近年來，法拍房因價格低于市場價而成為房地產交易中的“特殊標的”。據統計，2024年全國住宅類法拍房掛拍量達31.9萬套，但成交量僅11.7萬套，流拍率高達63.3%，反映出市場對法拍房風險的審慎態度。本文結合司法案例與現行法規，梳理法拍房的核心法律風險及司法實務爭議，為潛在買家提供參考。

目錄

一、虛假租賃問題

二、是否帶租拍賣問題

三、“以租抵債”問題

四、稅費承擔問題

五、過戶周期問題

六、總結

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虛假租賃問題

《民法典》第725條規定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。因此，若房屋上附有長期的、仍在履行的租賃合同，競買人即使取得了房屋所有權，也無法對抗承租人的租賃權。在租賃關系存續期間，新的房屋所有權人不能以其為房屋的所有人為由，要求承租人返還房屋，合法的租賃合同的內容和效力也不受影響。

現存問題

1.虛假租賃權的設立成本低且隱蔽性較強。

“買賣不破租賃”原則的合理性毋庸置疑，但適用的前提是租賃合法存在。

雖然我國《城市房地產管理法》、建設部《城市房屋租賃管理辦法》規定了城市房屋租賃的登記備案制度，甚至公安部門也規定出租人出租房屋必須到公安部門進行房屋出租登記，但是《民法典》第706條規定：“當事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同的效力。”因此，房屋租賃合同無需登記即可成立，繼而具有對抗第三人的效力。

基于此，若被執行人與第三方惡意串通，通過倒簽虛假租賃合同、偽造租金支付憑證、虛構房屋占有狀態等方式設立虛假租賃，其操作成本低且隱蔽性極強。

2.虛假租賃期限較長，影響財產執行價值。

有學者統計，2010-2020年間，裁判文書網上涉及虛假租賃的裁判文書共381件，除31件未標明租期的，其余虛假租賃期限全部在5年以上，甚至有194件在16年以上。租金支付方面，除了91件未標明租金支付情況外，其余290件均顯示租金已付清，占比高達77%。

租金付清意味著法院即便將其拍賣成功，買受人也將長期無法收取租金或占有房屋，嚴重影響了法拍房的執行價值。

3.虛假租賃違法成本較低

即使查明租賃關系系偽造，對相關造假者的處罰力度也較輕。在前述381件裁判文書中，僅有14個案件的當事人受到處罰。實踐中法院在不予認可案外人租賃權后，很少對案外人或者被執行人進行處罰，只有部分法院會對虛假租賃當事人采取罰款、拘留措施或以虛假訴訟罪、拒不執行判決裁定罪處罰。

根據《民事訴訟法》相關規定，對妨害執行的當事人拘留時間為十五日，對個人罰款最高金額上限為十萬元，單位罰款金額上限為一百萬元。在被執行人與案外人阻礙執行成功所能獲得的巨大財產利益面前，處罰更是顯得無關痛癢。

為解決此類問題，最高院、最高檢聯合發布并實施的《關于辦理拒不執行判決、裁定刑事案件適用法律若干問題的解釋》中，規定負有執行義務的人有能力執行而拒不執行，且具有通過虛假訴訟、虛假仲裁、虛假公證等方式妨害執行，致使判決、裁定無法執行的，屬于“情節特別嚴重”情形，處三年以上七年以下有期徒刑，提高了對虛假租賃的打擊力度。

4.排除虛假租賃的證明標準較高

《最高法關于適用〈民事訴訟法〉的解釋》第109條規定，對于虛假、欺詐之類的證據認定規則是排除合理懷疑，更是加大了債權人的證明責任。

如果僅僅通過債權人去證明虛假租賃關系，難度不言自明。對于法官而言，由于當前司法實踐中的案多人少矛盾突出，法官往往沒有太多的精力去做更多細致的調查工作，加上有些虛假租賃協議往往精心設計不易識別，導致實踐中查處的虛假租賃比例較小。

