本文作者：陳枝輝

競(jìng)買執(zhí)行拍賣房屋，本案提供了一種可能存在的隱蔽瑕疵：帶租拍賣房屋的風(fēng)險(xiǎn)。本案系因執(zhí)行法院原因，導(dǎo)致應(yīng)予披露的權(quán)利負(fù)擔(dān)未予披露，競(jìng)買人依法是可以撤銷拍賣并申請(qǐng)國(guó)家賠償?shù)模部梢韵蛟课莓a(chǎn)權(quán)人提起不當(dāng)?shù)美V。

關(guān)于司法實(shí)踐中，典型存在的瑕疵披露情形，梳理如下：

【案例一】

案情簡(jiǎn)介：2003年，執(zhí)行法院委托拍賣公司拍賣被執(zhí)行人房產(chǎn)，競(jìng)拍登記表載明拍賣標(biāo)的手續(xù)不全，旅游公司作為競(jìng)買人予以簽字確認(rèn)。同時(shí)拍賣公司在其競(jìng)買須知、拍賣規(guī)則中告知拍賣人不負(fù)標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，并予特別提示：“本公司的拍賣錄像對(duì)標(biāo)的物的描述力求詳實(shí)，但對(duì)拍賣標(biāo)的不做任何擔(dān)保，競(jìng)買人應(yīng)于競(jìng)買前親自查驗(yàn)拍賣標(biāo)的（包括聘請(qǐng)專家），一經(jīng)作出競(jìng)買決定即表明競(jìng)買人接受拍賣標(biāo)的的一切現(xiàn)狀。”嗣后旅游公司以拍賣房產(chǎn)系“手續(xù)不全”、無(wú)產(chǎn)權(quán)證、未取得消防驗(yàn)收、拍賣公司對(duì)拍賣標(biāo)的未盡瑕疵披露義務(wù)為由，主張拍賣合同無(wú)效，并提出競(jìng)拍登記表上“手續(xù)不全”加注系偽造，且該表系拍賣當(dāng)天填寫，不應(yīng)認(rèn)定已盡瑕疵披露義務(wù)。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：執(zhí)行拍賣的拍賣公司對(duì)拍賣物瑕疵披露義務(wù)的認(rèn)定——拍賣公司對(duì)委托拍賣的標(biāo)的物已盡到拍賣人法定的瑕疵披露義務(wù)，競(jìng)拍人對(duì)拍品權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)后果，應(yīng)自行承擔(dān)。

案例索引：最高人民法院（2011）民二終字第40號(hào)“某銀行與某拍賣公司等拍賣合同糾紛案”，見(jiàn)《拍賣公司的瑕疵披露義務(wù)——新疆民街旅游有限公司與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行兵團(tuán)銀行、新疆嘉信拍賣有限公司拍賣合同糾紛案》（審判長(zhǎng)宮邦友，審判員朱海年，代理審判員林海權(quán)），載《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例-7·公司與金融卷》（V7-2012:254）。

【案例二】

案情簡(jiǎn)介：2007年，受讓銀行不良金融債權(quán)的資產(chǎn)公司將依法院執(zhí)行裁定取得債務(wù)人棉織廠的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)委托拍賣公司拍賣。開(kāi)發(fā)公司以1800萬(wàn)元競(jìng)拍成功，嗣后以資產(chǎn)公司隱瞞該土地性質(zhì)、轉(zhuǎn)讓劃撥土地未經(jīng)審批、登記使用權(quán)人仍系棉織廠為由，訴請(qǐng)確認(rèn)拍賣合同無(wú)效。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：買受人自愿承擔(dān)不良債權(quán)拍賣標(biāo)的瑕疵風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)定——買受人自愿承擔(dān)不良金融債權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)，嗣后以拍賣標(biāo)的未辦過(guò)戶、未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓訴請(qǐng)拍賣無(wú)效的，不予支持。

案例索引：最高人民法院（2011）民提字第46號(hào)“某資產(chǎn)公司與某拍賣公司等拍賣糾紛案”，見(jiàn)《金融不良資產(chǎn)處置合同糾紛不僅適用物權(quán)法、合同法，而更應(yīng)納入國(guó)家處置不良資產(chǎn)的大背景下考量——中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司石家莊辦事處與承德市興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及秦皇島競(jìng)擇拍賣有限公司拍賣糾紛案》（審判長(zhǎng)王闖，審判員李京平，代理審判員王富博），載《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例-7·公司與金融卷》（V7-2012:430）。

