文/上海進(jìn)深 魏薇

嚴(yán)炯浩很有遠(yuǎn)見。

姍姍來遲的浦開云璟四期，恰好趕上了當(dāng)下的“現(xiàn)房銷售”熱潮。

它的總平圖早在2022年11月就公示，建設(shè)進(jìn)程也如火如荼。部分樓棟即將封頂，在入市的時候會是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)。

近期，討論了多年的“現(xiàn)房銷售”再次掀起了熱議。有媒體披露，中國正考慮在全國范圍內(nèi)推廣商品房現(xiàn)房銷售制度。河南省信陽市近日出臺措施，擬對新出讓土地開發(fā)的商品房全面實行現(xiàn)房銷售。

對于購房者來說，這是他們喜聞樂見的。

浦開云璟是浦開集團的重點項目。2021年8月25日，浦開集團舉行項目集中開工儀式，正式發(fā)布云璟生態(tài)社區(qū)品牌。2023年10月，浦開云璟四期所在的C2c-04、C2d-01地塊舉行了開工儀式，公司董事長嚴(yán)炯浩攜一眾高管前來站臺。

浦開云璟也是浦東中環(huán)熱度很高的新盤之一。

一期、二期、三期已經(jīng)相繼入市，推出1606套房源，憑借著浦東金色中環(huán)的概念吸引了大批購房者，整體認(rèn)購率達(dá)294%，每次開盤均觸發(fā)積分，最高入圍分79.35分。

直到今年4月底，浦開云璟四期才定名為“開云錦悅?cè)A庭”，項目戶型圖正式發(fā)布，樣板間也即將開放，預(yù)計在6月入市。

四期的南地塊C2d-01略小一點、北地塊C2c-04略大一點。共計1386套房源，其中，北地塊供應(yīng)922套（76-88-127-180㎡戶型），南地塊供應(yīng)464套（76-107-153㎡戶型）。首開的是南地塊，這塊地上有棟17F高層和1棟15F高層，以及若干社區(qū)配套。

看一下此次推出的戶型。

76㎡2房2廳1衛(wèi)：

2梯4戶，層高3米，全部為中間套，北向會有連廊影響。動靜分離戶型，做到了三開間朝南，且兩個臥室全朝南，客餐廳陽臺一體，唯一的衛(wèi)生間放在北面，規(guī)避了連廊對臥室的影響。

107㎡3室2廳2衛(wèi)：

2梯4戶，層高3米，全部為邊套，沒有連廊影響。動靜分離，進(jìn)門有獨立玄關(guān)，三開間朝南，客餐廳陽臺一體，客廳面寬約4.2米，尺度寬敞，全臥飄窗。

153㎡4房2廳2衛(wèi)：

2梯2戶，層高來到了3.1米，獨立電梯廳；五開間朝南，南北通透，大橫廳設(shè)計，南向雙套房，可以滿足三代同堂居住，三個衛(wèi)生間都是明衛(wèi)。

此戶型所在的戶型均為南入戶，首層有入戶大堂，會占用其中一個南套房的空間。底層均為非標(biāo)戶型，帶有地下室。

從戶型配比來看，浦開云璟強行把兩個階級的購房者放到一個社區(qū)里，對大戶型業(yè)主來說并不友好。

另外不足的是，作為一個16萬方的大型社區(qū)，浦開云璟并沒有設(shè)置足夠規(guī)模的會所，也沒有用架空層做泛會所。如此一來，它的競品項目西派海上、翡雲(yún)悅府這些公區(qū)優(yōu)勢很強的項目，自然有了更大的優(yōu)勢。

項目預(yù)計6月上旬取證認(rèn)籌，大概會賣到9.5萬/㎡左右，總價區(qū)間700-2000萬元。相比于前面三期，價格漲了。一期均價8.95萬/㎡，二期均價9.1萬/㎡，三期均價8.18萬/㎡。

回顧一下前三次的開盤情況，整體來看，與一期、二期項目相比，第三期認(rèn)購及認(rèn)購率均有差距，或許是與地理位置關(guān)系有關(guān)。

一期開云明月華庭首開318套房源，收獲1468組認(rèn)購，認(rèn)購率約461%，入圍分79.35分，開盤即售罄；二期開云星薈華庭放出620套房源，獲2190組認(rèn)購，認(rèn)購率約353%，入圍分69.6分。

三期開云湖璟華庭首開220套房源，550組認(rèn)購，入圍分52.35分；二批次221套房源，510組認(rèn)購，入圍分50.72分。

四期的位置比之前批次更優(yōu)，距離14號線浦東足球場站更近。價格和供應(yīng)擺在這里，想要近中環(huán)、性價比，浦開云璟四期不失為一個好的選擇。

從區(qū)位來看，浦開云璟四期處于浦東中外環(huán)間的張江板塊，在陸家嘴正東方向，直線距離較近。該板塊能同時承接張江科學(xué)城與金橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)輻射，周邊企業(yè)眾多，如中煙機械、上海煙草、歐萊雅、諾基亞、華虹等。

放眼浦東中環(huán)線附近，前灘南、新楊思、北蔡等板塊不僅新房供應(yīng)不斷，價格更是節(jié)節(jié)攀升。前灘南的價格超過12萬，新楊思已經(jīng)站上10萬 ，北蔡新房的價格直逼11萬。

前不久，浦開云璟一期對口學(xué)校的公布，教育資源成了浦開云璟的遺憾。浦開云璟一期被劃入金橋中心小學(xué)和浦東外國語學(xué)校東校學(xué)區(qū)。

浦開云璟前三批次的業(yè)主對復(fù)旦附中這個“金字招牌”的預(yù)期極高，但公示金橋中心小學(xué)連三梯隊都算不上，業(yè)主肯定是有心理落差的。這或許會勸退部分重視學(xué)區(qū)的潛在意向客戶。

目前，項目一期二期正在陸續(xù)交付。據(jù)公眾號星薈云璟之家，有業(yè)主反映，一期新風(fēng)系統(tǒng)與合同承諾嚴(yán)不符，缺少了全熱交換器，運行時噪音巨大；二期室內(nèi)公區(qū)裝修質(zhì)量低劣，三菱電梯變成了上海三菱品牌，衛(wèi)生間的面磚用了水磨石斑點狗材質(zhì)。

浦開云璟項目的建設(shè)單位是上海浦東土地控股（集團）有限公司（簡稱“浦東控股”）。成立于2016年，由上海市浦東新區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會全資控股，法人嚴(yán)炯浩任。

2021-2024年，浦東控股實現(xiàn)營業(yè)收入40.59億元、45.19億元、39.66億元、129.19億元，對應(yīng)的歸母凈利潤分別為10.67億元、13.77億元、26.22億元、27.98億元。

截至2024年末，其有息負(fù)債總額為173.77億元，其中一年內(nèi)到期的短期有息負(fù)債為30.83億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為93.78億元。