部分地方政府的解決嘗試

部分地方政府通過地方性法規明確房屋租賃登記備案的對抗效力，未經登記的租賃權不得對抗第三人。例如2010年發布的《上海市房屋租賃條例》（已失效）第15條規定“房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人”；2004年發布的《天津市房屋租賃管理規定》第13條規定“未經登記備案的房屋租賃合同，不得對抗第三人”；浙江省在《關于執行非住宅房屋時案外人主張租賃權的若干問題解答》明確租賃合同的當事人在抵押、查封前已在房屋管理部門辦理租賃登記備案手續等四種情形下可以認定租賃權的對抗力。

但這些規定畢竟是地方性法規、規章，受限于法律位階，其適用范圍和效力仍存爭議。

虛假租賃的識別路徑

1.審查租賃合同簽訂時間與抵押權設立時間的先后順序

實踐中，一般是租賃合同早于抵押權設立時間，此種情況下需要通過申請司法鑒定，對案外人（即承租人）提供的租賃合同的簽訂時間進行筆跡鑒定。

但是，一方面，如果租賃合同倒簽日期與抵押合同簽訂日期相隔較近，往往很難鑒定出先后順序。另一方面，鑒定需要申請執行人提供足夠的樣本進行比對，如果案外人不配合，那么鑒定機構會以送檢材料不足而作退鑒處理。在缺乏足夠樣本的情況下，需要法院責令案外人與執行債務人提交相應樣本來保障鑒定程序的順利運行。

2.審查抵押權設立時評估報告中載明的抵押物權利負擔情況

通常情況下，在抵押權設立時，債權人（特別是銀行）會要求評估公司對抵押物作出評估報告，全方面反映在設立抵押權時抵押物的狀況，包括有無抵押、租賃等權利負擔。如評估報告載明的事項與異議人陳述存在根本矛盾，將是判斷租賃合同為虛假租賃的關鍵因素。如果債權人以及不動產登記中心在調查抵押時未發現存在租賃權的相關線索，則存在虛假租賃的可能性將大大增加。

3.審查異議人與被執行人的關系

虛假租賃關系上，“承租人”與被執行人必然存在關聯關系。通過對承租人與被執行人的關系開展調查，可以在一定程度上預估虛假租賃發生的概率。

例如在最高院2011年公布的“張曲與陳適、吳洋英民間借貸糾紛執行案”反規避執行典型案例中，被執行人在執行階段提供了其與弟弟簽訂的被執行房屋的租賃合同，合同約定了每月租金950元、租金15年且租金一次性支付完畢。申請執行人則向執行法院提交報告，稱親眼看到被執行人親自向次承租人收取租金，認為該租賃合同系偽造而成。執行人員向房屋前后幾個承租人調查了解情況，幾個承租人證實，每月租金均由被執行人收取，租金為每月3000元。執行人員在掌握充分證據后，約談了被執行人的弟弟。被執行人弟弟承認，被執行人知道房屋被法院查封后，以他的名義將房屋轉租給次承租人，轉租合同上的簽名系被執行人所簽，被執行人直接向次承租人收取租金。

4.實地走訪、多方詢問并關注資金流向

法官在實際工作過程中，可以通過對案涉不動產物業、周邊群眾走訪調查或用房情況，結合對租賃合同雙方當事人所作的談話、調查內容，尋找相應矛盾之處。另外，還可以結合水電費、物業費等費用的繳納情況來判斷承租人是否實際占有并使用租賃房屋。

資金支付方面，被執行人與他人串通設置虛假租賃，通常會虛構租金支付憑證，或者虛構交易，留下銀行匯款記錄后迅速將款項返回到匯出賬戶或其親屬賬戶。如果將當事人提交的租金支付憑證中相關款項的前手、后手、來源及去向等調查清楚，一般可以得到較為清楚的結果。

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是否帶租拍賣問題

《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第28條第2款規定，拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其滌除后進行拍賣。該條確立了租賃權以不因拍賣而當然消滅為原則，以滌除為例外的處理方式。但具體滿足滌除要求的標準界線在哪，法律上并未進行細化，因此滌除與否只能由各地法院裁量。