【案例三】

案情簡(jiǎn)介：1999年8月，拍賣公司受法院委托，拍賣土地使用權(quán)及已取得預(yù)售許可證的在建工程，明確容積率為7.72。2000年，實(shí)業(yè)公司中標(biāo)后，被告知還應(yīng)繳納容積率7.72以內(nèi)的土地出讓金369萬(wàn)余元。2002年，實(shí)業(yè)公司以拍賣公司未盡瑕疵告知義務(wù)為由訴請(qǐng)賠償損失。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：拍賣在建工程，未盡瑕疵告知義務(wù)，拍賣人應(yīng)賠償——拍賣公司明知拍賣物存在未交清增容費(fèi)瑕疵而未告知競(jìng)買人又未聲明免責(zé)的，雖系執(zhí)行拍賣，亦應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

案例索引：見(jiàn)《廈門振華實(shí)業(yè)公司訴拍賣公司拍賣有限公司、福建省拍賣行房地產(chǎn)拍賣合同案——在建工程拍賣，拍賣人是否向競(jìng)買人盡到瑕疵告知義務(wù)的分析》（林巧玲，福建廈門中院），載《民事審判指導(dǎo)與參考·地方法院二審案件解析》（200304/16:384）。

【案例四】

案情簡(jiǎn)介：2003年，生效判決認(rèn)定開(kāi)發(fā)公司應(yīng)依與孫某所簽商品房預(yù)售合同支付孫某已付房款35萬(wàn)余元及利息、違約金。2005年，該查封的在建工程項(xiàng)目被另案法院強(qiáng)制拍賣，買受人為地產(chǎn)公司，拍賣成交價(jià)2.35億元。2007年，依另案執(zhí)行裁定認(rèn)定，地產(chǎn)公司應(yīng)按前述在建工程項(xiàng)目專場(chǎng)拍賣會(huì)須知及特別告知中的事項(xiàng)承擔(dān)義務(wù)，但特別告知中未說(shuō)明買受人負(fù)有履行孫某與開(kāi)發(fā)公司的預(yù)售合同的義務(wù)。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：商品房預(yù)售合同債權(quán)，不隨工程被強(qiáng)制拍賣而轉(zhuǎn)移——能轉(zhuǎn)移的權(quán)利負(fù)擔(dān)一般限于物權(quán)及物權(quán)化的租賃權(quán)。商品房預(yù)售合同屬于合同債權(quán)，不發(fā)生權(quán)利負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移的后果。

案例索引：上海二中院（2009）滬二中民二（民）終字第777號(hào)“孫曉文、吳旭南與上海亦隆置業(yè)發(fā)展有限公司合同糾紛案”，見(jiàn)《建筑工程強(qiáng)制拍賣中權(quán)利負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)移》（蔣宏），載《人民司法·案例》（200922:22）。

【案例五】

案情簡(jiǎn)介：2004年，銀行將法院執(zhí)行回來(lái)的抵債房產(chǎn)委托拍賣公司拍賣。旅游公司以465萬(wàn)元競(jìng)拍成功并簽訂拍賣成交確認(rèn)書(shū)后，因該房產(chǎn)未交清土地使用費(fèi)無(wú)法過(guò)戶，三方會(huì)議紀(jì)要確認(rèn)均不知情。銀行退回旅游公司的購(gòu)房款本息，拍賣公司依旅游公司發(fā)函退回傭金本息后，旅游公司起訴要求拍賣公司和銀行雙倍返還定金200萬(wàn)元。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：拍賣房產(chǎn)未交清土地使用費(fèi)，致無(wú)法交付責(zé)任承擔(dān)——買受人未依約取得拍賣標(biāo)的時(shí)，可依《拍賣法》規(guī)定追究委托人或拍賣人責(zé)任，其中拍賣人承擔(dān)的是無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

案例索引：廣東深圳中院（2006）深中法民五終字第2639號(hào)“某銀行與某拍賣公司等拍賣合同糾紛案”，見(jiàn)《深圳招商國(guó)際旅游有限公司訴中國(guó)嘉德廣州國(guó)際拍賣有限公司、廣東發(fā)展銀行股份有限公司拍賣合同糾紛案》（聶效），載《人民法院案例選》（200704/62:253）。