

記者輾轉爬上工地后面的土坡，俯瞰項目現(xiàn)場。工地內，計劃的七棟樓宇，除了兩棟封頂、初具雛形外，其余五棟或修建部分或尚未修建，停止施工的現(xiàn)場空地上已雜草叢生，一片荒蕪。

隨后，記者又前往離項目現(xiàn)場200米外的售樓部察看，結果售樓部大門緊閉，業(yè)主和附近的商販稱，售樓部已關門很久了。

據(jù)了解，格蘭春天·渝灣項目是瀘州乾盛開發(fā)的格蘭春天第三期項目，前兩期格蘭春天·印象和格蘭春天·首璽都曾在該售樓部銷售。

開發(fā)商破產，清算“無實質進展”

據(jù)了解，開發(fā)商瀘州乾盛成立于2010年11月，注冊資本5000萬元，股東為白某，100%持股。

企查查數(shù)據(jù)顯示，瀘州乾盛涉及多起司法案件、立案信息和欠稅公告，包括金融合同借款糾紛、對外追收債權糾紛、借款合同糾紛等等。股東及法定代表人白某自2021年起被銀行申請列入限制高消費名單。

詹先生告訴記者，2020年12月，瀘州乾盛申請破產重整，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產法》，破產程序應在一年內完成，但四年過去了，破產重整依然懸而未決，無實質性進展，相關清算方案和資產處置情況也未公開。

陳先生告訴記者，為了維護自身合法權益，他和有同樣遭遇的100多名業(yè)主專門組建了一個微信群，商量著如何挽回損失，之前也通過信訪和司法途徑進行過維權，但進展緩慢，相關律師給我們提出建議，向法院申請查詢破產進程，聯(lián)合提起集體訴訟。

針對格蘭春天·渝灣爛尾問題和業(yè)主訴求，記者試圖采訪瀘州市江陽區(qū)相關職能部門。5月6日，記者與江陽區(qū)委宣傳部取得聯(lián)系，期望瀘州市江陽區(qū)委宣傳部協(xié)調相關職能部門對采訪問題給予書面回復。江陽區(qū)委宣傳部回電表示，該項目由瀘州市住房和城鄉(xiāng)建設局負責，讓記者聯(lián)系該局。但記者聯(lián)系瀘州市住房和城鄉(xiāng)建設局相關部門后，被告知還是由江陽區(qū)負責回復。

截至發(fā)稿，記者仍未收到市、區(qū)兩級相關部門任何回復。