有的法院認為只要租賃合同簽訂時間在抵押登記之后，即認為會對抵押權的實現有影響（例如（2019）滬0117執異25號案）。有的法院則認為簽訂時間晚于抵押登記的不一定對抵押權的實現有影響，需要從抵押物在負擔租賃權時其評估價值是否能足額清償申請執行人債權角度考慮，如若足夠，即代表對抵押權的實現無影響（例如（2019）浙0681民初15647號案）。亦有法院認為在認定租賃權是否對在先設定的抵押權的實現有影響時，不僅要考慮其評估價值，更要考慮負擔租賃權拍賣時，會不會導致第一次拍賣因無人報名而流拍；只有第一次拍賣流拍，才可認定租賃權的存在對在先成立的抵押權實現有影響，此時應當對案外人的租賃權滌除后再進行第二次拍賣（例如（2018）蘇0583執異117號案）。

最高院執行局法官杜圣杰撰文表示，一般情況下，對于租賃權設定于不動產查封或抵押權設立之后，承租人請求阻止交付案涉不動產的，法院不予支持。承租人不能以不知查封或抵押權存在為由請求排除執行。當然如果優先受償權人同意帶租拍賣并愿意接受帶租拍賣后果的，法院也可以進行帶租拍賣。租賃權設定于不動產查封或抵押權設立之前的，對于承租人請求阻止交付案涉不動產的請求，法院應予支持。

此外，在執行程序中對《民法典》第725條的租賃權應作限縮解釋，以承租人“占有”不動產作為認定租賃權成立與否的標準。主要原因是，承租人基于租賃合同而享有兩種權利：一是要求出租人依據租賃合同交付不動產的權利。此權利為純粹的債權性權利，適用債權的相對性和平等原則。二是對不動產進行占有使用的權益。占用是具有公示特征的行為，是租賃權獲得物權對抗效力的前提，限制了租賃權對第三人效力的絕對擴張。因此，雖然被執行人與承租人在法院查封或抵押權設立之前訂立了合法有效的租賃合同，但如果承租人在法院查封或抵押權設立之后才占有不動產，其據此向法院請求交付案涉不動產的，法院也不應支持。

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“以租抵債”問題

“以租抵債”，實務中常見情形為債權人與債務人簽訂租賃合同，約定債務人將其擁有所有權或處分權的房屋租賃給債權人使用，其間債權人無需支付租金，或租金在一定期限內與原債務相互沖抵。這種模式下，債權人即相當于承租人，但在租賃期屆滿或債務完全清償后，房屋再交還債務人。

實務界對以租抵債是否應被視為真正的租賃關系存在兩種觀點，目前尚未形成主流觀點。肯定說認為，只要債權人與債務人雙方具備真實有效的租賃合意，即便合同中對租金支付形式作了“抵債”“免租”等特別約定，也不影響該租賃合同的法律性質。只要能證明該合同訂立時間先于抵押權設定（或符合對抗要件），并且不存在顯失公平或惡意串通情形，則應當適用“買賣不破租賃”。

否定說則認為，多數以租抵債案件在實踐中往往并非純粹的租賃，其更可能是一種清償其他債務的擔保交易形式。由于其根本目的是清償債務或規避法律限制，一旦進入抵押權實現的程序，應以本質審查為前提，若認定其并非真實租賃，原則上無法依據“買賣不破租賃”而對抗抵押權人。

部分地方政府在此問題上進行了一些嘗試。例如浙江省高院印發的《關于執行非住宅房屋時案外人主張租賃權的若干問題解答》規定，執行機構一般作形式審查，經審查發現當事人自認或者有其他明確的證據證明租賃合同為虛假，或者名為租賃實為借貸擔保、房屋使用權抵債等關系的，對租賃合同的真實性不予認可。安徽省高院執行局在《關于強制執行中房屋騰退若干問題的指導意見》中規定經審查租賃合同發現名為租賃實為借貸擔保、房屋使用權抵債等關系的，應當對租賃權不予認可。

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稅費承擔問題

一般法拍房涉及到的稅種有：契稅、印花稅、增值稅、所得稅。其中，根據稅法規定，由買方承擔的為契稅、印花稅，由賣方承擔的為印花稅、增值稅、所得稅。大部分司法拍賣中，考慮到執行的實際情況，會在公告中寫明稅費由買受人承擔。

部分拍賣公告規定“稅費由原權利人和買受人各自負擔，但原權利人負擔的部分由買受人先行墊付”。具體操作過程中，在收到法院出具的拍賣成交裁定后，買受人應到相關部門辦理拍賣標的從原權利人過戶至買受人名下的審稅手續，并在稅務部門出具繳納稅款通知后及時繳納由原權利人及買受人分別承擔的稅收和費用，再將有效支付憑證交給拍賣輔助機構，由拍賣輔助機構提交法院。若無特殊情況，法院一般在1個月內完成退費手續。

一般拍賣公告中要求買受人承擔原房主所欠的全部費用，包括但不限于水、電、燃氣、物業管理費等，買受人要自行去有關部門辦理水、電、煤氣等戶名變更或安裝手續，并承擔相關費用。

“山東高法”公眾號曾發布案例，競買人王某在拍得一處法拍房后，拒絕承擔原房主欠付的物業費，認為《拍賣公告》載明的“水、電、物業等欠費由買受人承擔”不合法、無效，應由原房主支付。法院經審理認為，根據合同相對性原則，原房主應當支付所欠物業費，但同時，根據《民法典》第552條規定：“第三人與債務人約定加入債務并通知債權人，或者第三人向債權人表示愿意加入債務，債權人未在合理期限內明確拒絕的，債權人可以請求第三人在其愿意承擔的債務范圍內和債務人承擔連帶債務。”故王某在拍賣公告載明欠交物業費需由買受人承擔的情況下，明知且同意承擔該物業費交納義務，應構成債務加入。王某應就原房主所欠物業費承擔連帶清償責任。

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過戶周期問題

法拍房的過戶周期較快。法院收到買受人全額拍賣成交款及房屋交易審核情況通知書后，制作拍賣成交裁定，于十日內送達買受人，并及時辦理滌除抵押和解除查封等手續。待法院開具過戶材料并解除查封后，由拍賣輔助機構全程陪同買受人完成核稅、過戶手續。因各地房產交易中心流程不同，完成全部過戶手續所需時間也有所不同，一般十到十五個工作日不等。若為自建房、企業名下房屋等則過戶時間將較長。

但是具體交付過程中，除了被執行人外，往往還會存在案外人從中作梗，影響執行進度。例如在山東高院2021年依法執行的2幢寫字樓過程中，就存在案外人提出執行異議，經異議審查、案外人執行異議之訴，山東高院終審認定案外人訴求不成立，不能排除執行。其后，被執行人消極履行，不配合涉案房產評估拍賣；評估報告出具后，被執行人又對評估程序、評估結果提出異議；在拍賣成交裁定送達、騰房公告發出后，被執行人仍拒不交付房屋。最終法院強制清場才完成該房屋的拍賣、交付工作。

如果法拍房存在房屋占用情況，一般法院會將占用情況及法院是否負責清場在公告中明確，原則上法院會負責清場，但具體清場時間需要根據法院工作安排確定。

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總結

法拍房雖價格誘人，但法律風險復雜，需謹慎對待。潛在買家在參與法拍房交易時，應充分了解相關法律法規和司法案例，充分做好風險評估和應對準備。競買人應充分利用各種渠道，全面收集房屋的相關信息。除閱讀法院發布的公告和須知外，還可通過實地考察、向周邊居民了解情況、查詢房產登記信息等方式，核實房屋的實際情況。對于存在疑問或不確定的信息，應及時向法院或拍賣輔助機構咨詢，確保在競拍前對房屋有充分的了解，保障自身合法權益。